不動産投資の仕組み｜利益が生まれる2つのパターンについて解説

「これから不動産投資をするか判断するために、土台となる仕組みを知っておきたい」
「不動産投資の仕組みを知り、確かな基礎知識を身につけてから投資を開始したい」

多くの方が不動産投資を学ぶ際、単なる表面的な情報ではなく、その根本的な仕組みを深く理解したいと考えているでしょう。

「不動産投資の仕組み」と一口に言っても色々ありますが、要するに、投資によって利益を生み出すメカニズムを理解することが重要です。

詳しくは後述しますが、不動産投資から生み出せる収益は大きく分けて2つです。

【不動産投資で利益を得られる2パターンの仕組み】

これだけ見るとシンプルな仕組みのようにも見えますが、不動産投資はほかの融資と異なり、「安く売って高く売る」といった単純な仕組みではありません。

物件の保有と運営に関する広範な知識とスキルが求められるため、覚えるべきことが多く、挑戦の難易度も高いです。

そこで本記事では、以下の内容に焦点を当てて詳しく解説します。

この記事を読むことで、不動産投資の基本的な仕組みと運用メカニズムを詳しく学べます。

特に、物件タイプに応じた利益の出し方や、それぞれの投資アプローチが持つリスクと効果に焦点を当てています。

ぜひ、記事の最後までお読みいただき、不動産投資の仕組みを根本から理解してください。

1.不動産投資において利益を生み出す2つの仕組み

冒頭でもお伝えしたように、不動産投資から得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

インカムゲイン	物件を貸出して得られる家賃収入
キャピタルゲイン	物件を購入して高く売却した際の利益

同じ不動産投資でも、両者はまったく異なる投資方法です。

自身に適した方法で不動産投資をおこなうために、それぞれの利益構造についての仕組みの理解を深めましょう。

1.1.インカムゲイン（家賃収入）を得る

インカムゲインとは、物件を購入して賃貸として貸し出すことで得られる「家賃収入」を指します。

たとえば、オーナーが2,500万円で物件を購入し、それを10万円で貸した場合、毎月家賃として10万円が入居者から支払われます。この家賃がインカムゲインです。

【インカムゲインの仕組み】

入居者がいれば毎月収入を得られるため、以下のように安定して利益が積み重なっていきます。

【インカムゲインを得た場合の利益イメージ】

後ほど解説するキャピタルゲインと比較した場合、ローリスクな投資方法といえるでしょう。

ただしインカムゲインは、空室が発生するとその分の家賃収入が得られなくなります。そのため、安定的に収入を得るには、空室が発生しにくい物件や、空室対策に強い管理会社を選定するスキルが求められます。

これが不動産投資で利益を得る方法のひとつ目、インカムゲインです。

1.2.キャピタルゲイン（売買差益）を得る

キャピタルゲインとは、購入した物件を売却し、得られた「売買差益」を指します。

具体的に説明すると、今後価値が上がりそうな物件を購入し、高く売れるタイミングを見計らって売却し、利益を得る方法です。

たとえば、2,500万円で物件を購入し、3,000万円で売却できれば500万円の利益が得られますね。この利益がキャピタルゲインです。

【キャピタルゲインの仕組み】

キャピタルゲインは、インカムゲインよりも大きな収益が見込めます。

インカムゲインは家賃収入という長期的に小さな利益を得るのに対し、キャピタルゲインは購入した物件の値が上がり、売却に成功すれば利益も高額になるからです。

【キャピタルゲインを得た場合の利益イメージ】

ただし、キャピタルゲインは、購入する物件の見極めに失敗すると、値下がりして損失を出してしまうこともあります。（これを「キャピタルロス」と言います。）

そのため、経験・知識・見極めが重要となる、ハイリスクハイリターンな不動産投資の方法といえるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、合わせて確認してみてください。

1.3.インカムゲイン・キャピタルゲインのどちらを選択すべきか

不動産投資をする際には、これらの2つの仕組みの違いを理解し、自分の投資目的やリスク許容度に合わせて適切な方法を選択することが重要です。

それぞれの違いを、表を用いて比較してみましょう。

【インカムゲインとキャピタルゲインの比較】

	インカムゲイン	キャピタルゲイン
リスクとリターン	・ローリスク・ローリターン	・ハイリスク・ハイリターン
収益率	・数%～8%程度（首都圏の物件）	・購入時以上での売却価格も狙えるが、大きな損失を被ることもある
メリット	・安定的・継続的に利益が出る（家賃収入など）	・短期間で大きな利益を得られる可能性がある
デメリット	・キャピタルゲインより収益率が低め ・収益性が見えにくい	・元本割れリスクが高い ・譲渡所得税がかかる

