不動産売却にかかる費用｜コストをできる限り抑えて節約する方法

「不動産を売却したいが、どのくらいの費用がかかるのか？」
という方へ、おおまかな目安を先にお伝えすると、最も大きいのは仲介手数料で、売却代金の約3%強を見ておく必要があります。

このほかに、印紙税、登記費用、ローン返済手数料、解体費用など、それぞれのケースによって生じる費用があります。トータルでは、売却代金の5〜7%以上を見積もっておく必要があります。

さらに、売却益には譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。コスト感を把握せずに不動産を売却すると、思わぬ出費に見舞われるリスクがありますので、注意が必要です。

本記事では、このような不動産売却にかかる費用を解説します。不動産売却費用を安くするためのポイントもまとめました。

不動産売却をご検討中の方はご一読いただき、資金の準備にお役立てください。

1. 不動産売却でかかる3つの基本費用

まず、不動産売却で基本的に発生する費用から解説します。仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つです。

状況によっては、これら以外も発生する場合がありますが、それについては後述します。

まずは、この3つの費用について、詳しく見ていくことにしましょう。

1.1. 仲介手数料

1つめの費用は「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に対して、成功報酬で支払うものです。

宅建業法によって上限額が定められており、売却代金が400万円を超える場合、売却代金の3％＋6万円（税別）が最高額となります。

上記は「上限」のため、不動産会社との交渉で、仲介手数料を下げられる可能性はあります。

ただし、過度の値引き交渉には注意が必要です。売却時期が遅れるなど、販売活動の質が落ちるリスクがあるためです。

適正な仲介手数料は、売却に必要な経費として捉え、見積もりに組み込んでおいたほうがよいでしょう。

参考：全日本不動産協会「初めて家を売却する人が読む本 – 家を売る。」

1.2. 印紙税

2つめの費用は「印紙税」です。

不動産売却の際には、不動産売買契約書を作成しますが、この契約書は印紙税の課税対象のため、収入印紙を貼付する必要があります。

不動産売買契約書に記載された契約金額に応じて印紙税額が決まります。

支払いは、売主と買主で折半するケースが一般的です。通常、契約書は2通作成しますので、双方が1通分の印紙税を負担します。

実際の金額は、以下の一覧表でご確認ください。2027年3月31日までは印紙税の軽減措置が取られていますので、「表1」の金額となります。

【表1：印紙税額の一覧表 2027年3月31日までに作成されるもの】

記載された契約金額	税額
10万円を超え 50万円以下のもの	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	6万円
5億円を超え 10億円以下のもの	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

【表2：印紙税額の一覧表 2027年4月1日以降の軽減措置終了後】

記載された契約金額	税額
1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え 50万円以下のもの	400円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	6万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

1.3. 譲渡所得税

3つめの費用は「譲渡所得税」です。

不動産売却によって、売却益が出た場合には、その売却益（＝譲渡所得）に対して、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得は、売却代金から取得費や売却時の費用を差し引いた、利益の部分を指します。適用できる控除がある場合は、その控除額も差し引いて、最終的な課税譲渡所得金額が算出されます。

課税譲渡所得金額に乗じる税率は、所有期間と居住用か否かで変わりますので、下表をご確認ください。

参考：全日本不動産協会「初めて家を売却する人が読む本 – 家を売る。」

2. 不動産売却の状況により生じる7つの費用

続いて、状況によって生じる7つの費用を見ていきましょう。

これらの費用は物件ごとに異なるため、一概に金額を示すのは難しいですが、売却代金の1～3％程度を目安に考えておくとよいでしょう。

以下で、状況別の費用について詳しく見ていきます。

2.1. 住宅ローン・不動産投資ローン返済手数料

1つめの費用は「住宅ローン・不動産投資ローン返済手数料」です。

住宅ローンや不動産投資ローンが残っている不動産を売却する際は、ローンの一括返済に伴う手数料が発生します。

例を挙げると、以下はオリックス銀行の投資用不動産ローン・住宅ローンの繰上返済解約金です。

出典：オリックス銀行「投資用不動産ローン・住宅ローンの繰上返済解約金について」をもとに作成
※2024年6月現在

金融機関ごとに手数料の金額は異なりますので、それぞれご確認ください。

2.2. 抵当権抹消登記費用

2つめの費用は「抵当権抹消登記費用」です。

ローンが残った状態で不動産を売却する場合、抵当権抹消登記が必要となります。

ローンの担保として不動産に金融機関が設定した抵当権は、ローンを完済するだけでは、自動的に抹消されません。法務局で、抵当権の登記の抹消手続きが必要で、これは売主が行います。

抵当権の登記抹消の際には、「登録免許税」を納付する必要があります。登録免許税額は、不動産1物件につき1,000円（土地1物件と建物1物件の合計2物件なら2,000円）です。

