不動産を売却する時は、大金のやり取りが発生するためトラブルが起こりやすくなります。
買い手とのトラブル、媒介を依頼する不動産会社とのトラブル、金銭や物件の状態に関するトラブルなどその内容は多岐にわたります。
「所有しているアパートを売却したいけど、トラブルになるのは困る」
「不動産売却時のトラブルを防ぐにはどうしたらいいのか」
こうしたお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産売却時に発生しやすいトラブルを網羅してお伝えします。
それぞれのトラブルが起こる背景や、回避する方法も解説いたしますので、トラブルを恐れている方はぜひご覧ください。
お持ちの不動産を、「適正に」売却できることでしょう。
1.契約に関するトラブル
不動産を売却する時の契約には、仲介会社を通して売却する時に締結する「媒介契約」と、買取業者に売却する時に締結する「買取契約」の2種類があります。いずれの方法にしても、不動産の売買には、「契約」が不可欠です。
1.1.媒介契約を結んだ不動産会社に「囲い込み」をされる
不動産を売却する時、多くのケースでは不動産会社に仲介を依頼します。この時、不動産会社が売主の代わりに買主を見つける「媒介契約」を結びます。
媒介契約の種類
| 一般媒介契約 | 複数の会社に仲介を依頼する | 売主は自分で買主を見つけることができる |
| 専任媒介契約 | 一社にのみ仲介を依頼する | 売主は自分で買主を見つけることができる |
| 専任専任媒介契約 | 一社にのみ仲介を依頼する | 売主は自分で買主を見つけることができない |
本来、仲介を依頼された不動産会社は、レインズなどの物件サイトに情報を登録するなど、買主を見つけるために広く活動を行います。しかし、不動産会社が故意に物件の情報を隠したり、嘘をついたりしてわざと物件を売れないようにするケースがあります。
物件の情報を見た他の不動産会社Bが買主を紹介して売買契約が成立した場合、依頼を受けた不動産会社Aは売主側からしか仲介手数料を得ることができません（片手仲介）。逆に言えば、依頼を受けた不動産会社Aが自社で買主を見つけてきた場合は、売主側と買主側の両方から仲介手数料を得ることができます（両手仲介）。より多くの利益を得ようとして、囲い込みを行うのです。
・媒介契約を依頼する不動産会社と頻繁にコミュニケーションを取り、売却活動の進捗を確認する
・囲い込みに気づいた場合は、証拠をもって媒介契約の解除を求める
1.2.買主から契約解除を求められる
買主が決まり、売買契約が成立した後でも、様々な理由から契約が解除になるケースもあります。トラブルとまではいかなくても、契約の解除によって想定よりも物件の売却時期が後ろ倒しになってしまうこともあります。
買主側から契約解除を求められるケースには、以下のようなものがあります。
ローン特約に基づく売買契約の解除によるもの
ローン特約とは、ローン前提で不動産を購入する際に契約に盛り込む「買主が融資を受けられなくなった場合に契約を白紙に戻せる」という条項です。
不動産を購入する際にほとんどの人はローンを組みますが、売買契約後に金融機関の融資承認が下りず、不動産を購入する資金を用意できなくなってしまう可能性があります。ローン特約はそのような事態に備えるための特約で、買主を保護するものです。
融資承認が下りなかった場合は、売買契約を解除することになります。
契約不適合責任によるもの
これは売主側の問題で、契約が解除されてしまうケースです。目的物（物件）が契約の内容に反している場合に、買主に解除権が発生する場合があります。
・目的物（物件）が契約内容に反していないか確認する（種類、数量、品質が契約内容と相違がないか）
2.金銭に関するトラブル
2章では、金銭に関するトラブルについて解説していきます。不動産の取引においては、大きい金額が動きますので細心の注意を払いたいところです。
2.1.法外な仲介手数料を要求される
仲介手数料とは、不動産会社が物件の売買を仲介し、契約が成立した時に支払う報酬です。仲介手数料の金額設定は法律で定められており、以下のようなルールで金額を決めます。
「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」
この計算式にあてはめて、不動産会社が請求してくる金額が高かった場合、法律で定められたルールを違反しています。
2.2.仲介を依頼した不動産会社から広告料を請求される
不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は買主を探すためにチラシやインターネットを通じて広告を出します。これらは基本的に不動産会社が行い、費用も不動産会社の負担になります。媒介契約では、不動産会社は仲介手数料以外の費用を受け取ることはありません。そのため、広告料として費用を請求された場合は、不動産会社がルールを違反しています。
2.3.売却しても買主から金額が支払われない