これらを踏まえて、インカムゲイン・キャピタルゲインの仕組みのどちらを選ぶべきか、解説します。

リスクを抑えて安定的に利益を得るならインカムゲイン

インカムゲインはキャピタルゲインに比べて収益率は低いものの、リスクを抑えて安定的な利益を得たい場合に適した投資方法です。

たとえば、10室のアパートを2,000万円で購入し、1室7万円で貸し出した場合、満室になれば毎月70万円、年間840万円のインカムゲインを得られます。
（※別途、経費・修繕積立金・銀行への返済などが必要です）

不労所得がこれほど入るという状況は、分かりやすい投資の魅力です。

ただし、インカムゲインでも「物件を賃貸にして保有していればいい」というわけではなく、空室対策で入居率を上げる必要があるということは覚えておきましょう。

短期間で大きな利益を得るならキャピタルゲイン

キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターンの特性があるため、大きな利益を得たい場合に適した投資方法です。

不動産投資の場合は物件を購入することから、投資金額も大きくなるため、必然的にキャピタルゲインの利益額も大きくなります。

たとえば、アパートを2,000万円で購入し、後に3,000万円で売却することができれば、1,000万円のキャピタルゲインを得られます。
（※別途、売買にかかる手数料などの支払いが必要です）

ただし、前述したように不動産価格が下落するリスクもあり、購入した物件が値下がりすることによって大きな損失を被ることもあります。

成功的な不動産投資を行うためには、市場価値が上昇する可能性の高い物件を選び、適切な売却タイミングを見極める知識と経験が求められます。

不動産投資初心者には、無理にキャピタルゲインを狙わず、リスクが低く比較的安定した収入が見込めるインカムゲインを得るところからはじめるのがおすすめです。

2.【不動産投資の種類別】管理方法と投資効果

不動産投資は、投資する物件の種類によって管理方法や投資効果が異なるため、その仕組みを十分に理解してから投資を行うことが重要です。

【不動産投資の種類】

これらの不動産投資の種類別の仕組みを理解せずに、初期投資額だけで判断すると賃貸経営で赤字になるリスクがあります。

投資前に各種類の管理方法や投資効果、初期費用の目安を把握することが賢明です。

それぞれを詳しく解説します。

2.1.【区分マンション】に投資した場合

区分マンション投資とは、マンションの一部屋単位での投資を指します。

この方法では、全体の建物一棟を購入するのではなく、個々の部屋単位で購入することになるため、投資に必要な費用を比較的抑えることが可能です。

このタイプの投資は、初期投資が低額ではじめられる上に、選択肢が豊富なことから、初心者は投資しやすいでしょう。

また、自身の賃貸契約や分譲マンション購入の経験を生かしやすいため、不動産投資の入門として理想的なのです。

【区分マンション投資の特徴】

物件管理	・購入した専有部分の管理をおこなう ・専有部分も管理会社に任せれば、管理の手間はほとんどかからない
投資メリット	・物件価格が幅広く、数百万円から不動産投資をはじめられる ・金融機関の融資を受けやすい ・ほかの不動産投資と比べて売却しやすい
投資デメリット	・利回りが低い傾向がある ・利益が出にくく赤字になりやすい ・空室リスクによるダメージが大きい ・不動産経営の自由度が低い
目安となる初期投資額	・物件価格の15%程度 ※あくまでも目安です

区分マンションの管理

区分マンション投資では、オーナーは購入した専有部分のみを管理します。

廊下・階段・エレベーターなどの共有部分は、マンションの管理会社が担当します。

このため、他の不動産投資形態と比較して、管理の手間が大幅に少なくなります。専有部分に関しても、管理会社に委託することで、オーナー自身が直接対応する必要はほぼありません。

区分マンション投資が「本業が忙しい方にもおすすめ」とされるのは、このような管理の手軽さが一因です。

区分マンション投資をおこなうメリット

区分マンション投資には、以下のようなメリットがあります。

区分マンション投資をおこなうデメリット

区分マンション投資には、以下のようなデメリットがあります。

以上を踏まえて、下記記事では「区分マンション（ワンルームマンション投資）はやめろと言われる理由」について解説しているので、気になる方は確認しておきましょう。

2.2.【アパート・マンション】に一棟投資した場合

一棟投資は、アパートやマンションそのものを保有し、賃貸経営する投資のことです。

初めて聞くと、高額な投資が必要だと感じるかもしれませんが、実際には価格帯は幅広く、1,000万円以下で始められるアパートもあれば、より高額なマンション投資も可能です。

【アパート・マンション一棟投資の特徴】

物件管理	・家賃回収や設備点検など、管理業務は多岐に渡る ・費用を支払い管理会社に業務委託するのが一般的
投資メリット	・利回りが高い傾向がある ・空室によって収入がゼロになるリスクが低い ・不動産経営の自由度が高い
投資デメリット	・まとまった投資資金が必要 ・維持管理に費用や手間がかかる ・リスク分散が困難
目安となる初期投資額	・物件価格の15%程度 ※あくまでも目安です

