プロパーローンとは？アパートローンとの違いやメリット・デメリットを解説

プロパーローンとは、金融機関が独自に調達した資金を、金融機関がリスクを背負って貸し出すローンのことをいいます。独自の融資審査でローンの条件が決まる形式で、保証会社が要らないオーダーメイド型の融資となります。

一方、プロパーローンの対比で使われる「アパートローン」は、投資目的でアパートやマンションなどを購入する方向けに用意されているローンで、審査基準や融資条件がある程度決まっている商品をいいます。

不動産投資を行う際、一般的にはパッケージ型の「アパートローン」を利用する方が多いと思います。しかし実は、「プロパーローン」の方がお得な場合も多いのです。「プロパーローンが良く分からないから使ったことがない」という方は損しているかもしれません。

そこでこの記事では、プロパーローンとは何かを理解するために以下を解説します。

この記事を読めば、プロパーローンとは何か深く理解したうえで、自分にはプロパーローンとアパートローンどちらが向いているか判断できます。さらにプロパーローンを借りる時におすすめの金融機関の情報もお教えします。

不動産投資初心者の方はもちろん、「今まではアパートローンを使っていたけど、プロパーローンも使いたい」という方にも、有益な情報になるはずです。ぜひ最後までお読みください。

1.プロパーローンとは

まずは「プロパーローン」とは何か、その意味を正しく理解していきましょう。

1.1.プロパーローンとは保証会社を通さないローンのこと

プロパーローンとは、金融機関が独自に調達した資金を、金融機関のリスク負担で貸し出すローンのことをいいます。「固有の」「特有の」という意味の「proper（プロパー）」と「loan（ローン）」を合わせた和製英語です。

プロパーローンは、保証会社を介さないため、金融機関が自社でリスクを負います。

一般的な住宅ローンなどの「保証付きローン」は、万が一ローン利用者が支払い困難になった場合、保証会社が利用者の代わりに金融機関にお金を返済します。その後、ローン利用者は金融機関ではなく保証会社にお金を返すことになります。この仕組みのおかげで、銀行は絶対に損をしない仕組みになっています。

一方プロパーローンは、このような保証会社を用意せず金融機関のリスクにおいて貸し出します。金融機関側のメリットとしては貸付金利を得られることですが、回収できないリスクがあるため、融資するかどうかのハードルは高くなります。確実な担保が確保できる場合や融資実績がある場合など、金融機関の判断で融資が実行されます。

1.2.オーダーメイド型の融資が受けられる

アパートローンや住宅ローンなど、パッケージ型のローン商品は、ある程度の基準があらかじめ設けられており、その範囲でしか融資を受けられません。

例えばアパートローンは賃貸経営を目的とした居住用不動産を買うためのローンですが、審査基準や融資金額、融資期間、返済方法などが商品ごとに設定されています。

一方、プロパーローンは金融機関が独自に審査を行って融資が実施されるため、完全にオーダーメイドの融資が可能です。

事業の収益性の高さが認められれば、融資金額や融資金額、金利などを優遇してもらったうえで、好条件の融資が受けられる可能性があるのです。

1.3.プロパーローンのデメリット

保証付きローンと比べるとメリットが多く感じるプロパーローンですが、以下のようなデメリットがあります。

【デメリット1】審査が厳しい

前述した通り、プロパーローンは金融機関が貸し倒れリスクを背負うことになるため、当然審査はかなり厳しいものになります。

長期の融資で実績があること、返済状況が良好であること、不動産などの確実な担保が確保できることなど、金融機関がリスクを取っても融資したいと思わせる材料がなければ、審査を通すことが難しいといえます。

【デメリット2】融資期間が短めに出やすい

リスクを回避するために金融機関がプロパーローンで貸し出しやすいのは、短期間かつ少額の融資です。長期の融資となればなるほど、状況が審査時から変化し、貸し倒れリスクが大きくなるからです。

そのため、プロパーローンはアパートローンと比べて融資期間が短めに出ることが多くなります。

もちろん個々の融資ごとに条件が決まりますが、あらかじめこうしたデメリットがあることを理解しておくと良いでしょう。

2.一般的なアパートローンとプロパーローンの違い

1章ではプロパーローンの概要を説明しましたが、さらに深く理解するために、アパートローンとプロパーローンの違いを比較していきましょう。

アパートローンとプロパーローンの大きな違いは、アパートローンは型が決まっている「パッケージ型」であるのに対して、プロパーローンは融資ごとに条件が異なる「オーダーメイド型」ということです。

