賃貸経営において、家賃の滞納は大きなリスクです。せっかく所有物件を満室にしていても、家賃を滞納されてしまえば、収入を得られないという点でその部屋は空室と同然です。
さらに、家賃滞納が続く入居者を強制退去させるような事態になると、最悪の場合は裁判沙汰となり、オーナーの費用負担は免れません。空室はただ家賃が入ってこないだけですが、家賃滞納は家賃を得られないだけでなく、オーナーにとって余計な費用や労力がかかることもあるのです。そういった意味では、家賃滞納は空室以上に厄介な問題です。
だからと言って、無理にオーナー自身が解決に向けて督促や家賃回収をしようとすると、逆に違法行為をしてしまうリスクもあります。オーナー自身の判断だけで行動せず、管理会社や法律の専門家（弁護士など）に相談し、意見を聞くことが重要です。
本記事では、所有物件で家賃滞納が発生した際の
・解決までの流れ
・オーナーがやってはいけないこと
・家賃の滞納を未然に防ぐための対策
を解説します。
本記事は主に収益物件のオーナー向けに書かれていますが、賃貸物件に住む入居者の方にもぜひ読んでいただきたい内容です。家賃滞納はオーナーにとってだけでなく、入居者にとってもリスクがあります。特に4章で入居者向けに家賃を滞納することのデメリットを解説しているので、一読をおすすめします。
1.家賃滞納から強制退去までの流れ
家賃の滞納が発生した時、オーナーはどう対応すればよいのでしょうか。まずは、家賃滞納が発生してから最終的に強制退去に至るまでの流れを時系列で解説します。
管理会社に管理を委託している場合は、基本的にすべてのステップを管理会社が代行してくれます。また、賃借人が家賃保証会社に加入している場合は、保証会社が賃借人に代わってオーナーに家賃を支払い、その後の賃借人からの家賃回収は保証会社が行ってくれます。
自主管理かつ賃借人が保証会社に加入していない場合は、すべてのステップをオーナー自身で行うことになります。
※本記事では、管理会社に管理を委託している前提で解説します。
1.1.管理会社に督促を依頼する
家賃の滞納が発生したら、まずは入居者に督促を行うよう管理会社に依頼しましょう。
家賃滞納が発生すると、管理会社からその旨の連絡が来ます。入居者への督促は基本的に管理会社の仕事ですので、オーナー自身は入居者に直接連絡をする必要はありません。ただし、管理会社からきちんと対応してもらうために、督促を依頼する旨をきちんと管理会社に伝えておきましょう。
管理会社は、電話や訪問、督促状の送付によって督促を行います。滞納した理由やいつまでに支払うのかをきちんと確認するように管理会社に依頼しましょう。
1.2.管理会社から連帯保証人、または家賃保証会社に連絡する
入居者本人に督促をしてもすぐに支払いの目途が立たない場合は、管理会社から連帯保証人に連絡します。連帯保証人には、賃借人と同じ責任を負う義務がありますので、借主本人が家賃を支払えない場合には、連帯保証人が支払うことになります。
連帯保証人に連絡することで連帯保証人から借主本人に、家賃を支払うよう厳しく注意してもらえるかもしれません。借主本人も連帯保証人に迷惑がかかることを嫌がるケースも多いため、以後は家賃を滞納しにくくなる可能性もあります。
家賃保証会社に加入している場合は、管理会社から家賃保証会社に連絡します。家賃保証会社は借主が家賃を滞納した場合に代わりに家賃を支払ってくれるので、賃借人が保証会社に加入していればオーナーにとって非常に安心です。なお、保証会社に加入しているケースでは、保証会社が家賃を支払った後は保証会社から借主本人に督促を行ってくれます。
1.3.管理会社から内容証明郵便で督促する
家賃滞納から1カ月を過ぎても支払いが行われないなら、内容証明郵便で督促を行うように管理会社に依頼しましょう。
内容証明郵便とは、「誰がどんな内容の文書を、誰にいつ送ったか」を郵便局が証明してくれる郵便物のことです。内容証明郵便で督促することで、賃借人にいつ督促を行ったかの証明を残すことができます。
