なぜ不動産投資に挑む弁護士が後を絶たないのでしょうか？
それは、弁護士が持つ「高い信用」と「高い収入」が不動産投資における成功の鍵を握っているからです。
例えば、当社の物件を購入したことのある弁護士Aさん（年収4,000万円）は、中古の一棟木造アパートと鉄骨造アパートの計2棟を持つことによって以下のような成果を手にすることができました。
- 月100万円の家賃収入を構築（税引き前）
- 年1,100万円の節税を実現
この結果は、弁護士という職業ならではの高い信用と年収が「融資」を有利に働かせ、好条件での物件の購入を手助けしたからです。
ですから、もしあなたが弁護士としての経歴が10年以上で年収が2,000万円以上だとすると、上記の事例に近い結果を不動産投資によって実現することが可能なのです。
そこで今回は、不動産投資に興味を持つ弁護士のあなたに向けて、不動産投資を推奨する理由や弁護士ならではの利点を解説していきます。今後取るべき具体的なアクションまで示していますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
1.弁護士が不動産投資をすべき5つの理由
弁護士の方は年収が高く、そしていうまでもなく法律のエキスパートです。
しかし日々激務に追われ、プライベートの時間をとれていない方も多いのではないでしょうか。
そんな弁護士の方に不動産投資をお勧めする理由を本章にて紹介します。
1.1.所得税・住民税を節税できる
不動産投資を行うことで弁護士の方が受ける最も大きな効果は、所得税・住民税を節税できるということです。特に年収の高い弁護士の方は、税率が50％を超えることも珍しくありません。そこで不動産投資により減価償却を大きく取ることができ、節税につながります。
例えば当社とお取引いただいた弁護士のAさんは、1億3,800万円の鉄骨造物件（築34年、建物価格8,280万円）を購入された際、年間約1,400万円の減価償却費を取ることができ、年間700万円節税することに成功しました。弁護士のように年収が高い方であるほど、大きく節税できる可能性があります。
1.2.社会的信用度が高いため融資を受けやすい
弁護士は他の職業に比べて収入が高く(日本人の平均年収が461万円であるのに対し、弁護士の平均年収は1,119万円)、また失業リスクが低く安定しています。そのため銀行からの融資を好条件（低金利、長期借入）で受けられる可能性が高いです。
例えば当社とお取引いただいた弁護士のTさんは、5,400万円の木造物件を購入した際、4,800万円のローンを金利2％、返済期間30年という好条件で組むことができました。これは弁護士という他の職業よりも収入が高く、信頼できるためです。
1.3.時間・手間をかけずに済む
不動産投資（アパート管理）は、必ずしもすべて自分で行う必要はありません。物件購入時は多少時間をかけますが、その後の管理は不動産会社に任せておけるため手間をかけずに済むのです。
不動産投資にかける時間は月に30分～1時間程度となります。（もちろん、人によっては時間をかけて判断される方もいらっしゃいます。）
本業が忙しく、これまで投資について考えたことがない方でも不動産投資を始めることができます。
1.4.高度な法律知識を持っているのでトラブルに強い
弁護士が不動産投資をする際、万が一何かトラブルに巻き込まれたときに自身で対処できる可能性があります。なぜなら権利関係などのトラブル解決は弁護士にとって本業とも重なる部分だからです。
例えば入居者の中には家賃を滞納する、騒音を出し他の住民とトラブルになるなど問題のある住人が存在します。管理会社に管理を委託している場合、対応は管理会社が行う事になりますが、家賃収入が入ってこない、不良入居者が原因で退去が続き空室になるなどのケースではオーナー様にも負担が強いられます。そんなときに法律知識を用いて解決できるケースがあります。
また、中には複雑な問題を抱えていたり、トラブルに見舞われていたりするような物件もありますが、投資家自身が弁護士であればこうしたトラブルに強いことも大きなメリットとなるでしょう。
1.5.不動産投資で得られた知識が弁護士活動で役立つ
