不動産投資の成功率は？成功率を高めるための6つのポイント

「不動産投資の成功率って何％なんだろう？」

そう考えて情報を収集されている方もいるかもしれません。しかし、不動産投資の成功率を具体的に何％と示すことはできません。不動産投資における成功というものが人によって異なりますし、成功率に関する統計データが存在しないためです。

しかし、不動産投資を成功するためのポイントであれば存在します。この記事では、

• 不動産投資における成功率が存在しない理由と、その代わりになる情報
• 不動産投資の成功率を上げる6つのポイント
• 実際に不動産投資に成功した2人の事例

これらについて解説します。

この記事を読んで、ぜひ投資の成功に近づくための知識武装をしてください。

1.不動産投資の成功率は存在しない

不動産投資において、「成功率は〇％」という数値を示すことはできません。その理由は次の通りです。

1. 「成功」の定義が人により異なる
2. どの成功の定義によっても、成功率に関するデータは存在しない

1.1.理由①「成功」の定義が人により異なる

何をもって不動産投資で「成功」したとするかはその人が不動産投資をする目的によって異なります。そのため、そうした差異を考慮せず一概に不動産投資の成功率を示すことはできないのです。

1.2.理由②どの成功の定義によっても、成功率に関するデータは存在しない

また、様々ある不動産投資の目的ですが、そのどれについても成功率に関するデータは存在していません。不動産会社も公的機関も、投資の成功率についてのデータを出していません。

例えば、「毎月のキャッシュフローがプラスになる」ということを成功だとする場合でも、キャッシュフローの計算には家賃収入によるプラスだけでなく、ローン返済や入居付け費用等のマイナス要素を考慮する必要があります。そうした計算が最終的にプラスになるかマイナスになるかは投資家個人では把握しているかもしれませんが、その結果をどこかに報告する義務はありませんし、すべての人が公表しようとするわけでもありません。そのため、キャッシュフローがプラスになっているかどうかという情報は蓄積されず、成功率がどのくらいかということも把握できないのです。

「成功率は一般に10%」といった主張をしている方もいらっしゃいますが、特に根拠があるわけではありません。

1.3.成功率は存在しないが、「成功のしやすさ」や「失敗率」ならわかる

この2つの理由から不動産投資の成功率が具体的に何％かということは示すことはできません。ですが、「どのような目的であれば不動産投資の中でも成功しやすいのか」と言ったことや「投資に失敗する確率」であればある程度判断することができます。

どの目的の不動産投資なら成功しやすいか

どういった不動産投資なら成功しやすいか、という点についてはある程度把握することができます。相対的なもので、かつ感覚的ではありますが、投資成功の難易度はおおむね次の表の通りになります。★が多いほど、成功しやすい投資目的になります。

所得税・相続税目的の場合は物件の選び方など物件購入時の初期設定さえ間違えなければ、その後失敗する可能性は低いと言えます。また、生命保険効果狙いの場合も、借入を行う際に団体信用生命保険を付すだけで達成できてしまいますので、難しくありません。

逆にFIREを達成するという目的では成功率が下がります。額面で年収1000万円の方が同じ生活を不動産投資だけでしようとする場合には、不動産からの税引前キャッシュフローをおおよそ1000万円得る必要があります。税引前キャッシュフロー1000万円を得るには、大体5億円規模の不動産資産を取得しなくてはなりません。これには多大な資金と時間、労力が必要になります。

さらに難しいのが転売益を狙うことです。エリアの傾向や物件の特徴から将来を予測して転売益を狙うことも考えられますが、ほとんどギャンブルになってしまいます。

不動産投資の失敗率

不動産投資における失敗を「ローン返済が滞ること」と定義すると、失敗率をデータで出すことも可能です。スルガ銀行のワンルームローン、一棟収益ローンの延滞率は次の通りです。