項目ごとに比較すると、以下のようになります。

	アパートローン【パッケージ型】		プロパーローン【オーダーメイド型】
資金使途	△	賃貸経営を目的とした居住用不動産を買うため	〇	明確な制限はないが、融資時には銀行から指定されている
保証	△	保証会社を用意する必要あり 別途、保証会社利用料を支払う	△	保証会社は不要だが、連帯保証人を用意する必要があり
審査基準	〇	物件の収益性や価値などから判断	△	独自に審査するため基準は厳しめ
金利	△	年2～5%程度（金融機関による）	〇	収益性が認められればアパートローンより低め（案件ごとに個別に決定）
融資金額	△	3億円以内など限度額あり （金融機関による）	〇	案件ごとに独自に決定されるため、明確な限度額はない
融資期間	〇	法定耐用年数以内など設定あり （金融機関による）	△	個別に設定される ただし、短めなこともある
自己資金	〇	自己資金不要の場合あり	△	ある程度の自己資金が必要

ここからは、項目ごとに詳しい比較をしていきます。

2.1.資金使途（賃貸経営用VS建前上制限なし）

パッケージ型のアパートローンは、資金使途があらかじめ設定されており、「賃貸経営を目的とした居住用不動産を購入するため」に限定されています。

一方事業用プロパーローンは、建前上は資金使途に明確な制限はないため、借り入れたお金を不動産購入以外に利用することが可能です。しかし、現実的には銀行と共通認識をもって不動産購入の資金として使う事になります。

2.2.保証会社（必要VS不要）

保証会社とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、ローン利用者に代わって返済金を立て替えてくれる会社のことです。

アパートローンを利用する場合は、保証会社を用意する必要があります。万一の時に保証会社がリスクを負うため、保証会社もローン利用者の審査を行います。また、保証会社を利用するための「保証会社利用料（保証料）」がかかります。

一方、プロパーローンの場合は、保証会社を介する必要がありません。金融機関が独自の審査を行ったうえで、リスクを取って融資を行います。保証会社が不要なので保証料も発生しません。

ただし、保証会社が要らない代わりに、保証人や連帯保証人が求められることが一般的です。金融機関によっては、保証人の条件が明確に設けられている場合もあります。

2.3.審査基準（固定VS独自）

アパートローンの場合は、物件の収益性、資産価値、契約者本人の属性などが審査の基準となります。事業収支計画書などを用意し、説得力のある資料を提出しましょう。

一方、プロパーローンの場合、金融機関が案件ごとに独自に審査を行います。事業の収益性などを総合的に判断したうえで、信用度の高い融資先と認定されれば融資を受けられます。事業計画書や経営者としての資質まで審査されるという意味では、審査は厳しめといえるかもしれません。

ただし、アパートローンの審査基準から外れていても独自の融資を受けられたり、アパートローンでは必要な保証会社の審査が不要だったりというメリットもあります。

2.4.金利相場（年2～5%程度VS個別に設定）

アパートローンの金利は金融機関ごとに幅が決まっています。金利期間によって前後しますが、金利相場はだいたい年2～5%程度です。

例えば三井住友信託銀行のアパートローンは、店頭表示金利が変動プランだと年2.575%、固定プラン(3年)だと年3.05%です。（※2021年10月の金利）

一方プロパーローンの金利は、アパートローンのように一律に決まっていません。案件によって異なるため、一概に何パーセントということはできません。

一概にはいえませんが、収益性や事業性を認められれば、アパートローンの金利よりも低い条件で融資を受けられるケースが多いでしょう。

2.5.融資金額（限度額なしVS限度額あり）

アパートローンの場合、パッケージ型で条件が決められているため、限度額の上限も設定されています。

金融機関によって上限額はさまざまですが、例えば三井住友信託銀行のアパートローンの場合は、借入金額の上限は「3億円以内（100万円以上、10万円単位）」と決められています。

