【2か月で満室の事例も】空室対策に有効なリノベーション方法9選

少子高齢化による借り手の減少、都市部や駅付近への賃貸需要の集中、在宅ワークの浸透で快適な住環境を求める層の増加…

こういった背景もあいまって、入居付けに苦戦しているオーナー様は多いのではないでしょうか。

「アパートの古さが目立って入居付けに苦戦している」
「不動産会社の担当からリノベーション工事を提案されたけど、本当に効果のある工事が何かわからない」…

このように悩み、今この記事を開いてくださっている方もいらっしゃると思います。

本記事のテーマである「リノベーション」とは、建物の外装や内装、設備を改修することにより、現状よりも高い性能にアップデートすることを指します。

本記事では、空室対策に最適なリノベーションにフォーカスし、おすすめのリノベーション方法についてご紹介します。お持ちの物件の空室にお悩みのオーナー様に、一つでも多くのヒントをご提供できましたら幸いです。

1.リノベーションが空室対策に有効な理由

リノベーションの最大の特徴は、「築年数が経過していても、新築に近い状態の部屋に生まれ変わる」ということです。たとえば築20年のアパートの1室。2DKの間取りでリビングは狭く、キッチンや洗面所の設備も古くなってしまっていたとします。リノベーションによって、間取りの変更や設備の交換が行われるだけでも、物件の資料を見る、もしくは内見に来る入居希望者の印象は良くなります。

設備や間取り、壁や床のリノベーションを施すことで、新築同様の状態に甦らせることができます。一方で、築年数は経過しているため、新築のように高い賃料で貸し出すことは難しいです。入居者側には、家賃を抑えながらも、新築に近い状態の部屋に入居できるというメリットが、オーナー側には、建て替えることなく、リノベーションで空室対策と賃料アップが見込めるというメリットが生じます。

上の事例では、白を基調とした床材の張り替えを行い、明るく清潔感のある部屋にしています。本事例では床材以外にキッチンや間取りの変更も行っていますが、募集後は2か月で3室入居し、その後満室となりました。

2.空室対策に有効なリノベーション9選

具体的に、空室対策に有効かつ賃料のアップが見込めるリノベーションの手法をお伝えします。

2.1.間取りの変更

現代的な間取りへの変更は、空室対策の一つとして有効です。

築古物件では、キッチンとダイニングが一緒になっているDK（ダイニングキッチン）の間取りが多く見られます。この間取りだと、居室（リビング）の面積が確保できず、閉鎖的なイメージを与えてしまいます。

部屋数を少なくして一部屋の広さを確保する、キッチンと居室の区切りをなくす、といった間取り変更を行うことで、より現代の生活スタイルに沿った部屋になります。

本事例では、キッチン・和室2間続きの2Kの部屋を1LDKへ間取り変更しています。開放的な間取りとなり、より入居が決まりやすい部屋へ生まれ変わりました。

2.2.和洋変更（和室から洋室へリノベーション）

和室を洋室に作り変える和洋変更は、築古物件ではメジャーな方法です。和室を洋室に変更することで、入居付けのハードルがグッと下がります。

畳は埃が溜まりやすかったり、湿気を取り込みやすくカビができてしまったりと、何かと手入れの大変な素材です。そもそも築年数の浅い物件では和室のあるものが少なく、和室があることでどうしても古い印象を与えてしまいます。1室でも和室があると、全室洋室の物件に比べて賃料が3,000円もマイナスになるという見方もあります。

本事例は、当初1/8室入居と、入居率は12.5%でした。空室の原因について、仲介会社にヒアリングした結果、和室があることがネックポイントであることが分かり、全室洋室に変更しました。募集開始から60日で満室稼働となっています。

2.3.外壁・屋根の塗装工事

建物の顔ともいえる外壁と屋根。お部屋探しや内見のタイミングで、入居希望者の第一印象を大きく左右するポイントです。

下の写真のように外壁の汚れが目立つと、入居希望者はもちろん、周囲の景観を損ね地域住民にとってもマイナスの印象を与えることになります。築年数がたっていても汚れの目立たない色に塗装する、清潔感のあるスタイリッシュな色に塗装することなどは、建物の印象を大きく変えられる工事の一つです。