抵当権抹消登記は、自分で行うこともできますが、司法書士に依頼する場合は、1〜2万円程度の報酬が必要です。

2.3. ハウスクリーニング費用

3つめの費用は「ハウスクリーニング費用」です。

不動産を売却する際、物件をきれいな状態にしておくことが重要です。

事前のハウスクリーニングは、内見希望者からの好印象や売却価格の上昇が期待できるため、不動産会社と相談のうえ、ハウスクリーニングを行うケースは少なくありません。

ハウスクリーニング費用は、物件の広さや汚れ具合で変動します。以下は目安としてご覧ください。

【ハウスクリーニング費用の目安】

間取り	一式価格
マンション 1K/1DK	25,000円
マンション 1LDK/2DK	35,000円
マンション 2LDK/3DK	50,000円
マンション 3LDK/4DK	60,000円
マンション 4LDK/5DK	75,000円
一戸建て 2LDK/3DK	60,000円
一戸建て 3LDK/4DK	75,000円
一戸建て 4LDK/5DK	85,000円

なお、買い手が見つかった後、売買契約の条件交渉の際に、引き渡し前のハウスクリーニングを約束するケースもあります。この場合は、話し合い次第では、費用が買主負担となるケースもあります。

2.4. 土地の測量費用・境界確定費用

4つめの費用は「土地の測量費用・境界確定費用」です。

土地および土地付き物件の売却では、「公簿売買」と「実測売買」があります。

どちらの方法で契約するかは、売主と買主の合意によって、選択します。

実測売買では測量は必須です。公簿売買でも、境界線が曖昧な場合には、境界確定のための測量が必要となります。

測量を行う場合には、大きく2つの種類があります。

現況測量のみなら10〜20万円、確定測量まで行う場合は30万〜50万円程度が相場となります。

ただし、隣接地が公共用地（道路など）で役所の立ち会いが必要な場合や、広大な土地、山間部などでは、さらに高額になることがあります。

2.5. 建物の解体費用

5つめの費用は「建物の解体費用」です。

古家が建っている土地を売却する場合、販売戦略として、解体して更地にして売り出すか、古家付き土地として売り出すかという選択肢があります。

更地にして売り出す場合には、解体費用が生じます。解体費は建物の構造や大きさで大きく異なり、木造家屋なら数十万円ですむこともありますが、鉄筋コンクリート造では数百万円を要することもあります。

一方、解体しない選択をした場合でも、買主が解体費用を負担すると想定し、その分を売却価格から値引くのが一般的です。

よって、解体せざるを得ない古家がある場合は、負担の方法は異なるものの、解体費用分の負担は避けられないと認識しておくべきでしょう。

2.6. 引っ越し費用

6つめの費用は「引っ越し費用」です。

現在居住中のマイホームを売却する場合には、新居への引っ越し費用も準備する必要があります。

引っ越し費用は、荷物の量・移動距離・プラン・シーズンといった要素で大きく変動しますので、それぞれの状況で見積もりを取ることが大切です。

参考までに、以下は関東運輸局のサイトに掲載されているモデル運賃・料金です。

引っ越し内容	トラック・作業員	料金
単身 1階 1K～1DK 100km程度	2トン車1台 運転手1名・作業補助1名	50,000～60,000円
家族 1階 2DK～3DK 100km程度	4トン車1台 運転手1名・作業補助2～3名	100,000～120,000円

※ 引越しサービスの内容
・大物類の荷造り、荷解き及び搬出、搬入は業者が行う。
・ダンボール箱10枚～20枚をセット。
・1名～3名の作業員が含まれる（車の大きさにより人数が異なる）。
出典：関東運輸局「引越しのモデル運賃・料金」をもとに作成

2.7. 税理士費用

7つめの費用は「税理士費用」です。

譲渡所得税の納付が必要な場合や、納付が不要でも各種控除・特例の適用を受ける場合は、確定申告が必要です。

不動産売却時の税務は複雑なため、自力での対応が難しい場合には、税理士に依頼する費用が生じます。

譲渡所得税の計算式を再掲しますが、とくに「取得費」の計算と、適用できる「特別控除」の判断が難しいところです。

以下の場合には、税理士に依頼するのが賢明でしょう。

一方、以下のケースでは、税理士に依頼せずにご自身で対応することも可能です。

3. 不動産売却費用を安くする10の工夫

ここまで見てきたように、不動産売却には、さまざまな費用がかかります。「できるだけ、安くしたい」というのが本音ではないでしょうか。

以下では、不動産売却にかかる費用をできるだけ抑えるための工夫をご紹介します。

3.1. 売却時の所有期間に配慮する

1つめは「売却時の所有期間に配慮する」です。

前出の譲渡所得の税率表を再掲しましょう。

不動産売却では、所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく変わりますので、注意が必要です。

なお、所有期間の判定基準は、引渡し日または契約の効力発生日（通常は契約の締結日）の、どちらでも任意で選択できます。

3.2. 譲渡所得税に関連する特例を最大活用する

2つめは「譲渡所得税に関連する特例を最大活用する」です。

不動産売却で発生する譲渡所得税の負担を軽減するためには、特例の活用が欠かせません。

このような特例を適切に活用すれば、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

特例の適用には複雑な要件があるため、不動産の売却を検討する際は、税理士など専門家に相談し、自身の状況に合った特例を適用することが重要です。

税理士に依頼しない選択をする方は、税務署で相談しましょう。最寄りの相談窓口は、税についての相談窓口（国税庁）にて確認できます。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」、「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