一方でプロパーローンは完全オーダーメイドで融資内容を決めていくので、こうした限度額の制限はありません。

2.6.融資期間（法定耐用年数以内などVS個別に設定）

アパートローンの融資期間は、1年以上～35年以内など、範囲があらかじめ設定されています。

具体的な期間は金融機関によりますが、例えば三井住友信託銀行のアパートローンの場合は、以下のように決まっています。

一般的には、35年以内かつ、購入する建物の法定耐用年数以内とされることが多いようです。

一方、プロパーローンは一律に融資期間が決められておらず、案件ごとに決定されます。そのため、期間がどのくらいと一概にいえません。

ただし、アパートローンと比べると融資期間が短めに出ることがあるため、事前にしっかり返済シミュレーションしたうえでアパートローンと比較すると良いでしょう。

2.7.自己資金（不要の場合ありVSある程度必要）

アパートローンの場合、金融機関や条件にもよりますが、自己資金がなくても融資を受けられる場合があります。

一方でプロパーローンの融資を受ける場合は、ある程度まとまった自己資金が必要になります。理由としては、プロパーローンは金融機関が貸し倒れのリスクを負って融資を実行するものだからです。

不動産事業が破綻するリスクや返済が滞るリスクを低くするために、ある程度まとまった自己資金が必要です。

3.プロパーローンとアパートローンどちらを選ぶべきか

2章でアパートローンとプロパーローンを項目ごとに比較しました。

ここからはさらに踏み込んで、「プロパーローンとアパートローンどちらを選べばいいか？」について解説します。

3.1.プロパーローンを組めるならプロパーローンがおすすめ

基本的な考えとしては、最初からプロパーローンかアパートローンどちらかに決めてしまうのではなく、両方取り組むべきです。

その上で、プロパーローンを組めるなら、金利面でメリットが出ることが多いため、プロパーローンがおすすめとなることが多いでしょう。

ただし、プロパーローンは融資期間がアパートローンより短めに出ることがあります。こうした場合は、返済シミュレーションを行ってみて、キャッシュフローが赤字にならないか確認する必要があります。

キャッシュフローが赤字になるようならば、たとえ金利が低くても無理してプロパーローンを選ぶ必要はありません。

両方のローン審査を進めてみて、ケースバイケースでより良いローンを選択するようにしましょう。

3.2.プロパーローンが向いているのはこんな人

一般的なアパートローンよりもプロパーローンが向いているのは、以下のような人です。

プロパーローンは、金融機関が独自に対応するローンなので、自由度があり、金利もアパートローンより低めに出る可能性があります。今後も不動産経営の事業を伸ばしていきたい人は、プロパーローンを検討してみると良いでしょう。

ただし、アパートローンより融資期間が短めに出ることがあるので、返済シミュレーションをしてキャッシュフローが赤字になる場合は、金利が低くても避けた方が良いでしょう。

以下にまとめたメリットと注意点を踏まえた上で、必ずアパートローンと比較して、最終的にどちらを採用するか決めていきましょう。

メリット	注意点
・アパートローンよりも金利を抑えられるケースが多い ・保証料が必要ない ・上限額が決まっていない	・アパートローンよりも融資期間が短めに出ることがある ・ある程度の自己資金が必要 ・独自に審査されるため審査が厳しめ ・連帯保証人が必要 ・事前に融資条件が分からない ・審査期間が長め

3.3.アパートローンが向いているのはこんな人

一般的なアパートローンの方が向いているのは、以下のような人です。

不動産投資を始めて間もない初心者の方なら、プロパーローンよりもアパートローンが向いています。というのも、プロパーローンは融資基準が明確でないため、最初からプロパーローンを狙うには少しハードルが高いからです。

アパートローンならば、金融機関ごとに商品化された融資条件（資金使途や借入金額、金利、融資期間など）がインターネットなどで公開されているため、初めての人でも分かりやすくてオススメです。例えば、三井住友銀行のアパートローンのページには、詳しい融資条件が細かく記されています。

プロパーローンを使う選択肢も考えつつ、以下にまとめたアパートローンのメリットと注意点を踏まえた上で、プロパーローンと比較してどちらを採用するか決めていきましょう。

メリット	注意点
・あらかじめ融資条件を確認できる ・保証人を用意しなくても良い場合がある ・プロパーローンよりも融資期間が長めに設定されることがある	・融資限度額など融資条件があらかじめ決まっている ・保証会社利用料がかかる ・エリアが限定されている場合がある

