不動産登記は不動産に関する情報を記録して、公に示すためのものです。
日常生活の中であまり関わりのないものではありますが、「マイホームを買う時」「親が亡くなって家を相続した時」など、人生の重要な場面では避けて通れません。そのため、
- 「マイホームを買うことにしたけど、登記ってそもそも何だ」
- 「親から家を相続したけど何をすればいいのかわからない」
といった悩みを抱える方が多くいらっしゃいます。
そこで、本記事では
- 不動産の登記の意味
- 登記簿謄本の見方
- 登記をすべきシチュエーション
- 登記の費用、必要書類、流れ
- よくあるQ&A
これらについてお伝えします。
登記に関して苦手意識がある、何も知らない、といった状態の方にとってもわかりやすいよう解説しているので、ぜひご覧ください。
目次
1.不動産の登記とは
不動産の登記とは、不動産について権利を持っている人の情報や土地の種類などを記載して、世の中に示すことをいいます。
ざっくり言うと、
- 「この建物は○○という場所にあって、〇㎡の大きさです」
- 「□□さんから△△くんに売られて、いまは△△くんのものです」
- 「××銀行が、この建物に対して担保権を持っています」
といったことを、公に示すものです。
1.1.不動産の登記をすることでどうなるか
不動産の登記をすることで、
- その不動産がどこにあり、どの程度の大きさなのか
- 誰が不動産を所有しているか
- その不動産に関して担保を設定しているのは誰か
こうした情報が記録されます。これらの情報は誰でも閲覧が可能で、写し（登記簿謄本）を手に入れることもできます。
1.2.不動産登記の目的
不動産の登記制度は、一言で言うと「不動産取引が安全に・迅速にできるようにするため」にあります。土地や建物などの不動産は安いものでも数十万円、高いと1億円を超えることも多々あります。
そんな高額な財産を取引するわけですから、不動産に関する情報が何もないと
- 「情報収集に時間がかかる」
- 「集めた情報が正確かどうかわからない」
といったことになり、すばやく、安心して不動産を取引することができなくなってしまいます。
そうしたことを避けるために登記制度が存在します。不動産に関わる情報や権利を国が管理し公開することによって、不動産取引を安全に、素早くできるようにしているのです。
2.不動産登記簿謄本（内容・見方・見本）
現在、登記記録はデータとして管理されています。登記所で書類を提出すると、だれでも登記事項証明書（登記されている事項を証明した書面）の交付を受けることができます。
（引用：https://www.moj.go.jp/content/001309855.pdf）
登記記録は一筆の土地または１個の建物ごとに作成されます。（※一筆は一区切りの宅地などを示す単位）
登記は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」に分かれます。それぞれ、次のような意味になります。
| 表題部 | 不動産の概要を表示する | 土地 | 所在・地番・地目（田畑、空き地など）・地積（面積） | |
|---|---|---|---|---|
| 建物 | 所在・家屋番号・種類・構造・床面積など | |||
| 権利部 | 甲区 | 所有権に関する事項を表示する | 所有権保存登記、仮登記、所有権移転登記、差押え等 | |
| 乙区 | 所有権以外の権利に関する事項を表示する | 抵当権、借地権、賃借権など | ||
| 共同担保目録 | 1つの債権の担保となっている複数の不動産を一覧にしたもの。 | |||
① 表題部
表題部では不動産の基本的な情報を表示しています。
土地であれば、それがどこにあるのか、どのような用途で使用されているのか、どの程度の大きさなのかが示されています。
② 権利部（甲区）
権利部（甲区）には所有権に関する事項が表示されています。不動産の所有者の住所や氏名、所有権を手に入れた理由を記載しています。
例えば、見本の権利部(甲区)の順位番号２には「特別区南部町一丁目５番５号に住む法務五郎さんが令和元年５月７日の売買によって所有権を取得した」ことが登記されています。
③ 権利部（乙区）
権利部（乙区）には所有権以外の権利に関する情報が記載されています。例えば、抵当権、地上権、借地権などです。
抵当権は金融機関が不動産を担保に融資をするとき、借り手がローンを返済できなくなった場合に優先的に貸したお金を回収できる権利のことです。この権利がついていると、物件を購入したとしても物件が競売に掛けられてしまう可能性があります。