不動産に強いということは本業である弁護士活動にも役立ちます。なぜなら投資に限らず、弁護士のもとに寄せられる相談には不動産に関連するものが依然として多くあり、なおかつ増加傾向にあるからです。（2013年が15.6%であるのに対し、2017年では19.1％）
不動産投資を身を以て体験することで、そこから本業に役立つ知識の強み、そしてリターンは計り知れないでしょう。
2.弁護士が購入すべきは「一棟アパート・木造・築古」！
弁護士の方には、数ある不動産の中でも「一棟アパート・木造・築古」をご提供しています。
なぜなら中古木造一棟アパートは減価償却を大きく、短く取ることができ、最も節税に向いている商品だからです。
以下に「一棟アパート・木造・築古」の特徴を、他の物件と比較しながら解説していきます。
2.1.区分所有より「一棟アパート」の方が利益を得やすい
一棟物と区分所有、どちらが優れているとは一概にはいえませんが、不動産による資産形成という観点からは、圧倒的に一棟物の方が優れているといえます。理由は簡単で、ある程度の資産規模を目指す人の投資対象としては、区分所有ではロット（規模）が小さすぎるからです。
区分所有の物件を検討する場合、比較的利回りの高いワンルームが候補になります。価格は安いもので数百万円程度、高くても2,000万～3,000万円です。資産規模を拡大するにあたり、区分所有を何十戸、何百戸と購入する方法もなくはないですが、手間を考えると効率的とはいえません。
ロットが小さいことの他にも区分所有が資産形成に向かない点はあります。ほとんどがRC構造で減価償却期間が長く効率的な節税がしにくいこと、都心部に多いため利回りが極端に低いこと、修繕積立金や管理費、固定資産税などのコストが高いことなどがあげられます。
区分所有は、不動産賃貸事業というよりも「金融商品」に近い性格を持ちます。収益物件活用よって資産を築きたいのであれば、一棟物で、かつ投資効率のいい中古のアパート・マンションにターゲットを絞るべきです。
2.2.「木造」はRC造に比べて実質利回りが高い
木造はRC造に比べて実質利回りが高く、収益物件に適しています。
不動産賃貸事業においては、賃料収入は売上、純収入は粗利益と考えられます。いくら賃料収入が多くても、経費が大きくかかって純収入が残らなければ意味がありません。
では、具体的に木造とRC造の比較を見ていきたいと思います。
同じ賃料収入が1,000万円の物件を比べます。
まず経費がRC造の場合は300万円、木造の場合は200万円で純収入が700万円と800万円と違います。これはRC造の場合にはエレベーターの保守費など木造に比べてランニングで発生するコストが多くかかるのと、建物が堅固なので固定資産税が高いためです。そのためRC造物件は木造に比べて実質収入が少なくなります。
つまり、木造はRC造に比べて実質利回りが高いことが分かります。
2.3.新築より「築古」の方が利益を得やすい
結論から言えば築古の場合、減価償却の金額は「大きく」、期間は「短く」取れます。
例えば毎年1億円の税引き前利益が出ている会社が収益物件を保有して総額1億円の減価償却が可能な時、「2,500万円×4年」で償却するか、「250万円×40年」で償却するか、いうまでもなく「2,500万円×4年」の方がより効果的です。
なぜなら短期間で多額の経費を計上しその分節税ができれば、浮いたお金を別の投資や本業の拡張など自由に使えるからです。
現在の日本の税制においては不動産の場合、木造の物件が最も耐用年数が短く鉄筋コンクリート造の物件は長くなっています。
最短で償却できるのは法定耐用年数のすべてを超過した木造の物件（築22年越えの物件）で、4年間で償却できるようになります。
この観点から見ますと、築古・木造・一棟アパートが最も効率よく節税できるようになります。
例えば物件価格1億円、建物価格5,000万円の築22年超えの木造物件を購入した場合、4年間での償却になるので、年間1,250万円もの減価償却費を計上でき、会計上赤字を計上できるため利益を大きく圧縮することができます。
同じ築23年のRC造の物件を購入した場合は、残存耐用年数が28年になるので、年間178万円しか償却できません。
税引き後のキャッシュフローを見てみると、木造の625万円に対してRC造ではわずか39万円になってしまいます。
