違法建築とは？既存不適格建築物との違いやリスク・事例を解説

違法建築はその名の通り、建築基準法や条例に違反している物件です。違法建築の物件を購入すると入居者や利用者の安全を確保できないのはもちろん、行政から指導が入り使用制限がかかったり、物件を買うためのローンが出づらくなったりします。

一方で、違法建築は不動産市場において低価格で取引されます。不動産投資においては高利回りで取引されるなどの強みもあります。

違法建築物件は基本的には買わないほうがいいのですが、違法建築の中でも違反項目によっては、あるいは違法建築に近いグレーゾーンの物件であれば購入を検討していい物件も存在します。

具体的には、購入をオススメしない物件、買ってもいい物件は下記の通りになります。

この記事では、

• 違法建築の概要と既存不適格建築物との違い
• 違法建築のリスク
• 違法建築物の事例
• 買ってもいい物件
• 違法建築のよくあるQ&A

についてご紹介します。

1.違法建築とは

違法建築（違反建築）とは、建築基準法などの法令やその地域の条例の規定に違反して建てられた建築物です。違法建築と類似したものとして、既存不適格建築物が存在します。

違法建築と既存不適格建築物は、比較すると下記の通りになります。

	違法建築	既存不適格建築物
概要	建築基準法などに違反している建築物。	建築当時は適法だったものが、その後の法改正などで法令に適合しなくなったもの。
安全性	×	△
違法かどうか	×	〇
投資家へのオススメ度	△	〇

1.1.違法建築

違法建築は前述の通り建築基準法等に違反している建築物です。建築前に行政に建築計画が問題ないか確認せずに建てたもの（確認済証がないもの）、建築計画と違う建物を建てたもの、建築後に増改築を行い違法になったものなどが存在します。

1.2.既存不適格建築物

違法建築に類似したものとして、既存不適格建築物が存在します。こちらは建築時には問題がなかった建物がその後の法改正などで法令等に適合しなくなったものです。そのままでも違法建築としては扱われませんが、一定以上の増改築を行い場合は、現行法に適合させる必要があります。

2.違法建築だとどうなるのか

特に不動産投資においてアパートなどの物件を購入する際、違法建築物には次のようなリスクがあります。

2.1.入居者・利用者の安全を確保できない

入居者・利用者の安全を確保できないことは違法建築のリスクです。平成13年に発生した歌舞伎町ビル火災では44名が死亡し戦後5番目の被害が生じました。このビルでは避難通路が十分に確保されておらず、それによって被害が拡大したと言われています。（出典：https://www.aij.or.jp/jpn/databox/2001/010919-1.pdf）

安全性が確保されていない違法建築で事故があった場合、所有者責任を問われる可能性があります。

2.2.行政による指導が入る可能性がある

違法建築に対しては、行政によって使用禁止や移転・除却等の指導が入る場合があります。工事中の物件であれば、工事停止の指導の可能性もあります。

平成29年には、全国で約2000件の行政指導が違法建築に関して出されています。

2.3.融資が出づらい

違法建築の場合、融資がつきづらくなります。　

ノンバンクなどでは融資が出ることもありますが、その場合でも金利が高くなるか自己資金を多く投入して購入しなくてはなりません。違法建築は価格が安く一見利回りが高く見えますが、金利が高くなってしまえば物件購入後のキャッシュフローは悪化してしまいます。また、自己資金が多くなってしまうと、「融資を利用して自己資金を少なく始められる」という不動産投資のメリットが失われてしまいます。

2.4.売却が困難

ふたつ目のリスクは、売却が困難なことです。前述の通り、違法建築は融資が出づらくなります。そのため、違法建築の物件を買っても売却時に買い手がつきにくく流動性が低いというリスクがあります。それでもなんとかして売ろうと物件の売り出し価格を下げてしまったら、最終的に不動産投資を損して終えることとなってしまいます。

3.代表的な違法建築物3選

違法建築の中でも特に多い違法項目は、次の3つです。

3.1.建ぺい率オーバー

建ぺい率は建築面積の敷地面積に対する割合です。

建築面積は「建物の一階部分の面積＋α」になります。「＋α」は「軒・ひさし・出窓など突出部が1mを超える部分の合計面積」です。建築面積≠一階部分の面積であることに注意が必要です。