賃借人との交渉で家賃滞納を解決できなかった場合は法的手段をとることになりますが、その際にはきちんと督促を行った履歴を示すことが重要となります。電話や訪問、督促状などで督促を行っても解決できない場合は、その後の法的措置の可能性も踏まえて、内容証明郵便による督促を行いましょう。
1.4.裁判以外の解決策：任意の明け渡し請求
これまでのステップを踏んでも家賃滞納が解決しない場合は、賃借人に退居してもらうしかありません。しかし、裁判での明け渡し訴訟などでは費用がかかるほか、半年近く時間がかかり、その間の家賃収入も得られません。できるだけ裁判以外の手段で解決し、早期に次の入居者を獲得するのが得策といえます。
任意の明け渡し請求では、「滞納期間の家賃支払いは免除する」などの条件で入居者に退居してもらうものです。明け渡しの強制執行による費用負担などを考慮すれば、早期に解決できる可能性があるためおすすめの方法です。管理会社と相談し、任意の明け渡し請求をすることを検討してみると良いでしょう。
ここで注意したいのは、任意の明け渡し請求は一見、滞納者に有利な条件での解決策にみえることです。確かに、滞納分の家賃支払いを免除してもらえるなら、そもそも家賃を払う必要もないと感じてしまうかもしれません。しかし、家賃を滞納した入居者には、実は大きなリスクがあります。裁判で訴えられる、クレジットカードが利用できなくなる、次の入居先が見つからなくなる等のデメリットがあるため、「家賃を滞納しても問題ない」とは絶対に考えないでください。
家賃滞納の入居者にとってのリスクについては、4章「【入居者向け】家賃滞納によって入居者が被るリスク」で詳しく解説します。
1.5.法的手続き
任意の明け渡し請求でも滞納問題が解決しなかった場合には、法的手段を取らざるを得なくなります。家賃滞納を解決するために取りうる3つの法的手段を、手続きの労力が少ない順に解説します。
滞納者に支払い能力があることが分かっている場合には、支払督促や少額訴訟という手段があります。一方で、滞納者に支払い能力がない場合や強制退去を求める場合は、明け渡し訴訟が有効です。
支払督促
支払督促とは、裁判所から賃借人に対して送付される督促状です。裁判を起こさずに書面での督促となるため、費用が抑えられるというメリットがあります。また、裁判所から書面で督促することで、賃借人に対して心理的にプレッシャーを与えられるという効果があります。
支払督促では、最終的に財産の差し押さえまでできる可能性があります。しかし、そもそも支払い能力がないために家賃を滞納してしまっているケースでは、差し押さえをしても債権を回収できないため、支払督促をしても効果はありません。
少額訴訟
少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払いを請求する手続きです。審理は原則1回で、すぐに判決が言い渡されるというメリットがあります。
こちらも支払督促と同様に強制執行による差し押さえをできる可能性がありますが、そもそも支払い能力がない滞納者に対して少額訴訟を行っても意味がありません。
明け渡し訴訟
滞納者に支払い能力がないケースや一向に家賃を支払う気がないケースでは、最終手段として強制退去してもらうしかありません。強制退去を求める手続きが明け渡し訴訟です。
支払督促や少額訴訟とは異なり、退居まで求めることができますが、その分最も労力がかかる手段です。相手（滞納者）の住居を奪う訴訟であるため、1回で判決が出ることはなく、半年ほどの期間がかかります。また、訴訟費用も50万円程度が相場です。
滞納者を強制退去させられる条件の大まかな目安としては、下記の通りです。
- 長期間の滞納（最低でも3カ月以上）
- 賃借人に支払いの意思がない
- 賃貸人と賃借人の信頼関係が壊れている
滞納機関が1～2カ月程度の場合や、賃借人に支払いの意思がある（分割支払いの意思表示をしているなど）場合などは、強制退去をさせることは難しいです。
