「知り合いからマンション経営を勧められた」
「副収入を稼ぐためにマンション経営を検討している」
「SNSでマンション経営の広告が表示された」
このような状況で、マンション経営のメリットについて気になっていませんか？
マンション経営は、安定した収入が得られる投資方法です。月に数百万円の家賃収入を得ている会社経営者の方、サラリーマンの方も少なくありません。
本記事では、マンション経営のメリットというテーマを、投資方法別に深掘りします。
目次
1.マンション経営のメリット
マンション経営の主なメリットは、「安定した収入が得られる」「貯蓄代わりになる」「生命保険代わりになる」の3点です。第1章ではまず、マンション経営の方法を問わず、マンション経営全体におけるメリットをお伝えします。
1.1.マンション経営の最大のメリットは安定して家賃収入を得られること
マンション経営の最大のメリットは、何と言っても「安定して家賃が得られること」です。不動産という商品ならではのメリットになります。
毎月決まった家賃が得られる
マンションのオーナーが得られる収入は家賃と入退去時の敷金、礼金、契約更新時の更新料などがあります。所有するマンションの部屋数が多いほど、その収入は多くなります。特に家賃は通常、毎月決まった日に入金されるため、安定した収入を得られると言われています。
価格が安定している
また、マンション経営では他の投資商品と比較し価格変動が少ないことでも知られています。マンションの部屋は生活に必要な住居ですので、たとえ景気が悪くなったとしても賃貸需要が減りにくく、家賃が暴落することは滅多にありません。災害や殺人事件などの重大なトラブルがない限り、家賃が急激に下落するリスクは少ないでしょう。特に人口の集中しているエリアの物件を購入した場合は、常に高い賃貸需要を維持することが期待できます。
1.2.貯蓄や生命保険代わりにもなる
安定した収入が得られることのほかにも、以下のようなメリットがあります。
貯蓄代わりになる
毎月家賃を得て元金を返済することで、物件を売却した際に手元に残る資金を増やすことができます。元金の返済が、貯蓄として活用できるというメリットがあります。
生命保険代わりになる
物件を購入する際、団体信用生命保険に加入することができます。ローンの返済中に万が一のことがあった（契約者が死亡したり、高度障害状態に陥ったりした）場合、保険金によって残りのローンが弁済される保険です。ローンを残さずに家族や会社に収益物件を残すことができますので、生命保険の代わりとして活用できるというメリットがあります。
2.マンション経営のデメリット
一方で、マンション経営にはデメリットもあります。不動産ならではのリスクが多くありますので、把握しておきましょう。
2.1.空室・家賃滞納のリスクがある
マンション経営では、マンションに住む入居者から得る家賃が収入になり、そこからローンの返済を行っていきます。しかし、空室になることもありますし、入居者によっては家賃を支払うことができず、滞納してしまう方もいらっしゃいます。入居審査の時点で家賃の支払い能力は精査されますが、購入する前から住んでいた、入居中に支払い能力がなくなってしまった、といったケースでは、家賃を滞納されるケースがあります。
空室や滞納が発生している状態では家賃を得ることはできませんので、マンション経営においては大きなリスクとなります。
2.2.災害に遭遇するリスクがある
マンション経営では、地震や火災などの災害に遭遇するリスクがあります。建物が損傷しては、入居者が住めなくなってしまい、家賃を得ることができなくなってしまいます。また、建物の修繕コストもかかってきます。
※空室・滞納リスク、災害に関するリスクとそれをカバーする保険についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
3.一棟マンション経営とワンルームマンション経営のメリットは異なる
一口にマンション経営といっても、その投資方法は2つに分けられます。一つは一棟マンション経営、もう一つは区分マンション経営です。
一棟マンション経営…マンションを一棟まるごと購入し、建物全体の所有者となる。一棟の中で、入居中の部屋から賃貸料を得る。
区分マンション経営…マンションの一室を購入し所有者となり、その部屋を借りる入居者から賃貸料を得る。
3.1.一棟マンション経営の特徴はスケールメリットを得られること