4.プロパーローンを借りるまでの期間と流れ

ここからは、プロパーローンを借りる場合の期間と流れについて解説します。

4.1.プロパーローン借入決定までは3カ月以上かかる

プロパーローンを借りる場合、借入決定までの期間は3カ月以上を見ておきましょう。

この期間には準備期間も含まれます。審査に通るには質の高い事業計画書を用意し、それを裏付けるような必要書類をしっかりと準備する必要があります。

アパートローンよりも柔軟に融資条件を決定するプロパーローンは、アパートローンよりも長めに審査が行われます。

4.2.プロパーローン借入決定までの流れ

プロパーローン借入決定までの流れは、①事業計画書作成→②書類準備→③事前審査→④本審査→⑤借入決定というイメージです。

①事業計画書の作成

事業の採算性や具体的な進め方、事業の経営状況などが分かる事業計画書を作成します。この書類をもとにプロパーローンを実行するか審査が行われるため、確実性があり収益性についての魅力が伝わる書類を作成しましょう。

②書類の準備

プロパーローンの審査に必要な書類を準備します。プロパーローンはアパートローンのように定められた条件が無いため、必要書類にも決まりがありません。そのため、ローンを申し込む金融機関に必要書類を確認しましょう。

一般的には、物件情報が分かる書類、レントロール（不動産の賃貸借条件一覧表）、登記簿謄本や測量図など、本人確認書類、ローンの返済スケジュール、収入証明書などが必要となります。

③事前審査

本契約の前の事前審査を申し込みます。プロパーローンはオーダーメイドで融資条件を決定していくものなので、金融機関の担当者と面談を行って事前審査を行います。

④本審査

物件の不動産売買契約を締結した後に、金融機関の本審査が行われます。個別に条件を設定することや貸し倒れリスクを金融機関が負うことなどから、アパートローンよりも慎重に長めに審査が行われます。

アパートローンの本審査期間はだいたい1～2週間程度ですが、プロパーローンの場合はそれよりも長引く場合がほとんどです。金融機関や個別の案件の状況によって期間はまちまちですので、金融機関の担当者に事前に確認しておくと良いでしょう。

5.プロパーローンの審査に通りやすい3つの条件

前述の通り、金融機関が貸し倒れリスクを負うプロパーローンは、アパートローンよりも条件が厳しくなっています。それでは、どのような条件を用意できれば、プロパーローン審査に通りやすいのでしょうか。

プロパーローン審査に通りやすい3つの条件を紹介します。

5.1.融資を受ける人の信用度が高い

融資を受ける人の信用度が高いほど、プロパーローン審査に通りやすくなります。

例えば、上場企業に勤務している、年収が高い、金融資産が多い、資産と負債のバランスが良いなどが条件となります。

勤務先が上場企業であれば、企業の経営状態をすぐに確認できるため、今後の収入の継続性についても判断できます。もし勤務先がベンチャー企業でそこまで有名ではないという場合は、経営状態の健全性を説明する必要があるかもしれません。

年収については、絶対ではありませんが、一棟物件投資を行う場合には年収1000万円が一つの基準となります。その他、資産と負債のバランスが良いかどうかや、家族構成についても見られる場合があります。

5.2.自己資本比率が高い

自己資本比率とは、自己資本（貯金額など）が全体の資本調達額の何パーセントかを示す数値です。自己資本が多ければ貸し倒れのリスクが少なくなるため、プロパーローンの審査に通りやすくなります。

前述した通り、プロパーローンでは貸し出したお金を回収できないと金融機関が損害を被るため、できるだけ貸し倒れリスクが低い案件にのみローンを行うのです。

自己資本がたくさんあれば、万が一不動産経営で何かトラブルがあっても補填ができますし、返済が滞るリスクも抑えられます。そのため、自己資本比率が高い方が、プロパーローン審査に通りやすくなります。

融資額などの条件によりますが、一般的には自己資本比率が30%以上あれば安全性が高いと見なされ、審査が通りやすくなるでしょう。

5.3.購入予定の物件の収益性が高い

当たり前のことですが、購入予定の物件の収益性が高いことも、プロパーローンの審査が通りやすい条件として重要なポイントです。

プロパーローンは金融機関がリスクを取って融資するため、失敗しそうな事業や収益性の低い計画の場合は審査が通りません。逆に、収益性が高く、利益が多く見込める案件なら、審査が通りやすくなります。

