「所有している不動産を売却したい」
「不動産の売却を検討しているけど、何から始めたらいいのかわからない」
このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
不動産を売却する時は、以下の図のような流れで進めていきます。
ただ、「売りたい」という気持ちが先走ってしまうと、悪徳な不動産会社から相場よりも安く買い叩かれてしまったり、売却のタイミングを逃してしまったりと、不都合な結果になることもあり得ます。
本記事では、不動産売却の流れをステップ形式で解説します。あなたが希望通りの価格で、希望通りの時期に不動産を売却できるヒントにしていただければと思います。
目次
1.【STEP1】不動産がどれくらいの価格で売れそうか調べる
不動産を売却したいと思った時、はじめにすべきことは「物件の相場を知る」ことです。
相場を把握しておくことによって、のちに解説する不動産会社による査定の際、「相場とかけ離れていないか」というチェックができます。不動産の売却は一生のうちに何度も経験することではないため、知識を持っていない人が大半です。知識の乏しさにつけこみ、物件を相場よりも安く買い叩くような悪い不動産会社も中にはありますので、相場を知っておくことも重要です。
まずは、所有している物件がどれくらいの価格で売れそうか調べましょう。
所有している不動産がどれくらいの価格で売れそうか調べる方法の一つとして、近隣で売りに出されている不動産価格の相場を把握する、というものがあります。特に土地の価格はエリアによって大きく異なります。
物件の相場は、スーモやホームズなどの各物件検索サイト、土地であれば公示地価・基準地価を見ることで把握することができます。
公示価格については、こちらの記事でも解説しています。
2.【STEP2】相談する不動産会社を決める
大体の物件相場を把握したら、相談する不動産会社を決めます。不動産会社の決め方の手順は以下の通りです。
・複数の不動産会社に机上査定を依頼する
・会社情報を調べ信頼できる会社か判断する
2.1.複数の不動産会社に机上査定を依頼する（一括査定）
第1章では、大まかに物件相場を把握しましょうとお伝えしました。そのあとは、より具体的な売却価格を知るために不動産会社に机上査定を依頼します。
机上査定とは、現地調査を伴わない簡易的な査定のことです。物件情報（所在地、間取り面積、築年数、写真など）や類似物件の成約事例などからおおよその価格を査定します。
不動産売却の一括査定サイトは複数あります。こういったサイトで一括査定を申し込むと、複数の業者から机上査定結果が届きます。しつこい営業や悪質な営業を避けるという意味でも、悪質な業者を排除する仕組みができているサイトがおすすめです。
2.2.会社情報を調べ信頼できる会社か判断する
一括査定サイトに登録して査定を申し込むと、複数の不動産会社から連絡がきます。通常はその中から査定結果の良かった会社や実績のある会社などに絞っていくことになります。
・ホームページで仲介・買取実績を見て、地域でナンバーワンなどの実績がある
・検索し、詐欺など悪い口コミがない
・得意とする取り扱い物件が、自分の所有物件と合致している（中古アパート、マンションなど）
一括査定サイトには、売買仲介会社や自社で買取を行っている会社など、業態の異なる不動産会社が多数登録されています。希望している売却方法によっても、不動産会社の選び方は異なってきます。
【仲介】
仲介で不動産を売却する場合、買主は個人の客になります。売買仲介会社が、店舗に来店する購入希望者や売りに出されている物件の紹介を行ったり、ポータルサイトへの掲載やチラシの配布によって購入希望者を募ったりします。
【買取】
買取で不動産を売却する場合、買主は個人ではなく不動産会社になります。仲介と大きく異なる点は、購入者を探す必要がないため短い期間での売却が可能になるということです。
不動産買取については、こちらの記事で詳しく解説しています。
3.【STEP3】訪問査定を依頼する
相談する不動産会社が決まったら、「所有不動産を売却したい」という意思を伝えましょう。
3.1.あらかじめ売却したい時期を決め、意思を伝えておく
不動産会社へは、売却したい時期を決めて、それを伝えておくことが重要です。特に仲介で物件を売却しようとする場合は、売却したい時期を伝えることで、購入者の募集など売却活動のスピード感が変わってくることもあります。