2.4.床材の張り替え工事

床の素材や見た目も、部屋の印象を決めるうえで重要なポイントとなります。フローリングの張り替えや、クッションフロアやフロアタイルへの変更など、様々な方法があります。

当社のリノベーション事例では、白を基調とした床材の張り替えを行い、明るく清潔感のある部屋にしています。本事例では床材以外にキッチンや間取りの変更も行っていますが、募集後は2か月で3室入居し、その後満室となりました。

2.5.アクセントクロスの導入

アクセントクロスは、部屋のアクセントとして取り入れる壁紙です。ほかの箇所とは異なる柄や色が使われます。

クロスの張り替えは、リノベーションの際だけではなく原状回復の際にも行われる工事ですが、アクセントクロスを使用することによって競合物件との差別化を図ることができます。

本事例は、神奈川県横浜市、大学のキャンパス近くに位置する物件です。アクセントクロスへの張り替え以外にも、外壁工事や床材の張り替えも実施していますが、リノベーション後には学生からの反響が増え、空室率40%から5か月で満室稼働を実現しました。

2.6.避けられがちな3点ユニット（風呂トイレ一体型）の分離

部屋探しの条件で、「最低でも確保したい条件」がある入居希望者は多いです。その中でも、「バス・トイレ別」を最低でも確保したいという方は非常に多いです。SUUMOの調査によると、バス・トイレ別の物件を希望する人の割合は8割以上になっています。

本事例では、当初9室中6室が空室でした。広さの関係から、浴室の代わりにシャワーユニットを設置しました。同物件の同じ㎡数の3点ユニットの部屋に比べ、1万円の家賃上昇となり、賃料を15%アップすることに成功しました。

2.7.トイレの交換

設備の交換は、入居を決めるうえでの重要なポイントになります。特にトイレ設備の古さは、水回りの清潔さに影響を及ぼします。ウォシュレット付き便座の導入など、設備を新しく交換することも空室対策および賃料アップにつながります。

2.8.キッチンの交換

水回りの設備の古さは、部屋のイメージにも大きな影響を与えます。コンロや流しなどを新しいものに交換するだけでも、入居希望者からの印象は大きく変わります。

本事例では、今では新しく設置されることはほとんどなく、古い印象を与えてしまう電気コンロから、IHコンロへの交換をしています。

2.9.事業用から住居へのコンバージョン

事業用の物件（テナント）は、住居に比べて入居付けの難易度が高いといわれています。住居の場合に比べ、店舗や事務所など用途が限定されてしまうことや、景気や社会情勢の影響を受けやすいことがその理由として挙げられます。近年では、コロナ禍で多くの飲食店が閉店を余儀なくされ、テナントが空室になっていくケースが増えたのは想像に難くないでしょう。

住居にすると、事業用よりも賃料が低下する可能性がありますが、退去後の入居付けの難しさや空室リスクを鑑みると、思い切って住居用に変えてしまうのも一つの手です。

本事例では1階のスケルトンテナントの入居が1年近く決まらず、満室稼働を阻む課題となっていました。事業用から単身用住居へリノベーションした結果、募集から2か月で入居者が決まりました。

さいごに.リノベーションは「収益性と資金力」のバランスを見て検討すべき

今回は、これまでに当社が手掛けてきたリノベーションをご紹介しました。

リノベーションを行うことで物件の価値が向上しますので入居付けの促進に繋がるでしょう。一方で、賃貸経営という観点では、利益を確保するということも無視できません。入居者を確保したいからといってお金をかけて豪華なキッチンやお風呂を導入しても、思うように賃料を上げられず採算が合わない…といったケースもあり得ます。

リノベーションを検討する際は、工事後の収益性と資金力のバランスを鑑みて進めることをおすすめします。