このように、抵当権などが登記に記載されていると物件を購入しても利用を制限されてしまいます。
物件購入前に確認しておきましょう。
④ 共同担保目録
共同担保目録は、1つの債権の担保となっている複数の不動産を一覧にまとめたものです。
借入額に対して1つの不動産だけでは担保価値が不十分なときに、共同担保を提供することがあります。例えば4000万円借入する際に不動産①だけでは2000万円しか担保価値がない場合に、2000万円の担保価値を有する不動産②も担保に入れて、借入をするといった形です。
このように共同担保を活用する場合に共同担保目録に記載します。
見本では、同じ「特別区南都街町一丁目101番地」の土地と建物が共同担保となっているのが分かります。
3.登記をすべきシチュエーション
不動産の登記手続きをすべき状況はいくつかありますが、代表的な4つのシチュエーションを紹介します。
3.1.家を新築した時 →表題登記、所有権保存登記
家などを新築した場合は、建物表題登記を行います。また、所有権保存登記も行います。前者は建物の存在を、後者は建物の所有者について示すものです。
表題登記については家の完成後１か月以内に申請しなければなりません。
3.2.家を中古で買った時 →所有権移転登記
家を中古で買うなどした場合は所有権移転登記を行います。
所有者が亡くなって物件を相続する時も所有権移転登記を行います。
3.3.銀行からお金を借りた時 →抵当権設定登記
銀行からお金を借りて家を買う時はほとんどの場合で対象の不動産に担保（抵当権）を設定します。その担保を設定する時の登記が抵当権設定登記になります。
一方で、ローンを返済し終わった際は抵当権抹消登記をします。こちらは金融機関ではなく不動産を保有する側の人が抹消登記の手続きを行わなければなりません。
3.4.建物を取り壊したとき →建物滅失登記
建物を取り壊した際は建物滅失登記を行います。
4.不動産の登記にかかる費用
不動産の登記で必要な費用は主に2つです。
4.1.不動産の登記にかかる費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」
1つは登録免許税という税金で、登記申請を行う際に納めます。
もう1つは司法書士報酬です。登記手続きは全部自分で行うのは難しいため、多くの場合司法書士に依頼します（建物の表題登記は土地家屋調査士に依頼します）。
それぞれの費用の目安はおおよそ下記の表の通りになります。
| 名前 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 土地購入時 （所有権移転登記） |
課税標準額×2.0% （※1） |
| 新築建物購入時 （所有権保存登記） |
課税標準額×0.4% | |
| 中古建物購入時 （所有権移転登記） |
課税標準額×2.0% （※2） |
|
| 土地・建物の融資を受ける時 （抵当権設定登記） |
課税標準額×0.4% （※3） |
|
| 土地・建物を相続した時 （所有権移転登記） |
課税標準額×0.4% （※4） |
|
| 司法書士報酬 | – | 登記の案件により1～11万円 |
※：課税標準については、実際の取引価格ではなく、固定資産税課税台帳をもとに算出された価額を用います
※1：軽減措置あり（詳細は1.1．で解説します）
※2,3：居住用建物の場合、軽減措置あり（詳細は1.1.で解説します）
※4：免税措置あり（詳細は1.1.で解説します）
参照元：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
4.2.不動産の登記費用を安くするには
登記費用のうち登録免許税は軽減措置等を除けば安くすることはできません。一方で、司法書士報酬については安くすることも可能です。
安くする方法は
- 複数の司法書士に見積をとる
- 自分で登記手続きを行う（非推奨）
大きくこの2つになります。
① 複数の司法書士に見積をとる
複数の司法書士に見積をとり、より安い報酬額の司法書士に依頼すれば費用を安くすることができます。
ただし、費用が安ければ安いほどいいかというと、そうではありません。例えば不動産会社から司法書士を紹介されている場合は、不動産会社との関係性もあるのでどうしても費用を抑えたい場合でなければ紹介された司法書士に依頼するのがオススメです。
② 自分で登記手続きを行う（非推奨）
自分で登記手続きを行えば、司法書士に報酬を支払うこともなくなるので費用を抑えられます。ただし、自分で登記手続きを行うのはオススメではありません。