アパート・マンション一棟の管理

一棟投資を行う場合、アパートやマンションの一棟すべてを全体管理する必要があります。

これには以下のような多岐にわたる業務が含まれます。

・入居者からの問い合わせや苦情への対応
・家賃回収や滞納の督促
・設備点検や共用部分の修理
・大規模修繕

これらの広範囲にわたる管理業務は、専門知識と時間を要するため、多くのオーナーは費用を負担して専門の管理会社に業務を委託することが一般的です。

一棟投資をおこなうメリット

一棟投資には、以下のようなメリットがあります。

【表面利回りと実質利回りとは？】 表面利回りと実質利回りには、以下のような違いがあります。 ・表面利回り：経費を含めず、物件購入価格と1年間の家賃収入をもとに計算する収益割合 ・実質利回り：表面利回りに、物件購入の諸費用・運営費・固定資産税・火災保険料・修繕費などを加味した収益割合 広告などの物件情報に表示されている利回りは、表面利回りです。なぜなら、実質利回りは諸費用をあらかじめ算定することが難しく、表示できないためです。 表面利回りは高く見えますが、経費が含まれていないことを理解しておきましょう。

一棟投資をおこなうデメリット

一棟投資には、以下のようなデメリットがあります。

空室リスクを高めない不動産投資の物件の選び方については、以下の記事でも解説しています。

2.3.【戸建て】に投資した場合

戸建て投資は、戸建て住宅を購入し、賃貸経営する投資のことです。

新築戸建ての場合、投資には数千万円以上の費用がかかりますが、築古物件などであれば数百万円で購入可能な物件もあります。

また、土地を所有しているものの、アパートを建てるには広さが足りないといった場合でも、戸建て住宅であれば建築が可能です。これにより、土地の有効活用が期待できます。

【戸建て投資の特徴】

物件管理	・一棟投資のようにさまざまな業務があるが、管理は一軒のみであるためボリュームは小さい ・自主管理を選ぶオーナーもいる ・コールセンターなどのサービスを利用することで、自主管理でも手間を軽減できる
投資メリット	・利回りが高い傾向がある ・管理が比較的楽 ・入居期間が長期になりやすい ・好条件でなくても入居者が見つかりやすい
投資デメリット	・リフォーム費用が高額になる可能性がある ・空室によるダメージが大きい
目安となる初期投資額	・物件価格の15%程度 ※あくまでも目安です

戸建ての管理

戸建ての管理には、以下のような様々な業務が含まれますが、一棟投資と比較するとその規模は小さくなります。

・入居者からの問い合わせや苦情への対応
・家賃回収や滞納の督促
・設備点検や修理
・修繕やメンテナンス

これらの業務は一棟全体を管理するよりも規模が小さいため、自主管理を選ぶオーナーも多いです。管理会社に支払う費用が節約でき、結果的に利益が増加します。

しかし、自主管理にはクレームや突発的なトラブルへの対応が必要であり、オーナーは常に対応可能な体制を整えておく必要があるでしょう。

戸建て投資をおこなうメリット

戸建て投資には、以下のようなメリットがあります。

戸建て投資をおこなうデメリット

戸建て投資には、以下のようなデメリットがあります。

3.不動産投資の正しい始め方

最後に、「次に何をしたらいいかわからない」という方のために、不動産投資を始めるための正しい手順を紹介します。

不動産投資は、「とりあえず始めてやりながら覚えていこう！」といったアプローチでは、知識不足から失敗するリスクが高まる投資方法です。

そのため、しっかりとした知識を身につけ、適切な物件選定が可能になるよう、正しい手順を踏むことが重要です。

不動産投資を始める基本手順は次のとおりです。

【不動産投資を始める基本手順】

これらの手順に従い進めることで、投資の知識をしっかりと身につけることができ、物件や不動産会社選びも適切に行うことができるでしょう。

詳しい解説は、以下の記事で行っていますので、ぜひ合わせてご覧ください。

4.まとめ

本記事を通じて、不動産投資の基本的な仕組みについて解説してきました。

最後に要点をまとめます。

不動産投資で得られる利益には、家賃収入を得る「インカムゲイン」と、購入した物件を売却して利益を得る「キャピタルゲイン」があります。

【不動産投資で利益を出す仕組み】

投資する物件の種類によって、管理の仕方や投資の成果に大きな違いが生じます。

【不動産投資の種類による違い】

投資対象	管理の自由度	収益性	初期投資額の目安
区分マンション	低い	低い	物件価格の15％程度
アパート・マンション一棟	高い	高い	物件価格の15％程度
戸建て	高い	高い	物件価格の15％程度

そのため、不動産投資を始める前には、これらの利益の仕組みと物件の特性を深く理解することが重要です。

効果的な不動産投資を行うためには、これらの仕組みを十分に把握し、適切な物件選定を行うようにしましょう。