3.2.査定に必要な書類を用意する
STEP2では、一括査定で机上査定をしていると思います。本格的に売却を行うならば、訪問査定が必要になります。査定に必要な書類の例は以下の通りです。
・重要事項説明書
・管理規約、管理費等の確認書類
・耐震改修工事、リフォーム工事に関する書類
・間取り図
・ローンの返済予定表
・本人確認書類
など
3.3.訪問査定を依頼する
訪問査定では、机上査定ではわからない、劣化や損傷などの建物の維持状況や近隣の状況、日当たりや騒音などを確認することができます。これらの情報をもとに、より正確な物件の価格を査定、売却価格を設定していきます。
仲介で売却する場合は、「これくらいの価格で売れるだろう」という推定で、価格を設定していくのに対し、買取の場合はその会社が買い取る金額なので、訪問査定で売却価格の目途が立ちます。
4.【STEP4】契約する不動産会社を決める
訪問査定を終えたら、その不動産会社と契約を進めていいかどうか判断します。もちろん、複数の会社に訪問査定を依頼することができますので、その中から査定額が高かった会社や担当者の対応がよかった会社を選び、最終的にその不動産会社と契約するか（買取契約、もしくは媒介契約）を決めます。
・納得できる査定額である
・担当者の対応が良い
こんな会社には注意！
・正当な理由がなく、当社の査定額から価格が下がっている
・「これ以上高くは売れないです」など、売却を急かすような発言がある
5.【STEP5】不動産会社と媒介契約を結ぶ（仲介の場合）
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却を依頼する不動産会社との取り決めのことです。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの形態があり、どれを選ぶかによって売却までのスピードや金額が変わることもあります。
媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。
6.【STEP6】売却活動開始（仲介の場合）
仲介で売却する場合、基本的に売却活動は不動産会社が主導で動くことになります。訪問査定を経て売却価格が設定されたら、インターネットやチラシによる販促活動が開始されます。そこで問い合わせがあれば、希望者へ物件の説明や案内を行います。購入の申込が入ると、買主側からの条件交渉への対応などを行います。
このステップでは、不動産会社に売却活動を任せているので、特段手を動かすことはありません。
7.【STEP7】契約
買主が決まったら、契約に移ります。不動産会社が買主の事前融資審査と物件の最終確認を行い、問題がなければ契約の手続きに入ります。売買契約の前には、必要書類を準備しておく必要があります。
身分証明書
登記済権利証
印鑑証明書
収入印紙
宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、売買契約を締結します。また、本人確認ができたら手付金を受け取ります。
内容に問題がなければ、売主と買主が契約書に署名・捺印を行います。
買取の場合は、融資審査を待つ必要がない分、契約から決済までの期間を短くできるケースが多いです。
8.【STEP8】決済・引き渡し
契約が済んだら、いよいよ決済と引き渡しです。
買主から売買代金を受け取ります。また、ローンが残っている場合には融資先の金融機関への返済も同時に行います。決済完了後は、現地に赴き引き渡しが実施されます。この時、隣地との境界や引き渡し面積を確定させるために土地の確定測量を行います。
まとめ
不動産を売却したら、売却益にかかる税金を支払うため、確定申告をする必要があります。減税になる特例などもありますので、不動産を売却した場合には必ず確定申告を行いましょう。
売却の方法が仲介か、買取かによって流れはやや異なりますが、不動産の売却に関する大まかな流れは共通です。不動産を売却する時には、売りたい価格や時期などがあると思います。それらを希望通りに進めるためにも、相場価格の把握や不動産会社の選定はしっかりと行いましょう。
当社は、本記事の一部でも説明した「不動産の買取」を行っています。不動産の売却を予定している方は、ぜひ一度ご相談にいらしてみてください。
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