- 現地調査
- 必要な書類の取り揃え
- 図面の作成（表題登記）
- 法務局への相談、書類の提出等による訪問
これらの作業に時間と労力がかかるためです。時間と労力がかかってもいいから費用を抑えたい、という場合でなければ専門家に依頼することをオススメします。
軽減措置等、登記費用の詳細についてはこちらの記事で解説しています。
5.登記の必要書類
登記を行う際に必要になる書類は、登記を行うシーンによって異なります。
5.1.共通して必要になるもの
どの登記を行う場合でも、たいてい必要になる書類があります。
| 書類 | 説明 | 取得について |
|---|---|---|
| 司法書士への委任状 | 司法書士に登記事務を依頼する委任状 | 司法書士から |
| 運転免許証など | 本人確認用 | – |
| 印鑑証明書・実印 | 印鑑が本物であることを証明するもの | 市役所やコンビニ |
| 住民票の写し | 住所、氏名等を記載した書類 | 市役所やコンビニ |
5.2.不動産売買の場合（所有権移転登記）
上記の共通で必要になる書類の他にも、登記の種類により追加でいくつかの書類が必要になる場合があります。
不動産売買の場合、必要になる書類は次の通りです。
| 書類 | 説明 | 取得について |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報通知書 | 登記が完了したことを証明する書類（売主が物件を取得・登記した際に手に入れたもの。売主が用意。） | 売買の対象になっている物件の売主がその物件を取得・登記した際に法務局から送付。 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産の評価額を証明する書類 | 市役所 |
| 売買契約書など | 売買契約のあったことが分かる書類 | 買主の契約締結時に作成・取得 |
5.3.相続をした場合（所有権移転登記）
相続で物件を取得した場合は、次のような書類を揃えて登記を行います。
| 書類 | 説明 | 取得について |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報通知書 | 当初物件を取得した際に登記が完了したことを証明する書類（故人が生前その物件を取得・登記した際に手に入れたもの。） | 相続した物件について、故人が生前その物件を取得・登記した際に法務局から送付。 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産の評価額を証明する書類 | 市役所 |
| 戸籍謄本・除籍謄本（故人分） | 出生から死亡までの戸籍記録 | 市役所 |
| 戸籍謄本（本人分） | 相続人全員のもの | 市役所 |
| 家系図 | 家族関係を示した図 | 戸籍をもとに作成 |
| 遺言書等 | 相続の様式により異なる | 被相続人が作成 |
5.4.建物を新築した場合（表題登記、所有権保存登記）
建物を新築した場合、表題登記と所有権保存登記を行うこととなります。必要な書類は下記の通りです。
| 書類 | 説明 | 取得について |
|---|---|---|
| 建築確認申請書 | 新築・増改築時に役所等に提出する資料 | 施工会社 |
| 確認済証、検査済証 | 工事前後に建築物が法規に適合していることを確認するもの | 施工会社 |
5.5.借入を行う場合（抵当権設定登記）
金融機関などから借入を行う場合は抵当権設定登記を行います。必要な書類は下記の通りです。
| 書類 | 説明 | 取得について |
|---|---|---|
| 抵当権設定契約書など | 登記の原因となる情報 | ローン契約時に作成・取得 |
| 登記済証・登記識別情報通知書 | 登記が完了したことを証明する書類（売主が物件を取得・登記した際に手に入れたもの。売主が用意。） | 売買の対象になっている物件のうりぬしがその物件を取得・登記した際に法務局から送付。 |
6.登記をするときに頼るべき専門家
ここまで、登記に関する概要をお伝えしてきました。登記手続きは必要な書類が多く、難しいことが多い手続きです。そのため、基本的には専門家に登記手続きを依頼するのがオススメです。
6.1.頼るべき専門家は司法書士
専門家に依頼する場合、頼るべき専門家は司法書士です。司法書士は登記手続きを代行して行ってくれる専門家です。