買主が見つかり、売買契約に至ったにもかかわらず、いざ決済の日になって買主から売買代金が支払われない、というトラブルが起こる可能性もゼロではありません。
この時、売主は手付金以外の残りの代金を請求するか、契約を解除して白紙に戻すかどちらかの選択肢を取ることになります。
この場合は、売買契約はそのままに、買主に残りの代金を支払ってもらいます。強制的に支払いを求める場合は、訴訟を起こすなど大きなトラブルに発展することになります。
・契約を解除する
買主が売買代金を支払わない場合、売主は契約を解除することができます。
※契約期日を過ぎても代金が支払われない場合は、一定期間を定めて履行の催告をしたうえで、契約解除の意思表示が必要。
物件を引き続き売りたい場合は、新たに別の買主を探す必要があります。
2.4.提示された買取価格が相場より安い
不動産会社に直接物件を売却する場合もあります。この時、提示された買取価格が相場よりも安いケースがあります。不動産の価格は、エリアの相場や訪問での調査を通じて決まりますが、買取業者に言われるがままの買取価格で納得してしまうと、損をする恐れもあります。
「これ以上高くは売れない」「他の業者も同じ」などと脅すようなことを言われる時は要注意です。
3.物件に関するトラブル
ここまで契約、金銭に関するトラブルについて解説してきました。第3章では、物件に関するトラブルを見ていきます。不動産の売却時に重要となるのは、引き渡された物件が契約内容に反していないか、ということです。引き渡した後に物件に不具合があったり、買主に説明していない重大な瑕疵がある場合はトラブルに発展してしまいます。
3.1.瑕疵（物理的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵）
物件に関するトラブルで最もよくあるのは、瑕疵によるものです。
不動産における瑕疵とは、建物の不具合や設備の故障など、通常あるべき品質が備わっていないことです。
不動産における4種類の瑕疵
| 物理的瑕疵 | 物件に物理的な欠陥や不具合がある | ・耐震基準を満たしていない ・シロアリ被害で建物の強度が低下している など |
| 環境的瑕疵 | 取引する不動産自体に問題はないものの、周辺の施設による騒音、異臭、振動、日照の影響で快適に生活するなどの目的を達成できない | ・近隣にゴミ焼却場や下水処理場がある など |
| 心理的瑕疵 | 購入者等に嫌悪感等を生じさせ、平穏に過ごすことができない | ・自殺・他殺・事故死・孤独死などが発生している ・近くに墓地がある など |
| 法的瑕疵 | 不動産に公法上の規制があって契約の目的を達成できない | ・接道義務を満たしていない ・建蔽率、容積率違反に該当している など |
目的物（物件）が契約内容に適合していない場合には、隠れた瑕疵（売主が気づいていない瑕疵）、そうでない瑕疵に関わらず、売主が責任を問われることになります。これを「契約不適合責任」といいます。買主は、売主に対して契約の解除や損害賠償請求をすることができます。
【補足】
買主は、瑕疵を事前に知っていた場合や瑕疵を知らなかったことに買主の落ち度があった場合でも、売主に対して契約不適合責任を問うことができます。
買主が請求できる権利
・追完請求（代わりになるものを請求、修復を請求できる）
・代金減額請求（追完がないときは代金の減額を請求できる）
・契約解除（契約の目的が達成できない場合でなくても解除できる）
・損害賠償請求
※参考：東京都住宅政策本部
・契約不適合責任を負う期間、範囲を特約として定める
・目的物（物件）に気になる点があれば、隠さずにすべて伝える
3.2.土地の境界
不動産を売却する時には、売主は買主に対して土地の範囲、境界を明確に知らせる必要があります（境界明示義務）。不動産の売買においては、土地の面積が売買価格に大きな影響を与えるためです。実際の面積と、契約書に記載されている面積に相違がある場合は、買主とのトラブルの原因にもなりますので、正確な面積を知っておかなければなりません。
正確な面積を知り、境界を明確にするためには、専門家による測量を行います。測量には「現況測量：既存の杭や塀をもとに、所有者の依頼によって仮に測るもの」と「確定測量：土地家屋調査士と隣地の所有者の立ち会いのもと行われるもの」があり、「確定測量」の方がトラブルのリスクを抑えることができます。
この確定測量の際には、隣人に立ち会ってもらう必要がありますが、この時にもトラブルが発生する恐れがあります。
「過去にトラブルがあって立ち会いに協力したくない」、「自分の土地はここまでだから売却は認めない」など、隣人とのトラブルが生じることもあります。そもそも、隣人との関係性が悪い場合にはそれ自体が買主が購入するかどうかの判断に影響してしまい、契約が見送られる恐れもあります。
・土地の境界は土地家屋調査士の測量により確定させる
3.3.埋没物
