2009年10月26日 全国賃貸住宅新聞に掲載されました（平成21年10月26日）

平成21年10月26日の全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。

是非ご覧ください。


以下掲載内容となります。

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不動産投資の分かれ道
資金調達の極意

個人の属性×物件の評価で判断

　今回は、属性別に審査の判断基準の概念についてお話していきます。
　不動産投資家の属性は、①高収入でかつ優良資産を持つ資産家層、②高収入の会社経営者や開業医等のインカムリッチ富裕層、③サラリーマン層、④地方都市等の資産価値および換金性の低い不動産を所有している地主層、に分けられます。①については融資の心配はありませんので、②以下についてご説明します。

富裕層
　会社経営者の場合は、経営する会社の決算内容が大きな比重を占めます。金融期間は、オーナー個人と経営する会社は一体のものとみなすからです。一般的には、経営する会社の決算内容が3期黒字であることや、資産超過となっていることが重要な条件となります（それだけでなく、バランスシートの内容も重要となります）。また、当然ですが、自分の給料（役員報酬）も高ければ高いほど良いということになります。
　当社の取引事例ですが、役員報酬と経常利益の合計水準で5000万円以上がひとつ目処となります（もちろん、それ以外にも純資産等の判断要素はあります）。そして、それほど多くの資産規模を有していなくても、優良企業と判断される経営者（インカムリッチ層）に対しては、現在多くの銀行が積極的に融資を行っています。前回書いた通り、金融機関は借り手の属性（特にキャッシュフロー）を重視する傾向を強めているため、優良企業の会社経営者などは融資を受けやすいというお話をしました。

　サラリーマン
　ここで言ういわゆる一般的なサラリーマン層とは、年収が3000万円を超えない層です。3000万円を超える層に関しては、会社経営者層に準じる扱いとなります。
　この層は、前々回記載した通り、昨年秋以降の某メガバンクの引き締めによって資金調達が困難になっています。しかし、サラリーマン層に対しても、数は少ないもののいくつかの金融機関は引き続き積極的にアパートローンを展開しています。
　融資を受けられる条件としては、年収が500万円以上で自己資金を1割以上入れられるというのが、一般的には融資を受けられる条件となります。ただし、借入の条件として金利が高くなるケースが多く、某地方銀行では4％台の半ば、某信託銀行では3％台の半ばで融資を行っています。

　地主（地方・郊外）
　最後に、郊外や地方都市の資産価値および換金都市の資産価値を保有する地主層についてですが、金融機関は上記の通り保有する不動産（特に収益を生まない更地等）の価値を以前ほど評価しなくなってきています。また、土地代の低いエリアにおいては、建築するアパートの家賃も低いので当然利回りが低くなっているのが現状で、下手をするとキャッシュフローが回らないという状況になっています。すると、この層においては、建築するアパートのキャッシュフローが単体で回るかどうかが重要な審査基準となります。土地を損保も取るからといって、キャッシュフローの回らないアパート建築に対しては金融機関も慎重にならざるを得ないのです。
　最後に、前回もお話した通り、借り手の属性と併せて審査されるのが、物件です。物件の評価に関しては、各金融機関が独自に評価します。収益物件に関しては収益（賃貸収入）から評価する収益還元法と、土地・建物の価格をそれぞれに評価して足し合わせる積算法という2つの方法がありますが、現在の基準はその中間的なところで評価をしている金融機関が多いのが特徴です。そして、物件評価の中でも重要なのがその物件単体のキャッシュフローが回るかという点です。

　この個人の属性と物件の評価を掛け合わせて融資できるかできないかの判断をしていりのが現在の審査状況です。

　次回は属性別に金融機関の選び方を解説します。

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平成21年10月26日掲載記事 （0 byte）