ひとりでは時間も労力もかかる登記手続きですが、専門家に頼めば安心して進めることができます。
6.2.司法書士の探し方
司法書士に依頼するにあたっては、いくつかの方法で司法書士を探す必要があります。代表的な方法は次の通りです。
① 不動産業者等に紹介してもらう
② ウェブで検索する
① 不動産業者等に紹介してもらう
1つ目は、不動産業者等に紹介してもらう方法です。不動産業者等、普段から司法書士とやり取りをすることが多い会社はいくつかの司法書士と提携をしていることが珍しくありません。
そうした提携の司法書士を活用するのが最も楽に司法書士を探す方法です。楽に探せる他、ある程度信頼もできる司法書士を紹介してくれるのがメリットです。一方で、できるだけ費用を抑えたい人にとっては、ベストな選択肢ではないかもしれません。
② ウェブで検索する
2つ目の方法はウェブで検索をすることです。「○○ 司法書士」（○○にはお住まいの場所または対象不動産近くの地名を入れる）などで検索すると、そのエリアの司法書士を探すことができます。
自宅にいながら、簡単に探せるのがメリットです。一方で、あまり質のよくない司法書士にあたる可能性を排除できないのがデメリットです。
ウェブ検索の中でも、司法書士会のホームページで探すのがおすすめです。
各司法書士会のホームページ上で、「司法書士を探す」といった内容のページにおいて登録されている司法書士を検索することができます。
引用：東京司法書士会（https://www.tokyokai.jp/）
7.不動産登記の流れ
この章では、実際に不動産の登記を行う際の流れについて解説します。大きく分けると、次のような流れになります。
① 司法書士に相談・依頼
② 司法書士が作成した書類に署名
③ 司法書士による登記申請
④ 登記の完了、書類等の送付
①司法書士に相談
まずは、司法書士を探して（または紹介を受けて）相談をします。自分が何のために登記を必要としているのか等を踏まえた上で、どういった業務を依頼するのかを決めます。また、それをもとにどの程度の支払いを行うのかを見積もります。
初回の相談は無料としている司法書士事務所が多いようです。
見積りの内容で問題がなければ、正式に依頼をすることになります。
②司法書士が作成した書類に署名
正式に依頼をすると、司法書士が必要書類の作成を行ってくれます。印鑑証明書等、本人でなければ取得できない書類を除けば、司法書士が用意をしてくれます。
作成された書類の中には記名・押印を行う必要があるものもあります。これらについては本人が手続きを行う必要があります。
③司法書士による登記申請
書類が揃えば、司法書士によって申請がされます。登記官によって、申請された事項が法律に適合しているか、添付書類に不備がないかどうかを確認します。
④登記の完了、書類等の送付
申請の内容に不備がないことが確認されれば、登記記録などに必要事項が記載されます。その後、登記官により登記済証（登記識別情報通知書）が作成されます。
その後、書類一式を司法書士から受け取って登記手続きは完了です。
8.不動産登記に関わるQ&A
この章では不動産登記に関するQ&Aについて、お伝えします。
8.1.登記をする義務はあるの？
→「建物の表題登記」などは期限あり。
建物を新築した際に行う、建物の表題登記については「建物の完成後1か月以内」に登記をしなくてはなりません。
また、相続登記・氏名や住所変更の登記も今後義務化される予定になっています。具体的には、
- 相続登記→不動産を取得した相続人が取得を知った日から3年以内
- 氏名や住所変更の登記→変更があった日から2年以内
その他、いくつか登記義務のある場面もありますが、マイナーなものばかりです。
登記義務がないものでも、登記をしないとトラブルに発展することもあります。例えば、不動産を購入した場合に登記を移転しないまま、前の持ち主名義のままにしていた場合、第三者に自分の所有権を主張することができません。
そうしたトラブルを避けるためにも、登記が必要な場合はもれなくその手続きを行いましょう。
8.2.登記をしないと罰則はあるの？
→10万円以下の過料が科される。
前記の義務がある登記をしなかった場合、10万円以下の過料を科されます。もっとも、実際に義務違反で過料を科されているケースはまずないようです。
8.3.自分でやるのはどうなの？
→費用は節約できるが、オススメではない。
不動産の登記を自身で行うことも不可能ではありません。ですが、自身で登記を行うことはオススメではありません。登記手続きにあたり、
- 現地での調査
- 必要な書類を揃える
