空地の活用方法一覧｜あなたに合った手法がわかる収支シミュレーション付き

「空地の活用方法を決めたい」
「自己資金をかけずに活用できる方法はあるの？」

空地は所有しているだけで税金や維持費はかかり続けるので、有効活用していきたいですよね。

とは言え、空地の活用方法は数多くあり、土地の特徴や活用目的によっても適した活用方法は異なります。

そこでおすすめしたいのが、土地の特徴と自己資金の有無、求める収益性の高さで絞り込んで活用方法を見つけ出していく方法です。

収益性	土地の特徴✕自己資金の有無
高い 低い	人口多い土地 × 自己資金ある	⇒2章へ
	人口多い土地 × 自己資金少ない	⇒3章へ
	人口少ない土地 × 自己資金ある	⇒4章へ
	空地を手放したい	⇒5章へ

ご自身の状況に近い特徴から絞り込んで活用方法を探れば、効率的に適した活用方法に目星を付けていくことが可能です。できるだけ早く適した活用方法を見出せるよう、絞り込んでご確認ください。

というのも、空地は放置する時間が長いほどにトラブルが生じやすくなります。

これらのトラブルを防ぐためには除草・清掃が必須で、手間・費用はかかり続けます。

そのため、空地は早めに活用していくことがおすすめです。空地のままで放置する時間が長くならないように積極的に行動をしていきましょう。

そこで本記事では、以下の内容をまとめました。

所有している空地に合った活用方法を見つけ出し、有効活用するためのアクションができるようまとめています。

空地の活用方法に悩んでいる方はぜひ最後までお読みください。

1.空地の活用方法一覧

空地の活用方法は大きく分けると4つのフェーズに分けられます。

収益性	土地の特徴 ✕ 自己資金の有無	おすすめの活用方法
高い 低い	人口多い土地 × 自己資金ある	・賃貸アパート・マンション経営 ・賃貸戸建て経営 ・サービス付き高齢者向け住宅 ・コンビニ
	人口多い土地 × 自己資金少ない	・自動販売機 ・駐車場 ・シェア畑
	人口少ない土地 × 自己資金ある	・トランクルーム ・資材置き場 ・太陽光発電
	自己資金ない 手放したい	・空地を売却する ・空地を寄付する ・国に引き取ってもらう

求める収益性や、土地の人口によって適切な活用方法は異なります。

空地の活用方法は数多くあるため、所有している土地の状況や自己資金の有無、求める収益性から、どのような土地活用が適しているのかを絞り込んでいきましょう。

2.【収益性が高い】人口多い×自己資金ある人向け｜空地活用方法4つ

人口の多い土地で、かつ自己資金を確保できる場合におすすめの空地活用方法は以下の4つです。

高い収益性が見込める空地活用方法を紹介します。

2.1.賃貸アパート・マンション経営

賃貸アパート・マンション経営は、安定した収益と高い節税効果が期待できる活用方法です。

土地にかかる税率は市町村によって異なりますが、空地の場合と比べると固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1と、大きな節税効果が働きます。

また、入居者ニーズに合った建物で住まいを提供できると、安定した収益を長期的に得ることが可能です。

アパート・マンションの建築費用がかかるため初期費用は高額になりやすいですが、賃貸ニーズを見極めた経営戦略で運営できれば不労所得を得られる投資になります。

【賃貸アパート・マンション経営】

メリット	デメリット
・安定した収益が期待できる ・節税効果が高い ・土地の資産価値が保持できる	・初期費用が高額になりやすい ・収益性は集客力に左右される ・築年数が経つと維持費がかかる