3.3. 譲渡所得を損益通算する

3つめは「譲渡所得を損益通算する」です。

不動産売却で損失が発生した場合で、ほかの土地や建物の売却で利益が出ている場合には、その譲渡所得から損失額を控除できます（損益通算）。

注意点としては、土地・建物の売却による譲渡所得は分離課税となっています。総合課税である所得（給与所得、事業所得、家賃収入、株式の譲渡所得など）とは、損益通算はできません。

参考：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

ただし例外があり、マイホームの売却で損失が出た場合、その他の所得との損益通算や、翌年以降への繰越控除ができる特例があります。

出典：国税庁「令和5年度版 暮らしの税情報」を加工

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」、「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

3.4. 抵当権抹消登記は自分で行う

4つめは「抵当権抹消登記は自分で行う」です。

不動産売却時に必要となる抵当権抹消登記は、自分で行うと、司法書士報酬の費用を削減できます。

自分で抵当権抹消の手続きを検討されている方は、法務省の以下のページをご覧ください。

住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）（法務局）

法務省のページでは、以下のプロセスがそれぞれ詳しく解説されています。

ただし、手続きに不慣れな場合、ミスによる登記の遅延などのリスクがあります。不安があれば、司法書士への依頼を検討しましょう。

コスト削減と手続きの確実性のバランスを考慮し、最適な方法を選択してください。

3.5. クリーニングやリフォームは必要十分に留める

5つめは「クリーニングやリフォームは必要十分に留める」です。

不動産売却前のハウスクリーニングやリフォームは、過剰にならない範囲を見極める必要があります。

クリーニングやリフォームの費用は、物件の状態や売却戦略によって大きく異なります。一律に必要経費として考えるのではなく、費用対効果を検討して判断しましょう。

3.6. 不要品は売却する

6つめは「不要品は売却する」です。

不動産売却前に処分する必要のある不要品は、できる限り売却して、金銭に換えましょう。

注意点としては、不要品の売却価格は、物品の種類や状態によって大きく異なります。過度な期待はしないようにしましょう。

不要品を清掃し動作確認を行ったり、付属品や説明書をそろえたりすると、売却価格を上げやすくなります。

3.7. 仲介手数料は無理のない範囲で交渉する

7つめは「仲介手数料は無理のない範囲で交渉する」です。

本記事の前半で「過度の値引き交渉には注意が必要」とお伝えしました。

とはいえ、不動産の売却では、仲介手数料が大きな負担となるため、「仲介手数料を下げたい」という方は多いものです。その場合には、無理のない範囲で交渉してみるのも一案といえます。

仲介手数料の交渉は、売却しようとしている不動産の売りやすさによって、交渉の難易度が変わります。

仲介手数料は成功報酬となりますので、いくら安い金額を引き出しても、成約しなければ意味がありません。

不動産会社の立場も理解した上で、win-winの関係を築くことを心がけましょう。

3.8. ローンは出口を見据えて選ぶ

8つめは「ローンは出口を見据えて選ぶ」です。

不動産を売却する際のローン返済にかかる費用は、当初どのようなローンを選択したかによって大きく異なります。

将来的な売却を見据えて、最適なローンを選ぶことが、費用を節約するための重要な鍵となります。

繰上返済の可能性がある場合には、金利の高低だけでなく「繰上返済に伴う手数料」について十分に比較検討することが大切です。

低金利のローンでも、繰上返済の際の手数料が高額に設定されていると、結果的にトータルでの費用負担が想定以上に重くなってしまう可能性があります。

3.9. どの費用も相見積もりを取る

9つめは「どの費用も相見積もりを取る」です。

不動産売却にかかる各種費用は、各業者によって金額が異なります。どの費用についても、複数の業者から相見積もりを取ることが大切です。

相見積もりは手間がかかりますが、費用圧縮のために欠かせないプロセスといえます。事業者選びに迷ったら、ほかの売主の口コミなども参考にするとよいでしょう。

3.10. 不動産の専門家に相談する

10番めは「不動産の専門家に相談する」です。

不動産売却にはさまざまな費用がかかり、それぞれ節約の方法があります。しかし、自分だけで対策を考えるのは難しいものです。

そこで、早めに専門家である不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産の専門家に相談すれば、費用節約の具体的な方法や注意点を学べます。自分だけでは気づかなかった節約術を発見できるかもしれません。

もしお困りであれば、ぜひ弊社にご相談ください。豊富な実績をベースに、お客様のニーズに合わせた最適な対策をご提案いたします。以下のページから、お気軽にお問い合わせください。

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4. まとめ

本記事では「不動産売却にかかる費用」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

不動産売却でかかる3つの基本費用として、以下を解説しました。

不動産売却の状況により生じる7つの費用は、以下のとおりです。

不動産売却費用を安くする10の工夫として、以下をご紹介しました。

不動産売却は、高額な取引になるため、費用面での準備と対策が欠かせません。本記事でご紹介した内容を参考に、利益を最大化する売却を実現していただければ幸いです。