「働かなくても収入が欲しい」と思うときって、正直ありますよね？
単に働くのが嫌、という人もいれば、病気や事故で働けなくなった時の事を考えたり、もしくは老後の事を考えたりする中で、「不労所得を確保しておきたい」という思いを抱いたことがある人は多くいるのではないでしょうか。
不労所得を得る代表的な手段として、広く認知されているのが不動産投資です。国税庁のデータ（第144回 国税庁統計年報 平成30年度版）によると、日本では300万人以上の方が何らかの形で不動産所得を得ています。
全てが不労所得、という訳ではありませんが、アパートやマンションのお部屋を入居者に貸し出すことで収入を得ることができますので、自分の代わりに不動産が働いてくれ、確かにお金を生み出してくれます。
ただ、不労所得の仕組みを理解し、ポイントをおさえないままに不動産投資を始めてしまうと、不労所得を得るどころか重い負債を抱え、「こんなはずじゃなかった」と思う事になりかねません。不労所得を得るためには、入念な準備と堅実な運営が求められるのです。
この記事では「不動産投資で不労所得を得たい」という方のために、どのような仕組みで不労所得を得ていくのかを解説すると共に、実際に不動産投資を行う際の、見落としてはいけないポイントについてお話しします。
この記事を読んで、不労所得の具体的なイメージを掴んでいきましょう。
なお、家賃収入で生活するための方法については、以下の記事も参考にしてください。
目次
1.不動産投資で不労所得を得られる理由
まずは不動産投資で得られるお金と、なぜ不労所得と呼ばれるのかについて見ていきます。
1.1.理由①：家賃による副収入効果
一般的な不動産投資では、賃貸用のアパートやマンションを購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得ることが主な目的となります。
例えばローンを組んで5000万円のアパートを購入し、年間500万円の家賃収入を得る、といった形です。
年間でアパート経営するために必要な経費が150万円、金融機関への返済が280万円だったとすると、70万円程が手元に残ります。これを「キャッシュフロー（税引前）」と呼び、キャッシュフローがプラスであれば、毎月の副収入が得られている、というイメージです。
1.2.理由②：家賃による貯蓄効果
先ほど挙げた事例で、金融機関への返済が年間280万円とお伝えしました。
返済が進んでいくと残債が減っていきますので、返済期間が終わると5000万円だったアパートが借入のない資産として、完全に自分の手元に残ることとなります。
見方を変えれば、年間280万円を貯蓄しているのと同じ、と言う事ができます。この貯蓄を、入居者からの家賃で行う事ができる、つまり借入を利用して、他人のお金で貯蓄ができる、というのが不動産投資の貯蓄効果です。
1.3.理由③：節税効果
不動産投資を行う事で特別に発生する減価償却費という経費を活用して、不動産所得をマイナスにして本業の給与所得と合算し、所得税、住民税の節税効果を得ることもできます。
本記事は不労所得がテーマなので、働いて給与所得を得ていることが前提の節税効果については詳しくは述べませんが、興味のある方はこちらの記事をご覧いただければと思います。
年収が大体1200万円以上ある方だと、こちらの記事で解説するような節税効果を享受することが可能です。
我々の会社では主にインカムリッチ（高収入）の方向けに、収益物件を活用した節税のサポートをトータルで行っております。
節税目的の収益物件投資は、主に耐用年数切れの物件を扱うため
- 物件に壊れている箇所や不具合があることが多く、修繕費がかかる物件を掴んでしまう恐れがある
- 滞納者やクレーマーなど、賃貸経営に悪影響を及ぼす入居者が入っている恐れがある
- 融資付けのノウハウがない業者の紹介物件では、金融機関から好条件で融資が得られない
- きちんと管理しないと入居付けがうまく行かない
など、非常に難易度の高い投資ですが、我々は15年以上この分野で実績を上げてきており、専門的なノウハウを貯めておりますので、多くのお客様の支持を得て、これまでに500名以上の方の節税をサポートしてきています。