一棟マンション経営の特徴は、やはりその規模です。基本的にマンションは総戸数が多く、それだけ毎月回収できる家賃の額は大きくなっていきます。
※「マンション」の明確な定義はありませんが、一般的には3階建て以上の重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の共同住宅、とされています。
複数の部屋から家賃を得られて効率◎
一棟マンション経営のメリットとして、複数の部屋からの家賃が収入源となることが挙げられます。区分マンション経営と比較すると、一棟マンションでは部屋数の多さがそのまま家賃収入の多さになります。大きなスケールで投資をしたいと考えている人は、区分マンションを複数室購入するよりも効率的に資産を築くことができます。
空室によるリスクが少ない
一棟マンションは、空室によるリスクが少ないです。マンションは、アパートや戸建てと比較して駅が近く、良い立地に建設されるケースが多いです。またマンションの構造は鉄筋コンクリート造、鉄骨造などがほとんどで防音性に優れており、オートロックやモニター付きインターホンなどが設置されており、セキュリティ面がしっかりしているため、特に女性の方には人気と言えるでしょう。これらの理由から、マンションの賃貸需要は比較的安定して高く保つことができ、空室リスクは少ないのです。
また、一棟マンションであれば一つの部屋で退去が発生したとしても、他の部屋からの家賃は継続するため家賃収入がゼロになることはありません（すべての部屋が空室になれば話は別ですが）。区分マンションのデメリットでもお伝えしますが、区分マンションの場合は購入した部屋が空室になれば、その物件からの収入がゼロになってしまいます。
物件価格、建物維持費、修繕費が高い
一棟マンションは、区分マンションと比較した際、物件価格や建物維持費、修繕費が高額になります。一棟マンションと区分マンションの規模と所有範囲を考えると当然ではありますが、一棟での所有になると、所有することになる部屋数が多く、廊下やエントランスなどの共用部、エレベーターや貯水槽などの設備に対しても、定期点検などの維持費や修繕費がかかってきます。
2.2.区分マンション経営は手軽に始められる投資
区分マンションは価格の安さや市場に出回っている商品の多さから、手軽に始められる投資としてサラリーマンの方にも人気です。
融資を引きやすい（新築物件の場合）
区分マンション経営のメリットの一つに、融資を引きやすいことが挙げられます。ただし、融資の引きやすさに関しては新築に限って言えることです。特に新築区分マンションは機能性やデザイン性に優れているため入居が決まりやすいといった点が、融資の引きやすさ（審査の通りやすさ）に繋がっています。一方で法定耐用年数を超えた中古、築古の区分マンションは入居が決まりにくい、修繕費がかさむといったマイナスポイントがあるため、融資を引くことが難しい傾向にあります。
一棟マンションに比べて購入価格が安い
一棟マンションに比べて価格が安いということも、区分マンション経営のメリットです。マンションを一棟まるごと購入するよりも安いというのは言うまでもないことですが、少額から手軽に始めやすいというのが、区分マンション経営の特徴です。その価格の安さから、年収400万円からでも始められるというプロモーションもされており、融資を引いて購入するサラリーマンも少なくありません。
管理の手間が少ない
管理の手間が少ないことも、区分マンション経営のメリットです。一棟マンションでは、建物全体とその敷地を所有することになるため、その全体を維持・管理する必要があります。逆に区分マンション経営では、基本的にマンションの管理組合が共用部の管理をすることになります。なるべく時間と手間をかけずに投資したい方には向いています。
【区分マンション経営のデメリット】
空室リスクが大きい
たとえばあなたが区分マンションを1室購入した場合、部屋に入居者がいれば家賃収入を得られます。しかし、その部屋に退去者が発生した場合、次の入居者が決まるまでの間の家賃収入はゼロになってしまいます。区分マンション経営では、空室リスクを分散させることができません。
利回りが低い
区分マンション経営をされる方の多くは駅の近くや都心に物件を購入します。人気のある東京23区では、3～5％の利回り相場です。そこからローンの返済や運営にかかる管理費用を引くと、キャッシュフローを得るのが難しく、最悪の場合は赤字になってしまいます。