この建ぺい率が地域によって30~80%で定められているのですが、これをオーバーしてしまうのが建ぺい率違反です。当社が物件を買い取る上での買取調査で最も多い違反項目がこの建ぺい率オーバーです。

建ぺい率オーバーの物件に多い原因は本来建築面積に含めるべき部分が含まれていないことです。

共用廊下やベランダを下図の右側のような構造（キャンティレバー構造）にすれば建築面積には含まれません。建築計画の段階で右側の構造を予定していたのが、実際には左側のような独立柱がある形で建築することで、建築面積に含まれてしまい建ぺい率オーバーになるパターンが多く存在します。

3.2.採光不良

2番目に多い違反項目が採光不良です。建築基準法では居室面積の1/7以上、採光のために有効な開口部（窓）の設置を義務付けています。採光不良は隣地の建物との間が狭いことによって多く発生します。

採光不良は実質的に是正不可能です。窓を増やしたり大きくしたりすることは非常に困難なためです。違反項目の中でも特に気を付けたい項目になります。

採光不良になる原因の多くが、建築の申請時とは違う建物を建ててしまうことです。建築申請時とは異なる建物配置や、申請時にはなかったベランダの設置、申請時より大きな軒の設置などがその例です。狭小地に目いっぱい建っているワンルームアパートは特に注意したいところです。

当社では、隣地境界と建物の先端の距離が1.4m以未満の2階建て建物では必ず採光計算を行っています。

3.3.違法増築

10㎡を超える面積の増築には建築確認申請が必要になります。この確認申請を行わずに増築を行ってしまっているものが違法増築になります。図は当社で保有した物件で存在した違法増築の事例です。その後、是正工事を行うことで増築部分を除去しました。

違法増築のほとんどは検査済証も取得していません。検査済証は建築した物件が法令に適合していることを示す証です。この検査済証は平成10年時点で取得率38%と、以前は取得していない物件の方が多いのが実情でした。

この検査済証がないと増築の確認申請も行えないため、違法増築が発生するのです。違法増築は行政から取り壊しの命令がでるリスクがあります。そのまま放置すれば強制的に取り壊され、費用を請求されるということも。

違法増築はアパートなどの共同住宅よりは貸店舗に多く存在します。店舗の倉庫や従業員用の控室を違法増築する事例は多く存在します。

所有者が建築会社や工務店の場合も注意が必要です。建築に関する知識があるゆえに収益性を高めるための違反を犯しているのです。

3.4.その他

ここまで、代表的な違法建築をご紹介しました。そのほか、下記のような違法建築も存在しますので簡単にご紹介します。

①不適切な界壁

界壁とは、アパートなどにおいて隣室との間に設ける壁のことです。界壁には高い防火性能・防音性能が求められ屋根裏・小屋裏まで界壁が達していることが必要です。ところが、施工の手間がかかることや、完成後には見えづらい場所になるため界壁工事を手抜きにする物件が多々存在します。

界壁の不良を是正する工事は大掛かりになり、費用もかかるため注意が必要です。

②天井高1.4ｍを超えるロフト

狭小地のワンルーム物件ではロフトが取り付けられることが多くあります。建築基準法では、ロフトに関して主に次の2点が必要になります。

• ロフトの床面積がその階の面積の1/2未満であること
• ロフトの天井高の最も高い部分が1.4ｍ以下であること

これらの規定を満たさないとロフトもひとつの「階」とみなされます。特に2つ目の条件を満たさない違反が多く存在します。こうした物件は他の観点でも違反項目が出てくる可能性が高いため、注意が必要です。

4.買ってもいい物件は？

ここまで違法建築の事例をご紹介しました。こうした違法建築の物件を購入するのは特別な事情がなければおすすめはできません。一方で明確にアウトではないもののグレーゾーンに入る物件もあります。その中でも購入検討の対象になるものがあります。次の3つがその事例です。

4.1.検査済証がない物件でも適法に建築されていれば問題はない

一つ目が検査済証のない物件です。検査済証は建築後の物件が法令に適合していることを示す書類です。

この検査済証は新築・築浅の物件でなければないことの方が多いのが実情です。当社の取引実績では、検査済証の取得率は１～２割ほどです。

検査済証がなくても、物件自体が適法に建築されていれば購入して問題ありません。また検査済証がなくとも、物件購入時のローンは大体の場合問題なく引くことができます。（検査済証ではなく確認済証がない場合は、重度の違法建築になるので買ってはいけません。二つの違いについては、下記の参考をご確認ください）