初期費用は規模や構造、階数、設備などの要素によって異なりますが、初期費用と収支シミュレーションの一例は以下のとおりです。

【賃貸アパート・マンション 初期費用一例】

現況測量費	約20万～30万円
地盤調査費	約30万～50万円
建設費	約5,600万～9,600万円 ※木造：坪70万～90万円 ※軽量鉄骨造：坪80万～100万円 ※鉄筋コンクリート造：坪100万～120万円
不動産取得税	約168万～288万円
登記費用	約50万円
印紙税	約6万円
保険料（10年）	約50万円
不動産管理会社手数料 （管理を委託する場合）	約2万～4万 （家賃の5％）
初期費用合計	約6,000万～1億円

参考）独立行政法人中小企業基盤整備機構｜業種別開業ガイド　アパート・マンション経営

【賃貸アパート・マンション　収支シミュレーション　※2DK✕8戸✕家賃10万円と想定】

収入 家賃、管理費、礼金、更新料	80万円／月
支出 ローン返済、保険料、水道光熱費、建物修繕費、仲介手数料、入居者募集費、ハウスクリーニング費、税金　など	約50万円
見込み月収	約30万円

賃貸経営に関する実務経験・知識がなくても、賃貸経営の専門業者に相談・依頼することで、賃貸経営は実現可能です。

所有している土地が人口の多い空地であるのであれば、その土地に根ざしている不動産会社や建築会社に相談してみることをおすすめします。

【賃貸アパート・マンション経営が向いている人】

・初期投資1億円ほど費やせる、融資を受けられる人 ・人口が多い土地を所有している人 ・収益を得ながら高い節税効果を得たい人

2.2.賃貸戸建て経営

賃貸戸建て経営は、土地面積30坪など限られた面積の空地を持つ方におすすめの活用方法です。

複数の世帯から収入を得られるわけではないため、アパート・マンション経営よりも収益性は劣りますが、建設費用は抑えられるメリットがあります。

また、戸建ての賃貸は競合物件が少ないため、価格競争のために無理した家賃設定にする必要もありません。

戸建てはファミリー層にニーズがあるため、入居が決まると入居期間が長期的になりやすい傾向にあることも戸建て経営のメリットと言えるでしょう。

入居者の入れ替え頻度が低いと、ハウスクリーニング費用や、募集のための手間・コストも少なく済み、収益性を安定させやすいです。

【賃貸戸建て経営】

メリット	デメリット
・初期費用が抑えられる ・節税効果が高い ・長期的な入居が期待できる ・建物は将来入居することも可 ・競合が少ない	・収益性は集合住宅ほど高くない ・空室時は収益がない ・戸建ては購入する人が多いため借主が見つけにくい傾向にある

戸建てを建てる際の初期費用は規模によってことなる他、依頼先がハウスメーカーか工務店かによっても異なります。

【戸建て建築費の相場】

構造	木造	坪単価50万～60万円
	2X4（ツーバイフォー）工法	坪単価45万円
	鉄骨造	坪単価70～80万円
施工業者	ハウスメーカー	坪単価40～70万円
	工務店	坪単価40～60万円

相場をもとにして、30坪の土地に2階建ての賃貸戸建てを工務店で建設する場合、初期費用は以下のようにシミュレーションできます。

【賃貸戸建て 初期費用一覧】

本体工事費	1,500万～1,800万円
付帯工事費 （門・庭・駐車場など）	450万～540万円 （本体工事費の約3割が相場）
不動産仲介会社手数料	12万円 （家賃の1カ月分が相場）
合計	約1,960万～2,350万円

【賃貸戸建て　収支シミュレーション　※3DK✕家賃12万円と想定】

収入 家賃、礼金、更新料	12万円／月
支出 ローン返済、保険料、建物修繕費、仲介手数料、入居者募集費、ハウスクリーニング費、税金　など	約7万円
見込み月収	約5万円

30坪程度の範囲であってもテラスハウスや小規模のアパートなども建設できます。人口が特に多い土地の場合はシェアハウスとして貸し出すことも有効でしょう。

戸建て賃貸経営のデメリットが気になるようであれば、多くの入居者が入れる活用方法で専門業者に相談してみることもおすすめです。

【賃貸戸建て経営が向いている人】

・初期投資を抑えて収益を得られる活用をしたい人 ・収益を得ながら高い節税効果を得たい人 ・学校が近いなどファミリー層が住みやすい土地を所有している人

2.3.サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向けの住宅を建設して事業者に貸し出す方法は、収益性が高くおすすめです。