• ワンルームローン：1.92%
• 一棟収益ローン：3.68%

（2020年6月、延滞率＝3か月延滞債権÷ローン残高、引用元：スルガ銀行　2020年度第一四半期　決算概況）

こう見ると、延滞に陥る方の割合はともに数%程度です。

2.不動産投資の成功率を上げる6つの方法

1章では状況別に不動産投資の成功率をお伝えしました。この章では、前述した成功率を少しでもあげるためにすべきことをお伝えします。

2.1.失敗事例を知る

不動産投資に成功するには、「失敗しない」ことが重要になります。そのためには不動産投資で実際にあった失敗事例を知るのが最適です。不動産投資の失敗事例で典型的なのは、下記のようなものです。

• 新築ワンルームマンションを購入する
• 海外転勤が控えているのに節税効果を狙ってしまった
• 悪徳業者に知らず知らずのうちに手を貸してしまった
• 中古ワンルームマンションを購入して十分なキャッシュフローを得られない
• 住宅ローンの繰り上げ返済で資金不足に陥る

これらをはじめ、不動産投資の失敗にはどんな事例があり、それらがどんな原因で起こり、そうした失敗を防ぐのにどうすればよいかを学んでおくことは重要です。

失敗事例の詳細や対策方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
参考：不動産投資で取返しのつかない失敗をした5人の事例と教訓・回避方法

2.2.新築ワンルームマンション投資を避ける

不動産投資で成功したければ、新築ワンルームマンションへの投資は避けたほうがいいでしょう。新築ワンルームマンションは次のような理由から成功が見込めません。

• 賃料下落率が大きく物件価格下落のスピードが早い
• 価格が割高な物件が多い
• 物件運用の予測がたてづらい
• 節税効果はほぼない
• 利回りが低くキャッシュフローが赤字になる可能性が高い
• 保険代わりとしては不十分

簡単にまとめると、「収支は赤字になる可能性が高く、節税効果・生命保険効果は薄い」ということになります。投資をする側のメリットは、ほとんどありません。

新築ワンルームマンションに手を出さない理由については、こちらの記事で詳しく解説しています。
参考：新築マンション投資で失敗する投資家が続出している6つの原因と失敗事例2選

2.3.物件の選び方を知る

不動産投資は「不動産」に投資するため、物件選びが重要なのは言うまでもありません。物件を選ぶ際には、「買うのは避けるべき物件」と「買うべき物件」のそれぞれのポイントを押さえる必要があります。

買うのを避けるべき物件の条件は

• 政令指定都市周辺のエリア以外
• 確認済証がない等違法建築物
• 殺人事件があった等瑕疵のある物件

こうした条件に当てはまるものです。

ほかに物件を検討する上で判断すべきポイントは、

〇副収入を得る目的の場合

• 利回りが相場と照らし合わせて低すぎないか、高すぎないか
• 物件周辺に嫌悪施設が存在しないか
• 内装のリフォーム率が低くないか

〇所得税・住民税の節税目的の場合

• 物件の構造が木造か
• 木造の場合、築年数が22年を超えているか
• 物件価格のうち、建物価格割合を適正な範囲内で大きくできているか

〇相続税の節税目的の場合

• 都心部の物件を選ぶ
• サブリースも検討の余地あり

これらの点をはじめ、物件の選び方の詳細はこちらの記事で解説しています。
参考：不動産投資でダメ物件を掴まない物件の選び方【３つのステップ】

2.4.不動産投資における最高のパートナーを見つける

不動産投資においては物件選びと同じくらい、どの不動産会社から物件を購入するかが重要です。下記のような理由があります。

• 投資家の利益を本当に考えてくれるパートナーを見つけることで、自分は何もしなくても利益を得られる
• 悪徳業者から物件を購入すると赤字が回避できない

不動産投資会社の選び方はいくつかポイントがあります。例えば、下記のようなものです。

他にも不動産会社の選び方にはポイントがいくつかあります。こちらの記事ではチェックシート付で解説していますので、ぜひご覧ください。
参考：不動産投資会社の選び方｜最高のパートナーを見つける19のチェックリスト

