不動産ポータルサイトの健美家や楽待で必ず掲載されている「利回り」ですが、どのような要素から成り立っているのかや、利回りが高いか低いかの判断基準について、正しく説明できる人は意外と少ないのではないでしょうか。
利回りとは、不動産投資における物件選びの重要な指標で、投資商品の年利とほぼ同じ指標といえます。
当然ながら利回りは高いほうがいいのですが、一般的な平均値を把握しておかないと、高い・低いの判断はできませんし、不動産特有の事情を理解していないと利回りの数値だけに振り回されて、投資対象としては不適切な物件を購入してしまう恐れもあります。
そこで本記事では、まず初めに不動産投資において大切な指標である利回りを見て投資対象として適切な物件を正しく判断できるよう、利回りの目安や平均などの判断基準となる相場感についてお伝えします。
そして、利回りの数値だけに振り回されないよう、高利回りの物件のリスクや、そのリスクを回避するためのチェックポイントと、低利回り物件でも購入して良い場合をお教えします。
本記事を読み終えた後、再度健美家や楽待の物件掲載を見てください。
きっと物件を探す際の着眼点が変わっているはずです。
目次
1.不動産投資の利回りとは
不動産投資における利回りとは、物件価格に対して、1年で得られる収入や利益の割合のことです。
不動産投資は高額な投資ですので、投資先を決定する1つの指標として利回りを理解することはとても重要です。
先にお伝えすると、不動産投資の利回りは大きくわけて、
・表面利回り
・実質利回り
の2つの種類があります。
| 表面利回り | 物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値 |
| 実質利回り | 運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、物件購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを表す数値 |
以下で詳しく説明します。
1.1.表面利回り
表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロス利回りと呼ぶこともあります。
また、個人による不動産投資の世界で単に「利回り」とのみ表現される場合は、表面利回りを指すのが通常です。計算方法は簡単です。物件価格（税込）で家賃収入を割って計算します。
【表面利回りの算出式】
表面利回りは現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることが可能です。
なお、表面利回りの一種として想定利回りと呼ばれる指標があります。想定利回りは表面利回りと異なり空室を加味していないため、その不動産に最大どれだけの収益性があるかを表す収益性の概要となる指標と言えます。
この指標は、一般的には新築物件の場合に使われます。なぜなら、新築物件は現時点では入居がなく満室を想定するしかないからです。
以下が想定利回りの計算式です。
想定利回り（％）
＝満室の場合の年間家賃収入÷税込物件価格×100
楽待や健美家に掲載されているアパート、マンションの利回りは、満室時の想定利回りを表面利回りとして記載していることが殆どです。空室がある物件の場合は、買ってすぐに利回り通りの家賃収入が得られるわけではないので、その点に注意しましょう。
1.2.実質利回り
実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値です。
ネット利回りやNOI利回り（NOIはNet Operating Incomeの頭文字をとったもの）とも呼ばれますが、同じ意味です。
計算の基本構造は表面利回りと同じですが、コストを考慮するため複雑になっています。
【実質利回りの算出式】
実質利回りは、表面利回りにコストを考慮して算出しているため、より実情に即した収益性を表す指標と言えます。
参考：
利回りの高い・低いを判断するためには予め相場を把握している必要があります。
以下に利回りの相場をまとめましたので、比較検討の際に利用してください。
- 不動産投資ポータルサイト「健美家」による2021年8月の物件概況
出典：「収益物件市場動向 マンスリーレポート」不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家
