突発的なことが起こるビルとアパート経営。ずっと誰かに頼みたかった。

本業の酒屋とは別に、ビルとアパートの経営もやっています。地元の不動産屋に頼んではいたんですけど、なかなか迅速な対応とまではいかない。私は商売をやっているもんですから、グズグズが嫌いな性分。お客さんからクレームが来たら即、すっ飛んでいきます。ですから、ほとんど自分が即対応して、いろんな業者さんに頼んだりしていたので、誰かに任せられないかなと常々思っていました。ある時、大学時代からの盟友でもあり、武蔵さんの顧問でもある小倉くんに「武蔵で管理してあげるよ」と。タイミングバッチリ。即答で、お願いしました。

１０部屋のうち、５部屋空いていた。

小倉くんのはからいで、２つの物件を山口さんという方に任せることになりました。私が電話をすると、すぐ飛んで来てくれて。やさしい顔はしているけれど、動きは早い。信頼のおける営業マンという感じ。その山口さんの助言で、長年空いているアパートの５部屋をリフォームすることにしたんですね。リフォームが終わった途端に即満室！地元の不動産に頼んでもなかなか決まらなかったあの部屋が、あっという間に。いやぁ、もう、ありがたかった！去年の暮れには、外装までキレイにしまして。これも山口さんの提案。ご近所さんから「新築になっちゃいましたね」って褒められちゃいましたよ。職業柄、いろんな営業マンがお店に来ますけど、最初は店先で会話をするくらい。仲良くなってくると事務所に案内するんですが、山口さんは奥座敷。普通はだいたい事務所止まりなんですけど、彼は特別。ちなみに先ほども言ったようにビルも、持っているんですが、先月知り合いのスナックが入って、明後日は武蔵さんの紹介でベトナム料理屋さんが入ることになっています。今の時代、テナントが出て行っちゃうと、次がなかなか決まらないんだ。それがね、２店舗連続で！「また、入ったよ」と近所でウワサになるでしょうね。

武蔵は、徹底した管理をする新しい不動産の会社。

普通、不動産業っていうと土地の売買から始まって、家やマンションの売買というイメージがあったんですけどね、武蔵さんは管理に特化している。これって、ニーズがあると思いますね。私と似たような悩みを持ったアパートのオーナーが、全国にたくさんいると思うんですよね。これから日本は人口が減少していくわけですから、地域によってはアパートも余ってくるところも出てくるはず。ですから、この入居率、そして行き届いた管理は、素晴らしい！新しいタイプの企業ですよ。まだまだ若い会社だけど、不動産業界のトップになりうるんじゃないかなと、私は思っています。

祖父の土地、26歳の時からアパート経営を任されています。

昔は「大家でございます」みたいな感じで通用していたところもありました。しかし今は難しいです。変わりましたね。サービス業として徹していかないと、すぐに結果に反映します。わかりやすいように空室が増えていく。デザイン性といった面など、入居者さんの立場になって考えていかないと、厳しくなりました。

最初、武蔵さんに断られました。

賃貸管理に本格的に力を入れようと考え始めた10年ほど前に、実は一度、武蔵さんに断られています。ネットで武蔵さんのことを調べて。そのときに入居率95％ときっちりと数字を出されていて。私の知る限りでは、当時は武蔵さんだけだったと思います。どういうふうにそういう結果を出されているのか、と自分なりに調べてみると「なるほど合理的だな」と思いまして。それでお願いしようと連絡をしたのですが、私の地域の方の管理はまだやっていないと言われて。

入居率ですよ。

10年ほど経って、武蔵さんに頼める機会があり管理をお願いしました。新築ということもあって、すぐに埋まると思っていたのですが、最初は、入居がゆっくりでした。月に1つ2つと埋まっていく感じ。ちょっと不安でした。ところが、一旦入居してからは、空室が出ないんです。「入居から退去、リフォーム、そして入居」というシステムが武蔵さんの中できっちりとできている。だから入居が続いていくんですね。私も自分で考えて、アイディア出したりするのが好きなんですが、入る余地がありません。逆に言うとあんまり面白くないです（笑）。