また、運営は業者に委託することが一般的なので、オーナーは管理に手間がかからないメリットもあります。

そもそもサービス付き高齢者向けの住宅とは「サ高住」とも言われる住宅で、バリアフリーを完備した高齢者のための住宅のことを言います。

生活に不安がある高齢者が安心して暮らせるよう、以下のようなサービスを付与する特徴があります。

・安否確認（※必須）
・生活相談（※必須）
・緊急時対応
・生活支援（買い物の代行や通院のサポート、部屋の清掃など）
・食事提供
・レクリエーション
・医療サービス　など

日本はすでに総人口の29％が65歳以上という超高齢化社会に突入していますが、2050年にはさらに増え、高齢者は36％になると言われています。

高齢者の増加に伴ってサ高住の需要も年々増加しているため、空地の活用方法の1つとして注目されているのです。

出典）国土交通省住宅局安心居住推進課｜サービス付き高齢者向け住宅の現状と課題

国もサ高住の建設を推進しており、空地の活用にサ高住を採用すると以下のような優遇を受けることが可能になります。

サ高住で得られる公的制度

・建築および改修費に対する補助金 ・税制優遇 ・低い金利の融資

【サービス付き高齢者向け住宅】

メリット	デメリット
・公的制度が受けられる ・安定して高い収益が得られる ・管理の手間が少ない	・初期費用は高額になる ・運営は事業者任せになるため信頼できる業者選びが必須 ・建物の転用が難しい

サ高住として認められるためには『高齢者住まい法』をクリアする必要があり、一定の設備や広さを確保しなければなりません。

そのため、建設費や設備費はアパートなどの一般的な住宅よりも高くなりやすく、2億円前後の建設費用がかかります。初期費用がかけられる人におすすめです。

【サービス付き高齢者向けの住宅 初期費用一覧】

施工費	約1億円
什器費	5,000万～8,000万円
備品費	2,000万円～5,000万円
合計	約1億7,000万～2億3,000万円

【サービス付き高齢者向けの住宅　収支シミュレーション】

収入 賃料、テナント料など	毎月固定約200万円
見込み月収	約200万円

参考）太陽ハウス株式会社｜サービス付き高齢者向け住宅の収益プランのご提案

サ高住はのんびりと過ごせる郊外が好まれる傾向にあるため、人口が少ないような土地でも有効活用しやすいです。

ただし、サ高住には基準が細かく設定されており、運営ノウハウが必須で、業者に任せる形になります。

知識がないことをいいことに高額請求されたり、業者の運営ノウハウが乏しくて経営がうまくいかなかったりするケースも考えられるので業者選びは慎重に行いましょう。

【サービス付き高齢者向け住宅経営が向いている人】

・情報収集を徹底できる人（依頼先や要件など） ・敷地面積300坪など広い土地を所有している人 ・2億円近い初期費用を費やせる人

2.4.コンビニ

収益性が高い土地活用の方法には、コンビニも挙げられます。

コンビニは人口が多い地域に適していますが、車通りがあるなら郊外でも有効です。よって、ある程度車通りがある郊外の土地を所有しているなら検討してみてもよいでしょう。

コンビニは賃料が高く設定される傾向にあるうえ、建築費用を抑えやすい特徴があります。基本的に一棟貸しとなるため、事業者が撤去しない限りは収入を得続けることが可能です。

【コンビニ】

メリット	デメリット
・家賃設定が高く収益性が高い ・初期費用を抑えられる ・郊外でも需要がある	・事業者が撤去すると収入がなくなる ・退去後にコンビニが参入することは少なく、家賃が下がる傾向にある ・節税効果はない