- 日本不動産研究所による「第44回不動産投資家調査（2021年4月時点）」の結果:賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）
出典：「第41回不動産投資家調査（2021年4月時点）」日本不動産研究所
株式投資の平均利回りは1.64%（日本証券取引所「株式平均利回り（2021年9月）」より）ですので、上記図中の不動産投資平均利回りの最低数値と比べても、不動産投資の利回りは高いといえるのではないでしょうか。
3.高利回りに潜むリスクとリスクを見極めるためのチェックポイント一覧
どのような投資においても言えますが、高い利回りが期待できる案件にはそれなりのリスクがつきものです。
例えば、収益不動産の場合は、
・賃貸需要のないエリアでなかなか買い手がつかない
・物件に瑕疵がある
など、高利回りでないと売れないなんらかの事情があり物件の価格を割安に設定している可能性があります。
高利回りであるからといって安易に物件を購入してしまうと、購入後空室が続いてしまったり、購入直後に数百万円以上の大規模修繕が発生したりする危険性があるので注意が必要です。
高利回りの物件を見つけた際はすぐに飛びつくのではなく、下記のチェックポイント一覧表を確認のうえ、その物件売主に問い合わせをするようにしてください。
| チェックポイント | 起こりうるリスク | 確認方法 |
| □設備が極端に古くないか バランス釜ではないか 浄化槽や受水槽はメンテナンスされているか |
不人気設備のため空室を埋めにくい 物件購入後設備の交換費用がかかる |
物件の設備情報を確認する 実際に現地を見に行く 設備のメンテナンス履歴を仲介業者に確認する |
| □建物の状態が劣悪ではないか 室内の修繕を長期間怠っていないか 外壁にヒビやタイルの剥がれが起こっていないか シロアリの発生はないか 漏水が起きた履歴はないか |
多額の修繕費用がかかる | 実際に現地を見に行く 建物の状態を仲介業者に確認する |
| □告知事項はないか 自然死、自殺、他殺は起きていないか |
入居付けに苦戦する | 大島てるを確認する 告知事項がないか仲介業者に確認する |
| □再建築可能か 接道要件は満たしているか 用途地域に問題ないか |
そもそも物件を購入する際融資が下りない 出口戦略の際に買主に融資がつかず売却に苦戦する |
実際に現地を見に行き、接道幅を測る 役所に問い合わせる |
| □違法建築ではないか 当初予定されていた建物と異なる状態のものが建っていないか 廊下に幅員不足がないか 窓先空地は確保されているか 建蔽率・容積率オーバーではないか |
そもそも物件を購入する際融資が下りない 出口戦略の際に買主に融資がつかず売却に苦戦する |
建築計画概要書・謄本・現況を比較する 建築士に調査を依頼する 役所に問い合わせる |
| □入居状況に問題はないか 入居時審査の基準を一時的に下げて強引に入居させていないか 入居者の属性に問題はないか |
物件購入後退居が出た場合に当初の賃料で入居が決まらない 入居付けに苦戦する 入居者が外国人の場合、言葉が通じない・生活慣習が異なるため入居ルールを守れないことがある |
仲介業者に確認する 賃貸契約書を見せてもらう |
逆に、
・売主が急いで売りたいなんらかの事情があり価格を割安にしている場合
・売主が不動産に精通しておらず値付けが相場よりも安い場合
は高利回りで「買い」の物件です。
なお、その物件が高利回り（＝割安）かどうかは2.で紹介をした相場一覧表を参考にしてください。
しかしながら、高利回りで「買い」の物件は不動産業者が市場に出回り次第すぐに購入してしまいますので、一般の人々が手に入れるのは至難の業だと言えます。
4.利回りが低くても購入すべき物件の4つの特徴
利回りが低いと収益性も低くなってしまうため、高利回りの物件を購入できるに越したことはないのですが、下記の場合は利回りが低くても購入検討の余地があります。
4.1.人気エリアで買い手が多く出口戦略を取りやすい
不動産投資は出口戦略を終えて初めてその投資が成功したかが分かりますので、例え低利回りでも出口戦略を安心して迎えられるのであれば購入OKです。
人気エリアは住みたい人が多いため、買い手が多く出口戦略を取りやすい可能性が高いです。