ウソは、必ずバレますよ。

やっぱり家族なんですよ。家族にとっていいかどうか。それが一番です。だからこそ、失敗はできない。私も若いうちは騙された経験もありましたが、まず、人として信用できるかですよね。たとえば、営業の方が自分のことや会社のことを中心に話ているのか、こちらのことを考えているのか、だいたい分かります。それなのに「あなたのために」みたいなことを言われても、バレます。評判は、すぐに拡散しますからね。そういう時代です。武蔵さんは数字が物語っている。業績が毎年必ず伸びているということは、それだけ支持するお客さんが多いってことです。今日も山口（武蔵）さんから新しい物件のご紹介をいただいて、見にいってきたんです。今度は、管理だけでなく、購入も。武蔵さんが管理までしていただくとおっしゃるので、お任せしようかなぁと。違う会社さんのご紹介だったら買わなかったかもしれません。

武蔵さんを100％信用しているわけではない。最後は自分です。

さっき、騙されたって言いましたけど、なぜかっていうと、自分に知識がなかったからです。大切なのは知識だと思います。いくら武蔵さんが素晴らしくても、最後は自分で決断しなければいけない。そのときに判断できるものが自分の中にあるようにしておくことが大切だと思っています。武蔵さんを信用しているけれど、失敗したとしても武蔵さんではなく、自分に責任がある。そう言えるだけの知識が必要なんじゃないですかね。

平家のころからの土地です。

ご先祖様が平家の武士として戦っていたんです。倉庫には今も刀をはじめ色々なものがあります。ええ、まぁ、昔からいる土地で、賃貸経営をやらさせていただいているのですが、武蔵さんとのおつきあいは3年半ぐらいになります。新聞の広告を拝見いたしまして。やはり入居率97％に惚れまして。それで、私の長くおつきあいさせいただいている税理士の先生にその広告を持っていきまして。先生が武蔵さんのことをかなり詳しく調べていただいて。「武蔵さんなら大丈夫でしょう」という太鼓判を押していただき、お願いすることにしました。私は、本当に詳しいことはわからないので、こういうことは全部プロである税理士の先生に相談しているんです。

120戸。空室が2割強。税金を払うのも大変でした。

武蔵さんにお願いするまでは、地元の管理会社さんに頼んでいたんですが、一時期は20%以上も空室になってしまって、税金がまかなえないんです。本当に、夜も眠れない。管理会社さんに相談しても「今の時代、空室の2割、3割なんて当たり前ですよ」っと言われてしまって。それで、管理会社さんを思い切って変えようと。初めて武蔵さんが私の家にいらしたときは、当時の課長さんと山口さん（武蔵）がいらしてくれたんですが、もう、山口さんの顔を見てもわかるとおり、人間的にとっても素敵で、いろいろとお話を聞いていただき、それじゃ、ということで、4棟すべてをお任せしました。

同じ物件なのに、入居率がこうも変わる。

武蔵さんの入居率97%というのは、こういうことなんだ！と、とても実感しております。同じ物件なのに、こんなにも入居者さんが入ってくれるのかと。それに、マンション経営というのは、ゴミの問題とか、駐車場の問題とか、修繕のこととか、山ほど問題がでてくるんです。それも全部、山口さんに解決していただいています。すぐにお電話して、山口さんがすぐに対応してくださる。毎月の細かい報告もしてくださいますし。その書類を私の税理士の先生がみてくれてまして「しっかりした書類です」と確認していただいています。

武蔵さんには息子の面倒も、みていただきます。

このあいだ、武蔵さんが主催されているオーナーズクラブという、武蔵さんのオーナーさんが集まる会に出席させていただいたのですが、その時にせがれも連れていきました。武蔵さんの方々にお会いして、社長さんをはじめ、みなさんがどんな方かということも勉強させたいと思いまして。やっぱり、安心して引きつがせるには、せがれも納得して、そして山口さんをはじめとした武蔵さんの方々にも息子の面倒をみていただかないと、という思いからです。