節税にご興味のある方はご相談を受け付けておりますので、ぜひ一度ご連絡ください。
武蔵コーポレーションの無料投資相談はこちらから
1.4.理由④：運営を他者に任せることができる
これまでは不労所得の「所得」の部分を解説しましたが、最後に「不労」の部分を解説します。
賃貸用不動産の経営には、主に以下のような業務が発生します。
- 入居者を募集し、賃貸借契約を結ぶ業務
- 入居者からの要望やクレームに対応する業務
- 建物の清掃や、壊れた箇所を直したり、修繕を手配したりする業務
- 家賃を回収する業務
など
これらを自分で行う（自主管理と言います）ことも可能ですが、管理会社に費用（月々の総家賃の3～8%が相場です）を支払ってほとんど全ての部分を委託することが可能です。
管理委託を行うと、基本的に不動産のオーナーとして行う事は管理会社からの報告を受けて指示を出したり決断したりすることに限定されますので、ほとんど自分で動く必要がない、つまり「不労」だと言われているのです。
また、管理委託ではなく、サブリースという方法を取ることも可能です。サブリースとは不動産会社（サブリース会社）がアパートのお部屋を借り上げ、入居者にまた貸し（転貸する）ことを言います。
一旦サブリース会社がお部屋を借りていますので、入居者が入っているか入っていないかに関わらずオーナーは家賃収入を得ることができます。また、日々の賃貸経営に必要な判断も大部分をサブリース会社が行いますので、オーナーとしては月々自分に送金される金額を受け取るだけで済みます。
こちらの方がより「不労」の状態に近いと言えるでしょう。
いずれにせよ、自分で時間を使って業務を行なうことなく収入を得られるというのが、不動産投資が不労所得と言われる所以となっています。
2.月20万円以上の不労所得を手に入れた不動産投資事例
この章では、より不動産投資での不労所得に対し具体的なイメージを持っていただくため、実際に私たちのお客様の例を2人、紹介させていただきます。
実際に不労所得を得られているという結果や、どのくらいの収入があるのかという点も大事ですが、そこに至るまでの道のりにも注目してみてください。
2.1.サブリースで15年超、月々25万円を不動産投資で確保するAさん
この方は15年前に8000万円の中古を購入されました。
賃貸需要も問題なく、利回りが10%以上の物件とターゲットを定めて不動産業者を4社ほど探し回り、物件を探し始めてから3か月ほどでようやく理想の物件にたどり着けたという事です。
更に収入を安定化させるために良条件のサブリース会社を探し回り、最初のサブリース会社に12年ほどお任せした後、サブリース料減額の提案を受けた所で、当社に管理をお任せいただきました。
今でも賃料収入は月額55万円程、返済を除いても25万円程が手元に残っており、まさに収入の柱がもう一つできているイメージです。
Aさんは
- 利回りの高い物件を探して取得できたこと
- 安定したサブリース料を得るためのサブリース会社探しに成功したこと
で、安定した収入を得ることができています。
サブリースは会社選びこそ重要ですが、任せたサブリース会社が賃料下落させることなく運営してくれれば、ほとんど何もすることなく安定した収入を得ることができます。
ただ、サブリースの場合は一般的な管理委託の方法よりも収益性が劣るため、元々の物件の利回りが高くなければ利益を多く確保することはできません。こちらは注意が必要です。
2.2.本業に専念しながら、年間350万円の節税を実現するBさん
この方は外資系IT企業の管理職で、2000万円程の高収入がありながら、高い税金に悩んでいました。
高収入の場合は、税金の還付を実現するだけで結構な収入となります。前述の通り我々は節税に強い会社ですので、Bさんの高年収を活かすような節税向きの物件で投資をサポートさせていただきました。
会社選びにも慎重であったBさんですが、それ以上に下準備を入念に進めていたのが自己資金の部分で、1億円程の物件に対して3000万円の自己資金を入れて、賃貸経営をスタートしました。
