空き家活用なら戸建て賃貸がおすすめ！シェアハウスや民泊と徹底比較

空き家の活用に困っていませんか？
親から実家を相続したが、誰も住む人がいない…などといった事情で空き家を抱えている方は増えています。

統計的にも、平成30年（2018年）の住宅・土地統計調査によると空き家数は848万９千戸と過去最多となっており、全国の住宅の13.6％を占めています。
少子高齢化が進む日本では、今後も空き家の数は増加していくと予測されています。
総務省統計局　平成30年住宅・土地統計調査特別集計

空き家を放置してしまうと、建物の劣化が進行して防災・衛生・景観上の問題につながるほか、自治体から「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍に上がるといったデメリットもあります。
一方で、空き家を有効活用することができれば、毎月安定した収入を得ることも可能です。

この記事では、空き家を抱えている方に向けて、空き家を有効に活用する方法をお伝えします。
まず、空き家の活用方法は色々ありますが、大きく以下の4つに分かれます。

・リフォームして賃貸する
・建て替えて賃貸する
・解体して更地として活用する
・売却する

もちろん状況によっては空き家を解体したり売却したりすることが最善の選択肢である場合もありますが、「思い入れのある家なので、できれば取り壊したり売ったりしたくない」といった想いを持っている所有者の方も多いのではないでしょうか。

そこで、最もおすすめなのが、空き家に必要なリフォームを施して居住用として賃貸することです。
賃貸物件としての戸建ては需要に対して供給が少ないため、意外に高額の家賃で貸せるケースが多くあります。
当社がリフォームを手掛けた空き家の中でも、例えば郊外である埼玉県久喜市の築30年を超える戸建てが家賃10万円以上で入居付けできています。

また、住居として貸すことができれば、通常ならある程度の長期間（数年以上）にわたって安定した家賃収入を得られるというメリットもあります。
当社ではこれまで実際に多くの空き家戸建てをリフォームし、賃貸物件として再生した実績があるからこそ、戸建て賃貸経営が最もおすすめの活用方法であると断言することができます。
この記事では、空き家活用の様々な方法を紹介しつつ、その中でも賃貸が最もおすすめである理由を解説していきます。

また、当社・武蔵コーポレーションでは、空き家をお持ちの方向けに賃貸・売却（当社買取）の両方をご提案することができます。
活用に困っている空き家を関東地域にお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

1.空き家活用の種類
2.空き家活用ならリフォームして賃貸がおすすめ
3.戸建て賃貸で成功するためのポイント
- 3.1.信頼できる管理会社に任せる
- 3.2.転勤などで一時的に貸す場合は定期借家契約にする
4.まとめ

1.空き家活用の種類

空き家の活用方法としては、大きく以下の4つが挙げられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較していきましょう。

空き家活用方法	リフォームして賃貸	建て替えて賃貸	更地として活用	売却
メリット	・初期費用を比較的抑えることができる・建て替え等と比較して早く収益を得られる	・中古より新築の方が高い賃料で賃貸できる	・立地に合わせた活用方法を選択できる	・売却益として一時的に大きな収入を得られる・管理の手間やコストがかからなくなる
デメリット	・老朽化などの状況によってはリフォーム費用が高額になる・立地などによっては賃貸需要が低い場合がある	・解体・新築費用がかかるため初期費用が高額になる・収益を得るまで時間がかかる	・解体費用がかかる・固定資産税が高くなる	・中長期的な安定収入は得られない・ローン残債以下の金額でしか売れない場合、差額を工面する必要がある
おすすめの場合	基本的にどの場合もおすすめ（賃貸需要が見込めない場合、リフォーム費用が過度に高額な場合を除く）	空き家の劣化状態が悪く、リフォームの費用対効果が低い場合	駐車場・トランクルームなど需要が見込める活用方法がある場合	現金化の必要がある場合維持管理の手間をかけたくない場合