ノルマのない経営が素晴らしいです。

オーナーズクラブで、初めて大谷社長とお話しさせていただいたのですが、ふつう社長さんというと、威張っているようなイメージだったのですが、謙虚で、皆さんに気を遣われていて、びっくりしました。それに経営方針も立派だと思います。たいていは、どこの会社もグラフのようなものを作って稼げみたいなことをしますが、特に不動産業界は多いと思います。でも、武蔵さんはノルマを一切かけないと。従業員の方たちを信用されている。そういう企業だからこそ、いい方がたくさん集まってくるんだと思いました。大谷社長にも「山口さんのおかげで生活できております。これからは息子もよろしくお願いいたします」とお話しさせていただきました。

４部屋くらい空いていたんです。

６、７年前くらいかな。武蔵さんのパンフレットが、家に届いたんですよね。その時にちょうど父が亡くなって、マンションを相続して、４部屋くらい空いていたんです。武蔵コーポレーションって会社、全然知らなかったんだけど、「すぐ埋まる」って書いてあったんで。それなら、ということで、会社へ行きました。その場でお願いします、と。パンフレットに「２ヶ月ぐらいで入ります」って書いてあったから、とりあえずやってみようと始めた感じです。

２〜４ヶ月で満室になった。

早かったですね。すごいと思った。その前はマンションを建ててくれた会社にお願いしていたんですけど、全部お任せじゃなくて、更新の時だけ頼んでいたんです。だから、空いちゃうと２年も３年も入らないんですよ。空いてもすぐ次が入ってくれれば、一番安心じゃないですか。ほかの物件は別の管理会社にお願いしているんだけど、武蔵さんにお願いしている物件が、今のところ入居率としてはトップクラスなんじゃないかな。あと入居者探しは、武蔵さんは早いね。普通なら、部屋を綺麗にして、それから探しましょう、ってなる。でも武蔵さんは、１ヶ月半前に出ますと連絡が来たら、その時点で次の入居者を探し始めている。仕事が早いですね。

１０００万の改修工事。武蔵の一級建築士が見てくれた。

十何年経っているマンションだったんで、去年武蔵さんからそろそろ修繕しませんか、と提案がありました。武蔵の一級建築士の方が来て、コンクリートに少し亀裂が入っているところを一緒に確認して、もうこれは直し時だ、と。しかも聞けば、武蔵さんには一級建築士が７〜８人いるというじゃないですか。大規模修繕でも安心して任せられると思いました。おかげさまできれいになって、まるで新築のようです。

オーナーが思っている苦情を、どれだけ汲み取れられるか。

あえて親心として苦言を呈すると、ある時マンションのね、ガラスが割れたことがあったんですよ。そういう時に対応してくれる連絡先が何度かけても繋がらなくてね。しかもちょうど武蔵さんが夏休み中とかで、担当の竹島くんに連絡するのもアレかなと思って、電話を控えていたの。だから、ガラスが直るのに１０日間はかかっちゃった。こういった苦情はね、宝の山。それをどれだけ

汲み取れるか。担当のところで止めちゃうか。全社員で共有するか。苦情を共有して、みんなが危機管理を持てれば、会社はこれからもどんどん伸びていきます。武蔵さんにはそんな会社になっていってほしいですね。

父が亡くなり物件を引き継いだ時に空室が4件ありました。空いている部屋をどうやって埋めればいいか悩んでいる時に武蔵コーポレーションさんからパンフレットが送られてきました。目を通したところ、築古物件や駅から遠い物件でも高い入居率を維持している点に興味を持ち、管理相談を申し込ませて頂きました。管理の内容にも納得がいき、当時担当して下さった社員の方からも誠実な印象を受けましたのですぐに管理をお任せしました。その後たったの4か月で全て満室になった時は本当に驚きました。もう6，7年のお付き合いになりますが退去が出てもすぐに空室を埋めてきてくれた実績があるので安心してお任せできます。

また、運営する中で発生する修繕も定額で行ってくれるところも好印象です。それに武蔵コーポレーションさんは1級建築士の方が複数人いて、工事の提案の際にも知識に裏付けされた確かな根拠があるので納得感を持って工事に踏み切ることが出来ます。実際大きな改修工事を昨年お任せしました。

担当の竹島さんもいつもスピーディーな対応や報告をしてくださっているので非常に助かっております。これから企業が大きくなっていくことと思いますが、引き続き質の高い管理と進歩されることを期待しております。よろしくお願いします。