当社で賃貸管理をサポートさせていただいているため、Bさんはその時々で判断を下すだけでよく、月に要する時間は2時間もないくらいです。月に20万円程の副収入と、年間350万円の節税ができ、激務の中でも安心を手に入れていただいています。
Bさんの場合は自己資金を多めに入れたことによって銀行への返済が少なく済み、月々のキャッシュフローを得ながら節税も実現できているのが良い所です。
さて、なぜこれらの方々が十分に不労所得を得られているのでしょうか。
共通しているのは、今でこそ不労、つまり自分自身で動くことなく所得を得ていますが、アパート経営を始めるにあたってきちんと下調べやパートナー選び、自己資金の準備や物件選びに時間を使っているという事です。
つまり、最初から何の努力もなく不労所得を得られているのではなく、不動産投資を始めるまでにやらなければいけない事があるという事です。
これらの必要な事をおろそかにしてしまうと、不労所得を得ることはおろか
- 不動産投資で出てしまう損失を補填するために更にきつい働き方をしなければならない
- 挙句の果てには損失を賄いきれず破産してしまう
と言った危険もあります。
それでは、どんな努力、やらなければいけない事があるのか、について次の章から解説していきます。
3.不動産投資で不労所得を得るために必要なこと
不動産投資で不労所得を得るために必要な事を解説していきます。
不労所得を得るという観点に絞ってポイントを述べていきます。具体的な不動産投資の始め方はこちらの記事をご覧ください
3.1.不動産投資のパートナーを選ぶ
不労所得を目指すのですから、自分の代わりに不動産投資に関わる細かな作業を行なってくれるパートナー選びが最も重要です。
不動産投資のプロセスは主に、
- 物件の選定、取得
- （必要があれば）リフォームなど、貸し出す準備
- 入居者募集
- 入居者対応や家賃集金、点検作業などの管理運営
- 周期的に発生する大規模修繕
- 売却
に分かれます。どれも不動産業者の専門性を活用することで安全性や成功確率のアップにつながります。
パートナーは「ワンストップでサポートしてくれる会社」を選ぶ
各プロセスで違う業者を使い分けていると、効率的に投資が進みません。
収益物件の管理運営で最も重要なのが「物件に関する情報の共有、蓄積」だからです。
- どんな修繕履歴があるか
- どんな入居者がいるのか
- 間取りや設備など、入居者募集に関わる資料
- 図面や公的書類など、管理運営や売買で重要な資料
など、共有すべき情報は多岐に渡りますが、例えば物件を買う業者と管理する業者を別にしたことによって、情報共有や連携がうまく行かずにトラブルになるケース、トラブル対応に時間がかかってしまうケースが非常に多くあります。
業者間の連携がうまく行かなければオーナーは間に立つことになり作業負担、心理的負担が増えますし、最終的には入居者に迷惑が掛かることが多く、クレームや退去につながり収益性が落ちるので、同じ物件への投資で業者を使い分けるのは極力避けることが無難です。
また、良い物件を取得する、という意味でもワンストップの会社から購入することがトラブル回避につながります。
物件を売るだけで管理はしない会社と、物件を売って管理までする会社では、会社目線からするとオーナーからクレームが来た場合のリスクが全く違うため、売る物件のクオリティへの配慮も当然異なってきます。もちろん管理までしてくれる業者から物件を購入するのが鉄則です。
物件の取得～管理、売却までをワンストップで任せられる業者かどうか、が不動産投資のパートナーを選ぶ基準となります。
その他のパートナー選びの基準
ワンストップで不動産投資の面倒を見てくれる会社というのは前提条件として、その他にどんな基準で選べばよいのかをお伝えします。
不動産投資業界はグレーなイメージが強く、騙される不安が大きい、と思っている方も多いのではないでしょうか。
我々は、不動産投資のパートナーを選ぶうえで簡単に確かめられる基準として、以下のようなものをお勧めしています。
