「投資用に購入したアパートを高く売却したい」
「相続したアパートの経営が上手くいっていないので早く手放したい」
アパート投資家の方、アパートを相続した方。どちらも、「売却」というテーマに直面することがあると思います。
アパートの売却には、最適なタイミングがあります。
売却のタイミングを間違えると、収支が赤字になってしまったり、支払う税金が増えてしまったりと、本来得られるはずの利益を失う恐れもあります。
本記事では投資家の方、相続した方それぞれのケース別に、最適な売却タイミングを解説します。
読み終わったころには、ご自身に最適な売却タイミングを見極める力がついているはずです。
目次
1.投資用アパートの最適な売却タイミング4つ
結論からいうと、アパート売却の最適なタイミングは、調べてからでないとわかりません。なぜなら、物件の収益や修繕履歴を確認して、損の出ないタイミングを見極める必要があるからです。
本章では、最適なタイミングを見極めるための手段について説明します。
あなたが家賃収入や節税を目的にアパートを所有している場合、投資ですので言うまでもありませんが利益を得ることが大きな目的の一つです。そのため、売却の最適なタイミングは損の出ない時であると言えます。
投資用のアパートの最適な売却タイミングは以下の4つです。
2.デッドクロスを迎えた（減価償却を終えた）時
3.所有期間が5年を超えた時
4.修繕を終えた時
1.1.売却価格が購入価格と投資額を足した金額を上回った時
アパート投資を行う際、最終的な利益は「購入した物件を希望の価格で他者に売却し、投資を終了した時」に確定します。アパートの購入費用と運営中にかかった費用を、売却価格が上回れば売却益を獲得することができます。
物件の購入価格は、売買契約書に記載されています。保有中の投資額については、修繕等を行った際の領収書などを確認しましょう。
所有している物件の売却価格は、査定を依頼することで調べることができます。
一括査定サイトに登録することで、複数の不動産会社からざっくりとした価格の査定を知ることができます。
不動産査定サイトの一例：イエウール
1.2.デッドクロスを迎えた（減価償却を終えた）時
デッドクロスとは、「ローンの元金返済額※が減価償却費を上回る状態」のことです。この状態になると、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、その利益に対して課される所得税額が増えることで資金繰りが悪化します。
※返済額は、ローンを利用している金融機関のサイトで確認することができます。
デッドクロスに陥った物件は収益性が著しく下がるため、保有し続けるメリットは小さくなります。それでも資金繰りが回っているならまだマシですが、CFがマイナスになっているようでは、不動産経営をしている意味がありません。
デッドクロスを迎えたタイミングは、売却の最適なタイミングといえるでしょう。
デッドクロスについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
1.3.物件を購入してからの所有期間が5年を超えた時
物件を売却する際には、所有期間によって税率が異なります。
物件を購入してから短期間（5年以下）で売却すると、高い税率（39.63%）が課されます。逆に長期間（5年以上）で売却すると、税率は低くなります。（20.315%）
そのため、短期間で物件を売却した場合、高い税金の支払によって最悪のケースではトータルでの利益がマイナスになってしまう恐れがあるのです。
物件を売却するなら、長期譲渡を迎えるタイミングが最適です。
長期譲渡・短期譲渡についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
1.4.修繕を終えた時
「損をしない」とは少し異なりますが、修繕を済ませていると物件の価値の低下を抑えられ、スムーズに次の買い手が決まりやすくなります。当社でも、売却物件をお売りになる所有者の方は修繕を終えてから次の買い手へ売却するケースが多いです。
物件を売却するということは、次の買い手に物件を引き渡すということです。次に購入する人は、ある程度築年数の経過した物件を取得することになりますので、やはり物件の状態は気になるものです。
次の買い手が物件を購入しようとする際は、物件の概要書や外観を見ることになるでしょう。長い期間大規模な修繕が実施されていなければ、自分が所有する期間にエレベーターが故障したり、建物の大規模な修繕が必要になったり、費用を要する場面が発生するのではないかと不安になってしまいます。修繕が済んでいる物件であれば、当面の間は修繕が必要になる可能性を抑えられる、という安心を感じてもらうことができます。
2.アパートの経営がうまくいっていない場合は、売却するのも一つの手
購入したアパートや相続したアパートの収益が赤字になっている、建物が老朽化しているなど経営難の時には、思い切って売却するのも一つの手です。
2.1.空室が続いている
部屋に入居者が入らなくなり、空室の状態が続いている場合は、売却を検討する良いタイミングです。空室状態が続いて経営状況が悪化してしまったら、売却自体にも影響します。そのため完全に収益源が断たれていないうちに経営をやめるのも一つです。
2.2.建物の修繕する資金がない
老朽化した建物を修繕する資金がなく、部屋のリフォームもできないなどアパートの運営に支障が出てしまう場合も、売却を考えてよいタイミングです。修繕をする資金がないと、「住みたくなる部屋づくり」ができなくなり、アパートの経営の収入減である家賃収入が得られない、さらに経営状態が悪化する、という負のループに陥ってしまいます。
3.さいごに
アパートを売却するタイミングを見極めなければ、損をしてしまう恐れがあります。
とはいえ、「売却するといっても誰に相談したらいい？」「何から始めればいい？」といった疑問を持つ方も多いでしょう。まずは不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。
当社では、物件の買取査定を無料で行っております。まずはお持ちの物件がいくらで売却できるのか知るところから始めてみてはいかがでしょうか。
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