税引き後の手取り収入が大きく取れるため、投資回収が早まります。そのため耐用年数を超えた築古の木造物件は利益が出やすくなります。
3.築古・木造・一棟アパートの選び方と売却時の注意点
では、築古・木造・一棟アパートであれば何でも購入していいかというと、そうではありません。
アパートを購入し、そして売却する際の注意点が3つあります。
3.1.減価償却できるのは建物価格のみ
減価償却を大きくとることが節税において重要であると述べましたが、土地価格と建物価格の割合には注意が必要です。
なぜなら減価償却できるのは不動産を構成する土地・建物のうち建物だけだからです。
極端な例ですが同じ1億円の物件でも、A：土地7,000万円、建物3,000万円よりB：土地3,000万円、建物7,000万円とした方が、4,000万円多く償却できるので節税効果は大きくなります。
ただし売主にとっては全く逆となります。なぜなら土地には消費税がかかりませんが、建物にはかかるからです。
そのため必ずしも買主に有利な条件を実現できるわけではありませんが、買主の立場としてはこのように建物価格の割合が節税効果へ大きく影響を及ぼすということは知っておくべきでしょう。
3.2.売却時点で投資額を回収する
収益物件の活用においては利益を最大化することが大前提であり、物件保有時の家賃収入はもちろん、売却時の価格も重要となります。
1億円の物件であれば、純収入と売却益で1億円回収することが前提であり、確実な回収を目指す必要があります。7年間で2,000万円の純収入を得たとしたら、最低でも8,000万円で売却することが必要です。
しかし、思うような価格で物件を売却できないこともあります。そんな時でも保有期間中の収益がきちんと得られていれば、売却時の価格が下がってもカバーが可能になります。
このような形で、この物件取得によって減価償却を取ることで節税し、さらには物件売却により投資回収することで利益の最大化を目指しましょう。
3.3.保有時税率(50%)と売却時税率(20%)のギャップ(30%)で節税
個人で収益物件を取得し活用する場合においては、物件の保有期間にかかる税率と売却時にかかる税率にギャップがあるため、法人の場合よりさらにメリットが得られます。
弁護士の方の中には年収が高く、所得税率と住民税率を合わせた税率が50%を超える方も少なくありません。
所得税率と住民税率の合計が50%の方については、減価償却で赤字を計上した分、税率にすれば50%の節税効果があります。
仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果はその50%である250万円です。
一方、収益物件の売却時の税率は、他の所得とは切り離して課税される分離課税です。
さらに収益物件を5年超所有した後に売却する長期譲渡においては、税率が約20%（短期譲渡の場合は税率約39％）となるのです。
つまり、保有時の税率として30％ものギャップが生まれ、節税が可能となるのです。
4.不動産投資を成功させるために信頼できるパートナーを選ぶ
忙しい弁護士の方に不動産投資が向いている理由は、物件の管理を管理会社に全て任せることで、節税しながら本業に専念できるからです。
管理を任せる際に重要なのは、入居者の退去を少なくする管理体制が整っているかということです。
この人口減少社会のなか、収益物件の空室率は年々増加傾向にあります。そのため退去が生じた際には迅速に次の入居者を見つけ、空室期間をできるだけ少なくする必要があります。
つまり収益物件の管理会社は、忙しい弁護士オーナーの代理として利益最大化に貢献してくれる大切なパートナーなのです。
では具体的にどのような観点で管理会社を探せばいいか、信頼できる管理会社を選ぶ際の3つのチェックポイントを提示いたします。
4.1.管理戸数が5,000戸以上ある管理会社を選ぶ
管理会社を選ぶ際の注意点は、きちんと実績のある管理会社を選ぶということです。管理会社の実績とは、管理戸数と入居率です。ここでポイントにすべきは細かな数字ではなく、きちんと一定の実績があることです。
管理戸数で言えば目安として少なくとも5,000戸以上、できれば1万戸以上管理しており、入居率でいえば、90％以上確保されていることが望ましいでしょう。