建設費用は以下のパターンがあるので、初期費用が用意できない場合でも活用できる場合があります。

①オーナーが建設して貸し出す
②コンビニ事業者がオーナーに融資する
③事業用定期借地権で貸して地代を得る

ちなみにコンビニの建物は坪単価25～40万円、内装が坪単価10万～20万円と言われています。

60坪のコンビニを建築する場合、建築費用は以下のようになります。

【コンビニ 初期費用一覧】

建築費	約1,500万～2,400万円
内装費	600万～1,200万円
合計	約2,100万～3,600万円

【コンビニ　収支シミュレーション】

収入 日販	53万～65万円
支出 電気代、人件費、保険料、ローン返済、ロイヤリティー報酬など	37万1,000円～45万5,000円
見込み月収	約15万9,000～19万5,000円

コンビニは事業者が撤退すると収入が得られないデメリットがありますが、契約期間は10年～30年と長期間で設定される傾向にあります。

ただし、業績によっては契約途中で撤退されることもあるため、どの業者に貸し出すのか、将来性が見込めるのかなど、リサーチは慎重に行いましょう。

【コンビニが向いている人】

・人通りや車通りが多い道に面した土地を有している人 ・住宅地であるにも関わらずスーパーやコンビニがない立地の土地を有している人 ・比較的少ない初期投資で長期的な収益を得たい人

3.【収益性は低め】人口多い×自己資金少ない人向け｜空地活用方法3つ

人口の多い土地で、自己資金をあまりかけたくない場合におすすめの空地活用方法は以下の3つです。

自己資金をあまりかけずにできる土地活用について紹介します。

3.1.自動販売機

空地に自動販売機を設置する方法は、初期費用をかけずに活用できる方法です。

自動販売機の設置や管理、費用負担は全てコカ・コーラやサントリー、アサヒなどの自動販売機を設置するメーカーが行うため、オーナーはまったく手間がかからない特徴があります。

自動販売機は建物を建築する必要もなく、狭小地でも活用することができます。

【自動販売機】

メリット	デメリット
・初期費用なし ・狭小地でも活用できる ・手間がかからない ・防犯効果が得られる	・収益性は低い ・電気代は地主負担 ・ゴミが放置されるなど汚れやすくなる ・節税効果はない

自動販売機の設置料として業者から収入を得られますが、自動販売機にかかる電気代は地主が支払う形になります。

また、自動販売機の設置は優遇措置対象外になるため、節税効果は得られません。

【自動販売機 収支シミュレーション】

初期費用		0円
維持費用		0円
収入	販売手数料	5,000円～1万円／月 （売上の20％）
支出	電気代	2,000円～4,000円／月
見込み月収		3,000円～8,000円

収益性は低いですが、税金分の利益を得られれば、税金負担なく土地を所有し続けることが可能になります。

気軽に始めることができるので、手間をかけずに土地活用をしたい場合は検討してみることをおすすめします。

【自動販売機が向いている人】

・人通りが多い道に面した土地を有している人 ・オフィスや公園、集合住宅など人が集まりやすい場所に空地を所有している人 ・税金負担を軽減できるだけの収益性を求めている人 ・手間のかからない方法で活用したい人

3.2.駐車場

すでに更地である空地は、月極駐車場もしくはコインパーキングで活用する方法も有効です。

賃貸経営よりも少ない収益にはなりますが、高利回りで初期費用も抑えやすいため、空地の活用方法としても人気があります。

【駐車場】

メリット	デメリット
・初期費用が少ない ・高い利回りが期待できる ・管理の手間が少ない	・収益は低い ・節税効果はない

基本的に駐車場として活用する場合は道路の舗装と車止めの設置程度ですが、コインパーキングにする場合は精算機など専用の設備を導入する必要があります。

ただし、コインパーキングは一括借り上げ方式で運用会社に委託する方法が一般的です。そのため、オーナーが初期費用を負担する必要はありません。

月極駐車場とコインパーキングの収支例は以下をご参考ください。

【月極駐車場 収支シミュレーション　※6台分のスペース=90㎡と想定】

初期費用	アスファルト舗装	36万～45万円 （相場費用1㎡につき4,000～5,000円）
	車止め、駐車ライン、看板など	10～30万円
収入	賃料	1万円／1台 （その土地の相場による）
支出	運営費（清掃、修繕費など）	0円～5,000円／月
見込み月収		5万5,000～6万円