	検査済証有	検査済証無
法令に適合している	問題なし	問題なし
法令に適合していない	購入をオススメしない	購入をオススメしない

ちなみに、現在では検査済証の取得率はほぼ100%になっています。これは、平成15年に国土交通省が各金融機関に「検査済証」のない物件に対する住宅ローンの融資を控えるようにという要請があったことが背景に存在します。

また、検査済証については以下の記事で解説しています。あわせてご覧ください。

 

4.2.既存不適格物件

前述の既存不適格物件も、購入を検討してよい物件になります。既存不適格物件は建築時には適法であったものが法改正などにより現行法に適合しなくなった物件です。違法建築とは明確に区別されるものなのです。

立地が良かったり、価格が低かったりすることもありますので、検討の対象にいれることは問題ありません。ただし、既存不適格物件は資金調達が難しいというデメリットもあります。金融機関が現行法に適合していないがために融資を渋ることがあるためです。

そうしたデメリットもありますが、資金調達の問題がクリアできるのであれば、立地・価格によって購入を検討するのもいいでしょう。
既存不適格物件の購入に関しては以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

4.3.是正可能な違法建築

違法建築の中でも、購入後に是正が可能であるなら購入検討してもよいでしょう。例えば、違法増築が行われた物件は物件購入後に増築部分を取り壊せば違法建築にはなりません。

ただし、是正工事にも費用がかかります。物件の売り出し価格だけではなく、是正費用も考慮に入れた上で物件を買うかどうか検討することをオススメします。

5.違法建築の物件に関するQ&A　3選

最後に、違法建築に関するよくある疑問にお答えします。

5.1.違法建築を売り・買いしてもいいのか？

→違法建築も売買可能。ただし、注意点がある。

違法建築でも売買することは可能です。売買自体は禁止されていません。ただし、違法建築である以上注意すべきことがあります。

まず先ほどお伝えしたようなデメリットが違法建築にはあります。修繕や増改築の際には現行法に適合させる必要がある他、行政からの指導が入る場合もあります。また、違法建築の物件を売る際には必ず買主に違法蹴築であることを伝えなくてはなりません。

5.2.違法建築かどうか確認する方法

→検査済証があるかどうか　+　専門家に診断してもらう

違法建築かどうかを判断する際は、

• 検査済証があるかどうか確認する
• 専門家に診断してもらう

2通りの方法で違法建築かどうか確認することができます。

検査済証は先ほどお伝えした通り、建築した物件が法令に適合しているかどうかを確認するものです。検査済証があれば、建築時点では法律に適合していたことが分かります。ただし、その後のリフォームによって違法建築になっている場合もあるのでその点は注意が必要です。

2つ目の方法は一級建築士などの専門家に診断してもらうことです。建築のプロに確認してもらうことで、その物件が法律に適合しているかどうかを診断してもらうことができます。また、それだけでなく建物全体の状況からどのような修繕が近いうちに必要になるかなど、修繕リスクについても判定してもらうことができます。

当社でも、物件を購入する際には一級建築士による建物調査を行っております。120以上の項目を検査した上で、それらをすべてクリアする物件については認定収益物件ReBreathとしてお客様に販売しています。

5.3.違法なのに売りつける業者の見抜き方は？

→信頼できる不動産業者の選び方を知っておく

違法建築の物件を販売する際には違法建築であることを購入者に説明しなくてはなりません。しかし、実際には違法建築であることを知っていながらそれを説明せず販売する不動産業者もいるようです。

やはり、信頼できる不動産業者を選ぶことが重要になります。

信頼できる不動産業者かどうかを見極めるには、下記のようなポイントを確認するとよいでしょう。

• 業歴が長い（10年以上）
• お客様の声を公開している（実名、顔などもあればなお良し）
• グレードの高いビル（入居審査が厳しい）に事業所を置いている
• 多数の金融機関と取引がある
• ネットで投資家からの怪しい噂が飛び交っていない

6.最後に

ここまで、違法建築について抑えるべきポイントをお伝えしてきました。違法建築は基本的には購入を検討しないほうがいいですが、価格が安く利回りが安いなどメリットも存在します。

重要なのは、違法建築であるかどうかをわかったうえで購入するか検討することです。この記事のポイントをおさえ、失敗しない物件選びを行ってもらえれば幸いです。