1.1.リフォームして賃貸

空き家の活用方法として最もハードルが低いのは、中古物件のまま貸すことです。
築年数が比較的浅かったり、直近で修繕工事を行ったりしているなど建物の状態がよければ、クリーニング程度で賃貸に出すことができるでしょう。

ただし、築年数が古い物件では建物が老朽化していたり、内装や設備が今の時代に合わなかったりすることがあるため、貸し出す前にリフォーム・リノベーションの必要が生じます。
建物の大きさや工事範囲によりますが、部分的なリフォームであれば数百万円、全体のリフォームであれば～1,000万円程度の費用がかかります。

建物を生かしたまま貸し出す方法としては、以下の方法が代表的です。

・居住用戸建として賃貸経営
・シェアハウス経営
・民泊経営

1.2.建て替えて賃貸

空き家の築年数が古い場合は、リフォーム費用が1,000万円を超えるなど高額となるケースがあります。
一方で、築年数の古さは賃貸物件としてはあまり人気がなく賃料も安くなるため、そこまで高額なリフォームを施すとコストパフォーマンスが見合わない可能性も十分に考えられます。

そのような場合には、一度解体して建て替えた方が、将来的にも長く使えるためコストパフォーマンスが高いと判断できる場合もあるでしょう。
具体的には、築30年を超える空き家であればリフォームと建て替えの両方の可能性を検討することをおすすめします。

1.3.更地として活用

空き家の状態が悪く、既存の建物を生かすことが難しい場合には、空き家を解体して活用することになります。
その場合には、1.2.で紹介した建て替え以外の活用方法もあります。

具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

・駐車場経営
・トランクルーム経営
・コインランドリー経営
・太陽光発電

これらの選択肢の中から、自己資金やエリアの需要などに応じて最適な活用方法を選びます。
土地活用の方法や進め方については以下の記事で詳しく解説しています。

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1.4.売却

空き家の活用とは少し違う視点になりますが、ここまで述べたような空き家の活用方法が難しい場合には、空き家を手放す、すなわち売却するという選択肢もあります。
売却してしまうと空き家活用によって中長期的に収益を得ることはできなくなりますが、その後の管理の手間はかかりませんし、一時的ではあるものの売却益として比較的大きな金額を得ることができます。

ただし、ローンの残債がある場合には、売却価格が残債以下だと差額を工面する必要が生じます。
特に築年数が浅い場合は残債がそれほど減っていないため、売却額が残債を下回るケースが多くなります。

2.空き家活用ならリフォームして賃貸がおすすめ

1章では空き家活用の種類として大まかに4つの方法を紹介しましたが、その中で最もおすすめの方法は、空き家をリフォームして賃貸戸建てとして貸すことです。
この活用方法がおすすめである主な理由は、前述の通りですが以下の2点です。

・比較的少ない初期費用で始められる
・すぐに収益を得ることができる
・経営の難易度が低く、安定的な収益が期待できる

リフォームする活用方法の中でも、賃貸住宅経営以外にいくつかの種類がありますので、代表的な3つを比較しながら説明します。

	戸建て賃貸	シェアハウス	民泊
おすすめ度	◎	✕	△
メリット	・供給量が少ないため入居者を獲得しやすい・長期間入居してもらえる可能性が高い・入居者間トラブルの心配がない	・複数人から家賃を取れるため収益性が高まる可能性がある	・好立地だと収益性が高まる可能性がある
デメリット	・空室だと賃料が0円になるためリスク分散はできない	・満室稼働は難しい・入居者間トラブルによるクレーム増加や退去のリスクが高い・管理委託費用が高い（相場は家賃収入の20%程度）・リフォーム費用が割高	・安定収入を見込みづらい・設備が汚されたり壊されたりすることがある・近隣住民との騒音トラブルなどのリスクが高い
注意点	・信頼できる管理会社に任せる・一定期間だけ賃貸したい場合は定期借家契約を結ぶ必要がある	・延床面積200㎡以上の場合は「寄宿舎」に用途変更が必要	・許可申請や届出が必要・法規制により営業日数の制限がある
経営の難易度	低い	高い	高い