金融資産が多ければ収益性はそこまで高くなくても借りられる場合がありますが、金融資産が少ない場合は収益性の高さでカバーできることがあるのです。

不動産投資の収益性は、物件の取引実績や物件の実質利回りなどで評価されます。利回りの目安は一概にはいえませんが、例えば4,000万円以下で利回り15%以上など利回りが高い物件が見つかれば、自己資本がなくても審査が通る可能性があります。

6.年収別に分かる！プロパーローンの借入先候補リスト

プロパーローンは、メガバンクはもちろん、地方銀行、信用金庫、信用組合など、どの金融機関でも取り扱いがあります。

しかし、年収によって使える金融機関に差が少し生まれます。

年収ごとのプロパーローンの借入先候補を表にまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

年収の目安	金融機関	借入先の例
700万円～ 1,000万円	地方銀行	横浜銀行、千葉銀行など
	信用金庫	城北信用金庫、西武信用金庫など
	ネット銀行	オリックス銀行など
1,000万円 以上	メガバンク	三井住友銀行、みずほ銀行など
	信託銀行	三井住友信託銀行など

プロパーローンは金融機関がオリジナルで融資条件を設けて貸し出すものなので、金融機関ごとに審査が通る基準も条件も異なります。一つの借入先にこだわらず、複数の金融機関に相談してみると良いでしょう。

7.【備考】居住用住宅ローンをプロパーローンで借りる場合

ここまで、不動産投資家に向けて、不動産投資でアパートやマンションを一棟買いする場合などにプロパーローンを使う方法を解説してきました。

7章では、投資目的ではなく居住用目的の住宅ローンをプロパーローンで借りる方法について、簡単に解説します。自分が住む目的でローンを借りようとしている方は、こちらの章をお読みください。

7.1.住宅ローンでプロパーローンを使うケースとは？

一般的な住宅ローンでは、保証会社の保証を付けることが融資条件のひとつになっています。これは、万が一返済が滞った場合にも金融機関は保証会社から債務を回収できるため、金融機関がリスクを負わないで済むからです。（住宅ローン利用者の債務がなくなるわけでなはく、保証会社に債務を返済することになります。）

しかし、保証会社の審査がクリアできない場合、こうした住宅ローンを組むことができません。そこで、保証会社の基準に関わりなく審査される「プロパーローン」を検討する方法があります。

7.2.一般的な住宅ローンとプロパーローンの違い

一般的な住宅ローンとプロパーローンの違いを、比較表にまとめました。

	一般的な住宅ローン		プロパーローン
保証人	〇	保証会社が保証してくれるため、保証人が不要の場合が多い ただし、保証会社利用料が発生	△	連帯保証人が求められる
保証料	△	保証会社利用料がかかる	〇	かからない
金利	〇	変動金利型：0.4～1%程度 固定金利型：1%～1.8%程度 （2021年8月現在）	△	金融機関によるが、一般的な住宅ローンよりも金利は高め（1～2%上乗せされることもあり）
担保	△	対象となる不動産に抵当権が設定される	△	対象となる不動産に抵当権が設定される

一般的な住宅ローンとプロパーローンの大きな違いは、保証会社の保証を必要とするかどうかです。プロパーローンでは、保証会社は介さない代わりに連帯保証人が求められ、金利は一般的な住宅ローンよりも高くなる場合がほとんどです。

連帯保証人になってくれる人がいる場合は、プロパーローンも検討してみると良いでしょう。

例として、プロパーローン型の住宅ローンを行っている金融機関を以下に載せます。

金融機関	商品名とリンク先
平塚信用金庫	プロパー住宅ローン
仙台銀行	プロパー住宅ローン
日本住宅ローン	MCJプロパーローン

お近くの地方銀行や信用金庫でプロパーローン型の住宅ローンの取り扱いがないか問い合わせてみても良いでしょう。

8.まとめ

この記事では、不動産投資家に向けて「プロパーローンとは何か」を解説してきました。

プロパーローンと対比になるのが、一般的なアパートローンです。投資用物件を購入する際に、アパートローンを使えばいいのか、プロパーローンを使えばいいのか、悩んでしまう投資家も多いことでしょう。

私たちの結論としては、どちらも活用すべきということです。

どちらの選択肢も同時に進めてみて、もっとも条件の良いローンを採用するのが、不動産経営で成功するために重要なポイントとなります。実際に金融機関から提示された金利や融資期間などを用いてキャッシュフローを試算してみることが大切です。