【コインパーキング 収支シミュレーション　※一括借り上げ方式で想定】

初期費用		0円
維持費用		0円
収入		毎月固定6万8,000～8万円　※想定利益10万円の場合 （賃料の15～20％程度が相場）
支出		手数料15～20％
見込み月収		6万8,000～8万円

一括借り上げ方式でコインパーキングにする場合、稼働率に関わらず毎月固定の収入を得られます。

安定した収入を得たいのであればコインパーキングが有効ですが、コインパーキングよりも月極駐車場のほうが需要が高い場合もあるでしょう。

その土地の動向に詳しい不動産会社に、どちらの需要が高いかを相談することをおすすめします。

【駐車場が向いている人】

・住宅地や繁華街、観光地など人の集まる場所に空地を所有している人 ・初期費用を抑えて収益を得られる活用方法を採用したい人 ・空地を手放したくない、将来空地の活用目的がある人

3.3.シェア畑

空地が『農地』として登記してある場合、シェア畑を経営する方法が有効です。

シェア畑は細かく区画を区切って貸し出す方法で、空地が農地であれば初期費用を抑えて展開できます。

近年では都心生活者にも農業への関心が高まっており、農園が全国的に急増している傾向にあるため、土地活用に有効な方法であると言えるでしょう。

出典）株式会社アグリメディア｜都市部の農地・非農地を活用した農的サービスの創造

ただし、農園の需要が高まっているとは言え、高い収益性は望めません。

また、シェア畑として貸し出す場合には定期的に巡回し、土地の手入れや集客に力を入れる必要があります。

駐車場や自動販売機などの活用方法と比べると手間がかかる点が、留意すべき特徴です。

【シェア畑】

メリット	デメリット
・節税効果がある ・初期費用がかからず黒字化しやすい ・都市部でも郊外でも需要がある ・転用がしやすい	・メンテナンスのための維持・管理が必要 ・農業委員会や自治体など承認手続きが必要

シェア畑を始める際は、その地域の農業委員会や自治体へ届け出を出し、承認・認定を受けなくてはいけません。

その際は、運営計画書などの書類作成を行ったり、承認を得るまで数カ月待たなければいけなかったりと、他の活用方法にはないデメリットがあります。

ただ、シェア畑は1年間契約が一般的なので、運営できれば安定した収益を得ることが期待できます。

【シェア畑 収支シミュレーション】

初期費用		平均額528万円 参考）業種別開業ガイド　観光農園・貸し農園
収入		5万～10万円 ※10区画と想定した場合 （1区画相場5,000～1万円）
支出		0～3,000円 （清掃や整備など）
見込み月収		4万7,000～10万円