入居率は高いほうがいいのは当たり前ですが、戸数に関してはスケールメリットが多く関わるため多いほうがよいことになります。
例えば、エアコンを交換するにしても管理戸数の多い会社は安く大量に仕入れられますので結果的にオーナー様も安く取得できます。
収益物件の会社を選ぶ際、まずは実績(管理戸数、入居率)を確認するのが手っ取り早いでしょう。
4.2.自社で仲介店舗を持たず、管理に特化している会社を選ぶ
実績を確認した後は、その会社が管理に特化しているかをチェックする必要があります。
具体的には自社で仲介店舗を持たず、管理に特化している会社をパートナー候補にするべきです。
このような管理形態を「プロパティマネジメント」といいます。
これは、オーナー様の利益を最大化するという立場に立っている証拠でもあります。
4.3.管理担当者と相性がいいか
最後は相性の問題です。物件を探し、購入し、最後に売却するなら数年から十数年、管理担当者と取引することになります。
もしそこでストレスになれば本業の弁護士活動にも悪い影響が出てしまいます。
取引の頻度はそう多くありませんが、気持ちよく取引できる会社および担当者を選ぶべきです。
5.失敗を避けるために弁護士が不動産投資をする上で注意する2つのこと
不動産投資は、万が一、本業での収入が途絶えた場合のスペアタイヤとしての役割があります。
そのもしもに備えるために、収益物件を活用して賃料収入で副収入が入る仕組みをつくっておくことが有効です。
5.1. 税引前キャッシュフローで本業年収の半分を目指す
一つの目標として、税引き前キャッシュフローで本業年収の半分程度を目指すとよいでしょう。
なぜなら、収益用不動産の副収入としての活用には、万が一、本業での収入が途絶えた場合のスペアタイヤとしての役割があるからです。
弁護士過剰問題と騒がれるくらい、いつ本業が不振になるかわからないのが現状です。仮に本業の収入が大きく下がるとしても、現在の暮らしの質を大きく落とさずに生活していける一つの目安として「税引前キャッシュフローで本業年収の半分」を得られれば、万が一の下支えになると考えられます。
例えば、年収2,000万円の弁護士であれば、収益物件による税引き前キャッシュフローで1,000万円を目指すといいでしょう。
表面利回り10％の物件を長期借入で取得した場合で考えれば、キャッシュフローは資産の3%前後になります。
1,000万円の目標キャッシュフローを3%で割り戻すと約3億3,000万円になります。年収2,000万円の弁護士の方が賃料収入で年間1,000万円確保しようとするなら、投資する物件の規模にして約3億3,000万円が目安ということになります。
5.2.税引後のキャッシュフローを最大化する
前項で税引き前のキャッシュフローを目標設定しましたが、本当の意味でのキャッシュフローとはあくまでも手取り収入（純収入）です。
手取り収入とは、税引き前のキャッシュフローからさらに税金を引いた後のお金のことです。
税金に大きく影響を及ぼすのが再三となりますが減価償却です。
例えば同じ1億円の物件の場合、
A：土地7,000万円、建物3,000万円、減価償却費：150万円/年
B：土地3,000万円、建物7,000万円、減価償却費：350万円/年
税引き前のキャッシュフローは両方300万円ですが、
納税額がA：225万円 B:125万円
となり、税引き後のキャッシュフローにして A：75万円 B：175万円
と、手取り収入に2倍以上の差が生まれます。
繰り返しになりますが、税引き後のキャッシュフローが重要になること、税金の額に減価償却が大きく関わっていることに注意してください。
まとめ
収益物件を活用した節税のスキームは、減価償却費や税率の差などの概念が少し難しいですが、納税額の高い弁護士の方にとってとても有効な手法であるとご理解いただけたのではないでしょうか。
物件選定はもとより、契約時や管理運営時、売却時にも細かなポイントがたくさんありますので、ぜひパートナーとなる不動産業者の選定は慎重に行うようにしましょう。
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