明け渡し訴訟は強制退去までの期間に家賃収入を得ることもできないため、オーナーにとっても非常に負担の大きい手段です。あくまでも家賃滞納を解決するための最終手段ですので、できるだけ他の手段での解決を目指しましょう。
2.家賃滞納が発生した時にオーナーがやってはいけないこと
1章では、家賃滞納が発生してから解決するまでの流れを解説しました。管理会社に管理を委託している場合は、オーナーは意思決定を下す必要はあるものの、基本的に対応をすべて任せることができます。
むしろ、オーナー自身が解決しようと思って行動したことが裏目に出て、余計なトラブルが発生してしまうリスクもあります。本章では、家賃滞納があった時にオーナーが「やってはいけない」行動を解説します。
2.1.早朝や深夜に電話や訪問をする（概ね20時～翌7時）
オーナーが家賃滞納者に督促をすること自体は正当な行為ですが、督促の方法には十分注意が必要です。脅迫じみた督促を行うと、違法行為とみなされる可能性があります。
代表的なのは、早朝や深夜に入居者に対して電話や訪問で督促をする行為です。深夜0時過ぎまで督促が行われたことに対して、慰謝料請求が認められた判例もあります。
ちなみに貸金業法では、「正当な理由なく、社会通念上不適当と認められる時間帯（夜8時以降翌朝7時まで）に、債務者に電話、FAX、訪問で取り立てる行為」を禁止しています。
オーナー自身で無理に督促をせず、管理会社に対応を任せるのがベストです。自主管理のオーナーが自身で催促する場合も、非常識な時間帯に督促を行うことは避けましょう。
2.2.同日内に何度も電話や訪問をする
前述のケースと同様、脅迫じみた督促とみなされる可能性があります。数時間以内に何度も電話したり、許可なく1日に何度も訪問したりしてはいけません。
2.3.玄関やポストに督促の張り紙をする
周囲の第三者に滞納が分かってしまうような形で督促をする行為も違法行為とみなされます。貸金業法では、「張り紙、立て看板などの方法で債務者の借入に関する事実を、その他債務者の私生活に関する事実を債務者以外の者に明らかにすること」は禁止されています。
2.4.連帯保証人以外に督促をする
たとえ滞納者の親族などの近しい人物でも、連帯保証人以外に督促をしてはいけません。貸金業法では、「債務者等以外の者に対し、債務者等に代わって債務を弁済することを要求すること」を禁止しています。
2.5.賃借人の学校や職場に連絡する
家賃滞納者の学校や勤務先に連絡をして督促する行為も違法行為となりますので、やってはいけません。こちらも、債務に関する事実を第三者に明らかにする行為となります。
2.6.無断で入室する
賃料を滞納している場合でも、オーナーが無断で入室してはいけません。住居侵入罪に問われる可能性があります。
2.7.勝手に物を撤去する
滞納者の部屋内にある物を勝手に捨てたり、持ち出したりするのは絶対にやめましょう。オーナーが所有する物件であっても、そのような行為は「自力救済禁止の原則」に違反します。
「自力救済禁止の原則」とは、権利を実現するために強制力を行使する場合には、原則として裁判などの法的手続きを通じて行わなければならないという原則です。この原則を破ると違法行為となります。
したがって、入居者を退去させるためには
①裁判（明け渡し訴訟）で勝訴し
②退居の命令に従わない場合には明け渡しの強制執行をする
という法的手続きを踏む必要があります。
「家賃を払わないなら追い出すのが当然」という気持ちは分かりますが、オーナーでも勝手に物を撤去すると、器物損壊罪や窃盗罪とみなされる可能性もあります。きちんと法的手続きに従って対処しましょう。
2.8.勝手に鍵を交換する
滞納者の部屋の鍵を勝手に取り換える行為も、前述の物を撤去する場合と同様に「自力救済禁止の原則」に違反する行為となってしまうので、絶対にやめましょう。
家賃滞納が起こった際に賃貸人が鍵を交換できるという特約を契約書に記載していても、このような内容の規定は無効になる可能性が高いようです。判例では、「家賃滞納の場合に鍵を交換可能」とする賃貸借契約条項に基づいて鍵を交換し、借主の物件の使用を阻害した事案で、貸主と管理会社に損害賠償が命じられています。