2.1.最もおすすめは戸建て賃貸経営

ほとんどの場合でおすすめできるのが、賃貸住宅としての活用です。
戸建て賃貸の場合、以下のような利点があるため安定した賃貸経営をしやすいという特長があります。

・賃貸戸建ては供給量が少ないため、入居者を獲得しやすい
・ファミリー世帯は長期間（5年以上など）入居する可能性が高い
・入居者間トラブルの心配がない

賃貸住宅ではアパート・マンションの供給量が多い一方、戸建ての賃貸物件は決して多くありません。
特に昨今では賃貸でも郊外の広めの戸建てに住みたいというニーズが高まっており、需要に対して供給は少ないため、入居者獲得のハードルは比較的低いといえます。

また、戸建て賃貸は一度入居者を見つけると、長期間住み続けてもらえる可能性が高い点も魅力です。
ファミリー世帯は頻繁に引越しをするケースは少ないため、安定して家賃収入を得ることが期待できます。
さらに、集合住宅のように入居者間トラブルが起きることもありません。

後述するシェアハウス、民泊と比べて、戸建て賃貸経営の安定度の高さ・難易度の低さは大きな魅力です。
もちろん、賃貸需要が見込めない物件や地域や賃料設定が適切でないと、空室のままで家賃収入が0円になってしまいます。
3章でも述べますが、信頼できる管理会社に相談することが戸建て賃貸経営成功のカギとなります。

2.2.シェアハウス経営は高稼働が難しい

空き家をリフォームしてシェアハウスとして賃貸するという選択肢もあります。
シェアハウスは複数人から家賃を取れるため通常の戸建て賃貸よりも収益性は高くなるものの、以下のようなデメリットがあるためおすすめすることはできません。

・満室稼働は難しい
・入居者間トラブルによるクレーム増加や退去のリスクが高い
・管理委託する場合、管理費用が高い（相場は家賃収入の20%程度）
・リフォーム費用が割高になる

平成29年の国土交通省の調査では、シェアハウスの約4割が稼働率（入居率）80%未満であり、入居者の平均入居期間は約3割が1年未満という結果でした。
シェアハウスで安定的に高い収益性を維持するのは難易度が高いことが分かります。

国土交通省　シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査

2.3.民泊経営には運営上のトラブルリスクが高い

近年（特にコロナ禍以前）は民泊がブームとなり、民泊施設が急増しました。
民泊経営には許可申請・届出などは必要であるものの、始めるハードルは比較的低いといえます。

観光地に近いなどの条件によっては高い収益性を期待できる場合があるものの、以下のようなデメリットがあり、通常の賃貸経営と比較するとやはりおすすめはできません。

・安定収入を見込みづらい
・宿泊者のマナーが悪いと、設備が汚されたり壊されたりすることがある
・近隣住民との騒音トラブルなどのリスクも高い

民泊は賃貸とは違い、需要が景気などの影響を受けて変動しやすいです。
また、民泊新法（住宅宿泊事業法）では年間の営業日数が180日以下に制限されており、残りの185日で高い収益を得ることの難易度は高いといえます。

また、運営上のトラブルも起きやすいというデメリットがあります。
例えば、「宿泊後の部屋にゴミが散乱していた」、「設備が壊されていた」、「アメニティがなくなっていた」などといったトラブル事例は少なくありません。
民泊は外国人利用者も多いため、単にマナーが悪いというわけではなく、文化の違いによりこうしたトラブルが発生することもあります。
さらに、夜間まで大人数で騒いでいたりすると、近隣住民からクレームが届く可能性もあります。

シェアハウスと同様に収益の安定性、経営の難易度といった点から、戸建て賃貸に軍配が上がります。