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2.5.物件を見て、すばやく投資判断を下せる

物件を見て、その物件を買うかどうかすばやく投資判断を下せることも成功のためには必要です。物件選びはつい慎重になってしまいますが、いい物件はとてつもないスピードで成約するためです。当社でも、築古木造物件は特に人気が高く、商品化して1時間程度で買い手が決まってしまう状況です。

いい物件を手にするためには、紹介してもらった物件を買うかどうかすぐに判断を下す必要があるのです。そのためには先述の物件の選び方を学び、どういう条件であれば自分は物件を購入するのかという基準を持っておくのが重要です。

2.6.不動産投資の勉強をする

これまでの5つとも関連することですが、不動産投資の勉強をすることはもちろん重要です。不動産投資の勉強をすることでどんな物件の種類がいいのか、どうすれば投資の目的を達成することができるかわかりますし、逆に勉強をしなければ物件を高値掴みしてしまいますし、最悪の場合悪徳業者に騙されてしまいます。先述のような素早い投資判断を下すためにも、投資の勉強をすることは重要です。

勉強すべき項目は大きくわけて下記の通りになります

• 不動産投資の基本
• 不動産投資のメリット・デメリット
• 不動産投資にかかるお金と融資の受け方
• 具体的な運用事例を知る
• 信頼できる不動産会社の見極め方
• アパート管理について
• 不動産投資の出口戦略
• 不動産投資　応用編

これらをはじめ、不動産投資の勉強に関するすべての情報はこちらの記事にまとめておりますので、ぜひご覧ください。
参考：不動産投資の勉強方法｜１から10までを学ぶ完全必修カリキュラム

3.不動産投資の成功例

本章では、先述したようなポイントを押さえて実際に不動産投資で成功された方の事例をご紹介します。

3.1.地方の物件活用で年間税引後キャッシュフロー2300万円　～開業医　30代男性の事例～

• 総投資額：8億円
• 借入金額：7億6000万円
• 所有物件：アパート・マンション5棟

こちらの事例の方は開業医として活躍中の方です。いざという時の副収入、つまりキャッシュフローを目的として投資を開始されました。その目的から利回りの高い地方都市のRC造収益物件を投資対象とされています。現在の賃料収入は8500万円、税引き後のキャッシュフローは2300万円を達成しています。

地方の収益物件はライバルが少ない上の物件価格そのものも安く、利回りが高い傾向にあります。その分、空室期間が長くなるなどのリスクも存在します。副収入目的であった今回の事例では、地方の高利回り物件の取得が最適な手段となりました。

3.2.減価償却で本業利益を3000万円圧縮　～会社経営者　40代男性の事例～

• 総投資額：5億5000万円
• 借入金額：5億5000万円
• 所有物件：マンション2棟

こちらの方はIT企業経営者で、利益が出ている本業の節税対策として収益物件の活用を始めました。現在のところ年間賃料収入は5300万円、表面利回りで10%弱となっています。こちらの方の取得物件は2棟ともRC造の物件ですが、建物本体と設備を分けることで減価償却を短期間で行い、節税効果を得ています。結果として、本業の利益を年3000万程度圧縮することに成功した年もあります。

減価償却を節税に活かすうまみは収益物件購入後の4~5年程度など、多額の費用を計上できる初期にあります。節税目的のこちらの方は、今後5年前後のスパンで収益物件の売却と購入を繰り返し、入れ替えを進めていく手法が有効なのです。

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5.おわりに

ここまで、不動産投資の成功率について、および成功率を上げる方法についてお伝えしました。不動産投資においては明確な成功率に関する数値は存在しません。ですが、不動産投資の成功率を上げる方法であれば存在します。

6つのポイントを本記事では紹介しましたが、下記の書籍では成功率を上げるためのさらに詳しいポイントを解説しています。

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