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アパート経営をする際は木造と鉄骨造、RC造どれがいい?
2017年10月9日

アパート経営をする際は木造と鉄骨造、RC造どれがいい?

アパート・マンションの構造(工法)には、大きく分けて木造、鉄骨造、RC造の3種類があります。ではアパート経営をする上で最も利益が出やすいのはどの構造でしょう。ここではアパートの構造と利益について解説していきます。

アパートの構造ごとのメリット・デメリット

アパート経営においてアパートの構造による違いは、どのようなメリット・デメリットをもたらすのでしょうか。3種類の構造の特徴とともに見てみましょう。

木造

木造は建築費が安く、間取りの自由度が高い工法です。断熱性、吸湿性に優れ、一方で耐火、耐震、遮音性能はあまり高いとは言えません。防火規定などの諸条件により大規模な建物は作れず、ほとんどが2階建て、高くても3階建てなのでマンション等ではなく、あくまでアパートというくくりになります。 その分、エレベーターや受電設備などは必要ありません。また初期コストだけでなく、管理費や修繕費を低く抑えられるのは大きなメリットです。耐火性や遮音性能をアップし、間取りなどを工夫した木造アパートは入居者からの人気もあります。

鉄骨造

鉄骨造は木造とRC造の中間的ポジションにある工法です。鉄骨造には鋼材の厚さが6mm未満の軽量鉄骨造と、6mm以上の重量鉄骨造があります。耐震、耐火、遮音などの性能はどちらも問題ないと言えるレベルですが、異なる点もあります。 軽量鉄骨造は比較的低コストで建築できる一方で、強度を充分にするために筋交い(柱と柱の間に斜めに通す補強材)を入れます。そのため、間取りの自由度はあまり高くないのです。重量鉄骨造はコストが高いものの、筋交のない構造で建築ができるので、間取りはある程度融通がきき、耐震性も高くなっています。

RC造

RC造はいわゆる鉄筋コンクリート造のことです。耐火性、耐震性、遮音性、断熱性など多くの面で優れており、大規模な建物(マンション)にすることもできます。設計の自由度が高いのも特徴で、オーソドックスなものからデザイン性の高いものまでさまざまな物件があります。 経営面から見てデメリットとなるのは建築コストが高いことです。坪当たり70万~120万円とも言われ、解体費用も坪当たり10~15万円くらいが目安となっています。また地盤の強い土地を選ぶ必要があり、場合によっては地盤改良のための費用もかかることがあります。十分にコストを計算して利回りについて把握しておく必要があるでしょう。

最も利益を出しやすい構造は?

結論から言えば3種類の構造の中で最も利益を出しやすいのは木造です。

 

木造で大きいのは建築コストに加えて修繕費などの維持費と固定資産税が少額になることです。固定資産税が安いのは、木造は鉄骨造やRC造に比べて構造が単純で材料費も抑えられ、評価額自体が安いことからきています。そのため小規模な投資を好む人でも取り組みやすく、実質利回りも高くなります。 たとえば木造とRC造で賃料収入が同じ1,000万円の物件があったと仮定しましょう。RCの場合はエレベーターの保守費用などがかかり、物件管理料は150万円ほどになるでしょう。木造は90万円ほどに抑えられます。固都税(固定資産税+都市計画税)はRC造は100万円、木造は60万円ほどです。これらにより実質収入(粗利益)はRC造700万円、木造800万円になります。 また、木造は解体費が安く抑えることができます。このことも重要で、木造を建物の耐久年数ギリギリまで長期保有して運用すれば、解体費が安ければその後、再びアパートを建て替える、更地にして売却するといった選択もしやすくなります。 一方、RC造などは建物の取り壊し費用が高いため、採算の合う選択を慎重に見極めなければいけません。

 

 

アパート・マンション経営を考える時、なんとなくイメージだけで木造か鉄骨造かRC造かを決めてしまうとあとで大きな後悔をするかもしれません。どの構造にするが自分のスタイルに最も合っているのかを慎重に見定めましょう。

 

 

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