参考までに、関東と関西の人気エリアを載せておきます。
【関東】住みたいまち（駅）ランキング：
| 順位 | 駅名（代表的な沿線名） |
| 1 | 横浜（京浜急行本線） |
| 2 | 吉祥寺（JR中央線） |
| 3 | 大宮（JR京浜東北線） |
| 4 | 恵比寿（JR山手線） |
| 5 | 浦和（JR京浜東北線） |
| 6 | 目黒（JR山手線） |
| 7 | 新宿（JR山手線） |
| 8 | 品川（JR山手線） |
| 9 | 池袋（JR山手線） |
| 10 | 鎌倉（JR横須賀線） |
【関西】住みたいまち（駅）ランキング：
| 順位 | 駅名（代表的な沿線名） |
| 1 | 梅田（地下鉄御堂筋線） |
| 2 | 西宮北口（阪急神戸線） |
| 3 | 神戸三宮（阪急神戸線） |
| 4 | なんば（地下鉄御堂筋線） |
| 5 | 天王寺（地下鉄御堂筋線） |
| 6 | 夙川（阪急神戸線） |
| 7 | 京都（JR東海道本線） |
| 8 | 岡本（阪急神戸線） |
| 9 | 江坂（地下鉄御堂筋線） |
| 10 | 草津（JR東海道本線） |
出展：SUUMO住みたい街ランキング2022 関東 関西
ただし、あまりにも利回りが低く、キャッシュフローが赤字になるような物件を購入してしまうと、手出しが増えるだけでなく融資審査にも悪影響が出てしまうので購入NGです。
4.2.資産性が高く物件の価値や家賃が下がりにくい
長期間に渡って収益を得ることを前提とした場合、資産性が高く物件の価値や家賃が下がりにくい物件ですと多少利回りが低くても長い目で見て安心です。
資産性の高い物件の条件としては、立地が人気エリアであることや、土地の形がきれいであること、接道状況が良いこと、建物がRCであることが挙げられます。
月々のキャッシュフローがわずかでも、資産性や家賃が下落しづらいのであれば借入返済を預貯金感覚で行う資産形成としても活用できますし、インフレのリスクに備えて実物資産を持っておくという手段をとるのもよいでしょう。
4.3.低金利で借入ができる可能性が高い
上記でお伝えしたように、低利回りの物件の場合は資産性が高いことが多いです。そして、物件の資産性が高いと銀行からの評価が高く得られ、低金利で借入をできることがあります。
利回りが低くても低金利で借入ができればその分キャッシュフローを多く出すことができますので、高利回りで高金利で借入をする場合とほとんど変わらない利益を得ることが可能になります。
利益がそれほど変わらないのであれば、一般的にリスクが低いと言われる低利回り物件を購入するという選択もよいでしょう。
4.4.物件のメンテナンスが行き届いている
低利回りでも、物件のメンテナンスが行き届いている場合は購入OKです。
例えば、外壁塗装や屋上防水工事、室内の適切な原状回復工事等が挙げられます。
修繕等何も手を施していない物件は、例え高利回りでも物件購入後にトラブルが起こり、数百万円の突発的な費用が発生する可能性があります。
メンテナンスが行き届いている物件は、何も手を施していない物件と比べると利回りは劣りますが、物件取得後のことを考えれば安心といえます。
以上が、利回りが低くても購入OKな物件の4つの特徴です。
ただし、不動産投資は購入後のキャッシュフローが黒字であることが重要ですので、上記３つの場合に当てはまってもキャッシュフローが赤字になるような物件の購入は避けるべきです。
5.さいごに
市場に出回っている物件が本当に「買い」なのかどうかは不動産投資のプロでも見極めが難しいものです。そのため、あなたが会社員等不動産賃貸業とは別の本業がある場合は、「買い」物件の見極めのハードルはより高くなるでしょう。
利回りだけを見て自分自身だけの判断で物件を購入する前に、信頼できる不動産業者を見つけてアドバイスをもらうのがおすすめです。当社の投資相談にお越しになるお客様で不動産投資に成功されているのは、不動産のプロである不動産業者の中から信頼できるパートナーを見つけて味方につけている方々です。
ただし、その不動産業者の言っていることが本当か判断できる知識は必須ですので、本記事を読み利回りについて正しく理解し、物件購入の検討を開始していただれば幸いです。
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