2.9.賃借人と勝手に入金約束を取り付ける
管理会社を通さずに、オーナーと入居者の間で勝手に入金約束などの交渉をするのもやめましょう。入居者がオーナーと入金約束をしていることを知らずに管理会社が取り立てを行ってしまうと、余計なトラブルが発生してしまいます。債権の回収はオーナー自身で行おうとせず、管理会社に任せましょう。
3.家賃滞納を未然に防ぐ方法
1章・2章では、家賃滞納が発生してから解決するまでの流れや、滞納が発生した際にオーナーがやってはいけないことを解説しました。一度悪質な家賃滞納が発生してしまうと、解決には多大な労力がかかるため、滞納を未然に防ぐことが何より大切です。
本章では、家賃滞納の発生を未然に防ぐためにオーナーがすべきことを解説します。
3.1.入居審査をしっかりする管理会社を選ぶ
家賃滞納を未然に防ぐためには、入居者の審査がもっとも重要です。支払い能力の低い入居者が入居してしまうと、どうしても家賃滞納のリスクは高まってしまいます。そのため、入居の際の審査は非常に重要です。
管理会社に管理を委託する場合は、入居審査をきちんと行う管理会社がおすすめです。入居審査の際に重要なポイントをいくつか列挙しますので、ぜひ管理会社選びの参考にしてください。
書類や電話だけでなく、対面・ビデオでの審査をしている
入居者の属性や支払い能力などをきちんと見極めるためには、書類や電話だけの審査では限界があります。そのため、対面やオンライン形式できちんと顔が見える形で入居審査を行う会社をおすすめします。
特にビデオ審査は、審査を記録に残せる点や、入居候補者の様子をオーナーに見せることが可能になる点が大きなメリットです。相手の顔を見て審査することで、家賃滞納だけでなく入居中のトラブルのリスクを避けやすいというメリットもあります。
支払い能力をしっかり審査している
毎月の家賃だけでなく、入居の際の引越し費用や初期費用などを支払えるかを確認します。貯金や年収、勤続年数（仕事を続けて安定した収入を得られるか）などをヒアリングします。場合によっては預金残高まで確認できると安心です。
近年は賃貸市場が供給過多であるため、入居審査を厳しくし過ぎると入居付けができないという事情もありますが、家賃滞納を防ぐために支払い能力については慎重に見極める必要があります。
3.2入居者に連帯保証人をつける
入居者自身が家賃を支払えなくなるリスクに備え、連帯保証人をつけるのも有効な滞納防止策です。連帯保証人は賃借人本人と同じ責任を負うため、本人が支払えない場合は連帯保証人に家賃を請求することができます。
特に、外国籍の留学生、支払い能力が低い人、生活保護受給者などには連帯保証人を付けておくと良いでしょう。後述の家賃保証会社に入居者を加入させる場合には、ハイリスクな入居者に関しては保証会社から連帯保証人を付けるよう要求されるケースもあります。
連帯保証人は、安定した収入があり、いざという時に連絡がつく人にしましょう。できれば家族や近しい親族が望ましいです。
3.3.家賃保証会社を付ける
親族が他界しているなどの様々な事情から、連帯保証人をつけることが難しい場合もあります。そのような入居者は、家賃保証会社に加入してもらうと良いでしょう。
家賃保証会社は入居者が家賃を支払えなくなった時、代わりに家賃を立て替えてオーナーに支払います。入居者からの家賃回収も保証会社が行います。保証料を払うのも入居者のため、オーナーにとっては非常にメリットが大きいです。
3.4.家賃を自動引き落としにする・カード支払いにする
家賃の滞納のすべてが必ずしも悪質なものではありません。単純に「うっかり入金を忘れていた」というケースも多くあります。そのような家賃滞納を防ぐには、家賃支払いを自動引き落としにしたり、カード支払いにしたりすることが有効です。
なお、自動引き落としでは口座残額が不足している場合は引き落としができませんが、カード支払いであればその心配はありませんので、よりおすすめです。