これらは訪問前にネットで調べることが可能です。どれも会社としての信用度、お客様の満足度をはかる指標として活用できますので、事前に調査して違和感があるようであれば止めておくことをお勧めします。
パートナーとなる不動産投資会社の選び方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
3.2.不労所得にふさわしい物件を選び、事業計画を立てる
パートナーを選ぶと、物件探しの段階に入ります。不労所得の獲得を重視するのであれば、物件探しにおいてもそのポイントを意識する必要があります。
清掃や入居付けなどを自分でしなくても良い事業計画で進める
管理の形態は大きく分けて
- 自主管理
- 管理委託
- サブリース
に分かれます。1.→3.の順番にオーナーにとってはやることが少なくなりますが、収益性が下がります。
しかし、収益性が下がることを嫌って
「自分でもマイソクを配って入居付けを促進しよう」
「清掃くらいは自分でやって費用を節約しよう」
と、自分でやる範囲を広げると、管理運営費用が下がることによって収益性は上がりますが、そもそも不労所得なのかという疑問が出てきます。
SNSなどで不動産投資の情報を検索すると、DIYで物件をリフォームすることで費用を安くし利回りを上げている方たちがたくさんいることに気づきます。
自分も同じことができれば高収益になると感じるでしょうが、毎週末物件に通ってひたすらリフォームをするほど自分はDIYが好きなのか、一度冷静になって考えた方が良いでしょう。
むしろ、管理運営をトータルで業者に任せても収益が上がる物件なのかをきちんと検討し、基準に合った物件選びに集中する方が、失敗する確率は下がります。最初から低費用で運営することを考えるのではなく、高費用でシミュレーションしても利益が出る物件なのかを検討しましょう。
事業計画（シミュレーション）については不動産業者が提示してくれることが多いです。各種の費用が甘めになっていることも多いため、異なる不動産会社、もしくは専門家にセカンドオピニオンを依頼するのも一つの手段となります。
利回りとリスクのバランスを考える
中古や駅から遠いなどの悪条件で、修繕や空室リスクが高すぎる物件は、例え管理を不動産会社に任せたとしても頻繁に問題が発生するため、オーナーとして検討や決断をしなければならなくなる場面が多くなります。
このような物件の場合にはサブリースができる会社があるかを検討して、自身の手間を減らすのが良いでしょう。サブリースとしたときに、収益性が確保できるのかをシミュレーションを使って確認します。
逆に、新築や駅近といった物件は、問題が発生するリスクが低いため、サブリースにしなくてもオーナーとしての手間が多くなる確率は相対的に低くなります。
しかしリスクの低い物件は利回りが低い傾向にあり、十分な収入を確保できない可能性があるため、こちらもシミュレーションを十分に検討する必要があります。
リスクが低い物件が良い、もしくは利回りが高い物件が良いと一概に言えるわけでなく、オーナーとしての手間を減らした上で十分な収入を得られる物件なのか、バランスを見て検討していく必要があります。
4.まとめ
いかがでしたでしょうか。おさらいすると、不動産投資で不労所得を得るためには重要なポイントが二つあり、
- ワンストップで不動産投資をサポートしてくれるパートナーをきちんと選ぶ
- 手間がなるべく少なく、収益性をなるべく高くするような物件選びをする
こちらを入念に行う事で、不労所得獲得の成功に近づくことができます。
反対に、適当に不動産会社を選んだり、物件の検討が不十分だったりすると、不動産投資をしていることで余計な手間や気苦労ばかり発生し、ろくな収入を得られない、という事態につながりかねません。
我々も、不労所得を得たい、という方に向けて不動産投資のサポートを行なっています。お客様の資産背景や普段のお仕事内容をお伺いしながら、無理のない範囲で必要な不労所得を得られるように物件をご紹介し、またご購入後はオーナー様の手間を最低限にするために物件管理を行なっています。
無料でご相談を受け付けていますので、ご興味のある方はこちらからぜひお問合せください。
コメント