管理の権限が小さい
区分マンションの場合、管理はマンションの区分所有者によって構成される管理組合が、会議等によって管理や建物維持の方向性について協議することになります。区分マンションの場合は管理の権限が小さく、部屋を購入したとしても自由に経営することが難しいです。
4.メリットの得られるマンション経営のパターン
ここまで一棟マンション経営、区分マンション経営のメリットとデメリットをお伝えしました。どちらの方法でも、良い部分とそうでない部分があることをお分かりいただけたと思います。
では、実際にどのようなパターンでマンション経営すると、成功しやすいのでしょうか。3つの条件を挙げました。
2.賃貸需要の高いエリアに土地を所有し、一棟マンションを建設する場合
3.キャピタルゲインの見込めるマンションを購入する場合
4.1.節税目的で「耐用年数切れの一棟マンション」を購入する場合
年収2000万円以上（目安）の方で、所得税の高さから節税目的で不動産投資をしたいという場合は、「耐用年数切れの一棟マンション」を購入することで節税メリットを得ることができます。
不動産投資による税対策は、耐用年数が短く効率的に減価償却を取れる築古木造アパートが最も効果的と言われていますが、より大きな節税効果を得たい場合は鉄骨造のマンションを活用することもできます。
【マンション経営で節税ができる仕組み】
例えば、1億円のマンション（建物価格5000万円）を購入して、その減価償却期間（＝会計上の使用可能な年数）が5年の場合減価償却費は毎年1000万円ずつ発生し、5年にわたって費用計上します。以下が減価償却費の計算方法です。
計算式
建物価格5,000万円÷減価償却期間5年＝1,000万円／年
経費を計上すると利益が減るので、利益にかかる税金は少なくなります。しかしながら、大多数の経費（接待交際費等）は必要経費として経費計上をして利益を小さくし税金額を減らしたとしても、実際にお金が出ていってしまっているため、トータルでみると手残りを増やせたとは言いにくいです。
ところが、減価償却費は会計上費用を計上できて、利益を小さくし税金額を減らせるのに、実際にお金は出ていかない費用であるため、正しく使えば手残りを増やすことができるのです。
節税について詳しく知りたい方はこちら
4.2.賃貸需要の高いエリアに土地を所有し、一棟マンションを建設する場合
相続などで、賃貸需要の高いエリアに土地を所有している場合は、一棟マンション経営を行うことで効果的に家賃収入を得ることができます。
土地を所有している地主の方は、「アパート、マンションを建てませんか？」という営業を受けることが多いかと思います。そこで、もともと農地だった場所にアパートやマンションを建てたとしても、賃貸需要が少なく部屋はガラガラ、という結果に陥ってしまうことも少なくありません。
一棟もののアパートやマンションを建設して経営をしようとしている方は、自分の所有している土地の賃貸需要がどうなのか、収益は得られるのか、見極めることが重要です。
また、所有している土地にマンションを建設し賃貸すること（貸家建付地）で、自己の居住用に使用するよりも相続税評価額が下がり、相続税対策にもなります。
4.3.キャピタルゲインの見込めるマンションを購入する場合
キャピタルゲインを狙った不動産投資はリスクが高いと言われています。キャピタルゲインとは、購入した価格よりも高く売却することで得られる利益のことです。
資産価値の上昇が見込める立地の物件の売買を繰り返し、短期的に大きな利益を出すことは可能ですが、購入時の物件選定や売却のタイミングが難しいのが実情です。
まとめ.マンション経営のメリットを享受できる人、できない人
マンション経営のメリットを享受できる人はどんな人なのでしょうか？本記事のまとめに入ります。
マンション経営は、投資額が大きい分、一歩間違えるとキャッシュフローが回らない、ローン返済費や修繕費用を手持ちの資金から拠出しなければならなくなるなど、メリットと同時にデメリット（リスク）も共存するものです。
それぞれに合った方法で、無理のない範囲で検討を進めることが重要です。自分に合った物件やリスクについて知りたい方は、武蔵コーポレーションの無料投資相談をご利用ください。
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