4.【入居者向け】家賃滞納によって入居者が被るリスク
ここまで、家賃滞納について「オーナー目線」で解説してきましたが、本章では入居率向けに家賃滞納のリスクを解説します。前章までで解説したように、家賃を滞納されてしまうと、せっかく埋まっている部屋から収入が入ってきません。滞納者であっても強制退去をさせるには裁判で勝訴する必要があり、万が一そのような事態になれば、オーナーにさらなる時間的・金銭的負担が生じます。
一方で、家賃を滞納しても入居者を退去させるのは容易ではないということは、入居者にとって「滞納した者勝ち」のような印象を与えかねません。しかし、そのような考えは誤りです。家賃滞納は入居者にとっても大きなデメリットがあることを認識しておきましょう。
4.1.家賃保証会社の取り立ては厳しい
家賃保証会社に加入している場合、滞納家賃の取り立ては一般的な大家さんや管理会社よりも厳しい傾向があります。何と言っても、家賃保証会社は債権回収のプロです。電話や督促状はもちろん、物件への訪問も何度もします。保証会社に加入していて家賃を滞納してしまったら、かなりの心理的ストレスを感じることになる可能性があることを覚悟しておきましょう。
4.2.クレジットカードやローンの審査、賃貸物件の入居審査に通りにくくなる
家賃保証会社に加入している場合には、個人の信用情報にも傷がつきます。一般的に60日以上の滞納を起こすと、信販系の信用情報に延滞情報が残る可能性があります。いわゆる「ブラックリスト」というものです。
信用情報に延滞記録があると、クレジットカードや各種ローンの審査に通りにくくなります。その他にもクレジットカードの利用停止、携帯電話の分割払い不可、今後の入居審査で断られやすくなる、などのリスクがあります。家賃滞納が生活全般に悪影響を及ぼす可能性があることに注意してください。
4.3.家賃滞納の延滞損害金は金利が高い
滞納した家賃を返済する際、滞納分の家賃に「延滞損害金」を上乗せして支払います。延滞損害金の利率の上限は法律で14.6%と定められているため、非常に高い利子を支払うリスクがあります。
まずは延滞損害金の利率が賃貸借契約書に記載されているかを確認してみましょう。賃貸借契約書に記載がなくても、支払う必要がないわけではありません。記載されていない場合でも法律上、オーナーが個人なら5%、不動産賃貸業者なら6%の利率で延滞損害金を請求できます。さらに、延滞損害金は日割りで計算されるため、万が一家賃を滞納してしまった場合も、一日でも早く速やかに返済しましょう。
4.4.訴訟される可能性がある
通常の督促を無視して家賃滞納を続けていると、賃料請求訴訟や明け渡し訴訟を起こされるリスクがあります。訴訟を起こされると、決められた日に裁判所に出廷しなければなりません。
また、もし敗訴すると、財産の差し押さえや強制退去が執行されます。差し押さえをされても家賃を支払えなければ、自己破産する可能性もあります。強制退去で明け渡しをした場合、次の賃貸物件に入居ができないリスクもあります。
5.まとめ
家賃滞納が起こった際の家賃回収や強制退去までの流れや、オーナーがやってはいけないこと、滞納の防止策について解説しました。
滞納は賃貸経営における大きなリスクですので、未然に防ぐこと、速やかに解決することが大切です。明け渡し訴訟による強制退去などの事態にまで悪化すると、オーナーにとっても非常に時間的・金銭的負担がかかるため、まずは可能な限り法的手続きによらない解決を目指しましょう。
そして、家賃滞納への対応を誤るとオーナーが法に触れる行為を犯してしまうリスクもあるため、管理会社や法律の専門家にも相談しながら、適切に対処しましょう。
また、不動産投資における家賃滞納以外のリスクと回避方法については以下の記事で紹介しています。是非参考にしてみてください。
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