- 図面の作成（表題登記）
- 法務局への相談、書類の提出等による訪問
これらの作業をする必要があり、時間と労力がかかります。また、特殊な事情等がある場合には自分で調べながら登記手続きを進めるのが難しくなります。
時間と労力をかけてでも、安く抑えたいという場合でなければ専門家に依頼することをオススメします。
どうしても自身で登記をしたい場合は、そうした方向けのサイトもあるので、参考にしてみるといいでしょう。
8.4.住所や氏名の変更の登記はする必要ある？
→現在は義務がないが、今後義務化される。
住所や氏名の変更の登記とは、登記に記載された事項に変更があった場合に行う登記です。引っ越しや名前の変更により登記に記録されている住所や氏名が正しくなくなった際に、この変更登記を行います。
現状ではこの登記について義務化はされていませんが、今後義務化されることが予定されています。義務化された場合、変更があったときから2年以内に登記を行わないと過料が科されてしまいます。
8.5.登記はどこの役所にすればいいの？
→不動産の所在地を管轄する法務局。
不動産の登記は、対象不動産の所在地を管轄する法務局に申請することによって行います。どのエリアをどの法務局が管轄するかは、下記のリンクから確認できます。
管轄のご案内：法務局
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
こちらで調べてヒットする法務局宛に、申請を行います。
8.6.仮登記ってなに？
→正式な登記ができない場合に、不動産に関する自分の権利を保全するために暫定的に行っておく登記。
仮登記は、書類が不足している等で正式な登記（本登記）ができない場合に、権利の優先順位を保全する目的で行う登記です。
複数の人が同じ不動産に関して権利を主張した時、誰が権利を取得できるかは登記をした順番によって決まります。下の図で解説します。
例えば、Aさんが不動産をBさんに売った後、まだ登記を行っていないままでCさんにも売った場合、BさんとCさんのどちらが不動産に関する権利を取得できるか、という問題が発生します。
この場合、BさんとCさんのうち先に登記を行ったほうが権利を取得します。
ここで、Bさんとしては早く登記を完了して不動産の権利を逃さないようにしたいですよね。
本登記をすることができればいいのですが、もし登記に関する書類が揃わず本登記をできない状況の場合、Cさんがその間に登記をしてしまわないか、Bさんとしては焦るわけです。
そこで役立つのが仮登記です。
Bさんがあらかじめ仮登記を行っておくことで、その後Cさんが本登記を行ったとしてもBさんは本登記を経ることでCさんに権利を対抗できることになります。
これが権利の順位保全を目的としてする仮登記になります。
8.7.登記簿謄本を取得する方法は？
→法務局で申請をするか、オンラインで請求する。
登記簿謄本は法務局で申請をするか、オンラインで請求することで手にすることができます。
法務局での申請の場合、法務局で交付申請書を記入・提出して行います。
交付申請書は下の図の通りです。
（引用元：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130851.pdf）
オンラインの場合、下記のページから申請が可能です。初期登録が必要なので、継続的に請求する方にオススメです。
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/
費用については、
- 法務局での請求 →600円
- オンラインで請求、送付→500円
- オンラインで請求、窓口交付→480円
となります。
8.8.土地家屋調査士に登記を依頼するのはどんな時？
→建物の表題登記をする場合に依頼する。
建物を新築した場合、建物の表題登記（まだ登記がされていない建物について、新規で行う登記）を行った後に所有権保存登記を行います。この2つの登記のうち、建物表題登記は土地家屋調査士に依頼します。
一方で、所有権の保存登記は司法書士に依頼します。
9.おわりに
不動産の登記に関する大まかな知識をこの記事ではお伝えしました。
登記というとなじみが薄く、難しいものと感じがちになってしまいます。ですが、司法書士等専門家の力を借りることで、登記について理解することができますし登記手続きもスムーズに行えます。
この記事の内容をもとに、ぜひ登記手続きを進めてみてください。
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