埋没物とは、土地の中に埋まっているもののことです。建物の基礎部分や、井戸、岩、廃棄物などが該当します。物件を売却し、買主が新たに土地に建物を建築することになった時に、埋没物が発見されることがあります。簡単に撤去できるものであればさほど影響はありませんが、撤去するのに手間がかかるような大きいものだった場合、時間や費用が必要になるため、トラブルに発展しやすくなります。買主から撤去費用の請求をされたり（損害賠償請求）、契約不適合責任を問われたりといったトラブルになります。
・調査を行っても、埋没物の有無が不明な場合は契約書に明記し、契約不適合責任の免責特約を付ける
3.4.残置物
残置物とは、元の入居者が使用していた備え付けの設備以外のもので、退去時に残していったものの総称です。所有者が居住していた戸建てを、売主として売却するケースでは、家具や家電、ごみなどの不用品が残置物として問題になるケースがあります。
自分の住んでいた家であれば、売却に向けて計画的に撤去できますが、急な相続などで物件を取得した場合には、残置物の撤去に頭を悩ませることも多いでしょう。また、賃貸に出していた物件を売却する場合、残置物の所有権は元の入居者になります。残置物がある場合、売主が勝手に処分すると器物損壊罪にあたりますので、元の入居者に確認を取るなどの注意が必要です。
特に仲介で売却する場合は、印象を良くするために内見の際に物件の中を空にするのが一般的です。※不動産会社に直接売却する場合は、残置物をそのままにしてもよいことが多いです。
・売主ではない、元の入居者が残置物の所有者である場合は、本人に確認を取る
3.5.管理規約の説明不足
特にマンションの1室を売却する時に起こりうるトラブルです。管理規約とは、分譲マンションのような区分所有の建物で定められているルールのようなもので、区分所有法によって定められています。
管理規約は、マンションごとに内容が異なりますので、売買時に認識や解釈の齟齬で、トラブルが生じる恐れがあります。
【管理規約で起こりやすいトラブル】
・ペット飼育に関するもの
・リフォームの可否に関するもの
・共用部分の使用方法に関するもの
4.トラブルによるリスクを最小限に抑える方法
不動産適正取引推進機構による不動産トラブル事例データベースでは、過去に発生したトラブル事例が閲覧できるようになっています。リスクを最小限に抑えるためには、どのようなトラブルが起こっているのかを知っておくことが重要です。
そのうえで、以下のことを意識することをおすすめします。
4.1.認知していることは不動産会社や相手にすべて伝える
不動産を売却する場合は、物件に関して知りうる情報を、仲介を依頼する不動産会社や買主にすべて伝えましょう。特に、3章で解説した物件に関するトラブルのリスクを最小限にできます。
事故物件や違法建築など物件に瑕疵がある、権利関係などのトラブルがある、といったことは、避けられないこと場合もあります。しかしそれを知っていたにもかかわらず故意に相手に伝えなかった場合、契約不適合責任を問われたり、契約の解除に繋がったりする恐れがあります。売主の責任として、情報はしっかりと伝えましょう。
4.2.やりとりは書面として残しておく
不動産の取引は、動く金額が大きくなります。契約の相手方と「言った」「言わない」の論争になることを避けるためには、やりとりを書面で残しておくことをおすすめします。契約書の項目以外で重要なことがある場合は、特記事項にも明記しておくことが重要です。
4.3.悪徳業者との契約を避ける
そもそもの話になりますが、悪徳業者と契約をしてしまったら、それ自体がトラブルと言えるでしょう。不動産業界における悪徳業者は、1.1で解説したような囲い込みをしたり、法外な仲介手数料を求めてきたりします。また、おとり広告を使って客の呼び込みをするなど、詐欺まがいの手法を使っていることもあるため、付き合いをしないように注意が必要です。
【悪徳業者でないか見分ける方法】
・国土交通省 ネガティブ情報等検索サイトで検索する…国土交通省が過去5年間に行政処分を行った業者のリストが確認できる
・評価や口コミを確認する
・実績、営業年数、所在地を確認する…悪徳業者はもちろん、信頼できる会社かどうか見極めるには、実績や入居するビルのグレードの高さが判断材料になる
5.トラブルになった時の相談先
細心の注意を払っても、トラブルになってしまうこともあります。その時は、すぐに然るべき機関に相談しましょう。以下のような機関で、不動産売却におけるトラブルを相談することができます。
・都道府県の宅地建物取引業を主管する部署
・不動産適性取引推進機構
・宅建業者の事業者団体
・弁護士・司法書士などの専門家
まとめ
本記事では、不動産売却におけるトラブルと、その回避方法についてお伝えしました。金額の大きい取引だからこそ、契約の当事者、仲介する不動産会社は自らの利益を守ろうとします。それゆえに、悪意や焦りがトラブルを引き起こしてしまうことも十分に考えられます。
本記事をお読みいただいた方が、細心の注意を払いながら、無事に売却活動を完了できることを願っています。
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