独立行政法人中小企業基盤整備機構が調査した資料によると、新規就農で用意した自己資金の平均額は528万円と公表されています。

初期費用は土地の状態や規模にもよるため、より少ない費用で開業できるケースもあるでしょう。

経営や運用の手間を省きたい場合は、農林水産省が行う『農地バンク』に登録することで借り手探しから賃料の徴収までを代行してもらうことも可能です。

シェア畑は節税効果が働くため、税金の負担を抑えたい方におすすめできます。

【シェア畑が向いている人】

・農地を所有している人 ・節税効果がある土地活用をしたい人 ・空地を手放したくない、将来空地の活用目的がある人

4.【収益性は低め】人口少ない×自己資金少ない人向け｜空地活用方法3つ

人口の少ない土地で、自己資金をあまりかけたくない場合におすすめの空地活用方法は以下の3つです。

人口の少ない地域で、自己資金をあまりかけずにできる土地活用について紹介します。

4.1.トランクルーム

トランクルームは人口の少ない郊外でもできる土地活用方法で、初期費用が安く高利回りが期待できる活用方法です。

屋外にコンテナを設置するだけなので、建物を建築するよりも初期費用を抑えられます。

また、賃貸経営と比べると利用者とのトラブルや維持のための費用・手間が少ないため、低コスト・低リスクで始められる特徴があります。

【トランクルーム】

メリット	デメリット
・転用しやすい ・初期費用を抑えやすく始めやすい ・修繕費や手間が少ない	・節税効果がない ・収益は利用者の有無に左右される ・収益化まで時間がかかりやすい

トランクルームは自営で行うこともできますが、一括借り上げ方式（土地を事業者に貸して賃料を得る方法）や、業務委託方式（業務のみを委託する）があります。

一般的には一括借り上げ方式を採用するオーナーが多いです。一括借り上げ方式の場合の収支は以下のようになります。

【トランクルーム 収支シミュレーション　※一括借り上げ方式で想定】

初期費用		0円
維持費		0円
収入		毎月固定6万4,000～6万8,000円　 ※想定利益8万円／月の場合 （賃料の15～20％程度が相場）
支出		賃料の15～20％程度
見込み月収		6万4,000～6万8,000円

トランクルームの賃料相場はエリアや広さによって異なります。屋外コンテナ型の賃料相場は以下のとおりです。

0.7帖サイズ：1,100～8,250円
1.6帖サイズ：2,200～19,800円
2帖サイズ：2,200～26,400円
4帖サイズ：4,950～46,200円
8帖サイズ：6,600円～77,000円
参考）加瀬倉庫

トランクルームはサービスの知名度が高くなり、家庭やオフィスでも利用する人が多くなっています。

2020年の市場規模が650億円と過去最高額を叩き出していますが、2025年には1,000億円を超える規模にまで発展すると予想されています。

借り手は長期的に使う傾向にあるため、利用者を確保できれば安定した収益を得やすいでしょう。

【トランクルームが向いている人】

・日当たりの悪い土地や変形地を所有している人 ・空地から住宅地やオフィスまでの距離が車で5分～10分程度の人 ・管理に手間をかけたくない人

4.2.資材置き場

資材置き場は人口が少ない場所にあっても活用できる方法です。

山林や農地として登録されていたり、変形地であったりなど、制限のある土地でも活用できます。さらに、土地をそのまま貸すだけなので、整地にしたりする手間や費用も必要ありません。

収益性は低めですが、初期費用も手間もかけずに活用できるため、リスクなく収益を得られる方法を探している人にはおすすめです。

【資材置き場】

メリット	デメリット
・初期費用が不要 ・利用が難しい土地でも活用できる ・手間をかけずに活用ができる	・収益が低い ・節税効果はない ・借り手が見つからない場合もある

資材置き場の懸念点が、借り手が見つからないデメリットがあるという点です。なぜなら、資材置き場の需要の有無は以下のような場合に限定されるからです。

・近隣で建設工事がある場合
・資材の置き場に困っている建設工事会社が近くにある場合

空地が資材置き場として適切な場所だと判断された場合にのみ需要が生じるため、必ずしも借り手が見つかるわけではないのです。

資材置き場で活用する場合の収支シミュレーションは以下のとおりです。

【資材置き場　収支シミュレーション】

初期費用		0円
維持費		0円
収入		毎月固定6,000～9,000円　※30㎡の土地の場合 （1㎡＝200～300円が相場）
見込み月収		6,000～9,000円

必要だと判断されれば上記の収入よりも高額な賃料で借り手が見つかる場合もあります。

需要の有無はその時の状況によるので、不動産会社との関係を作り、最新情報を得られるようにすることをおすすめします。

【資材置き場が向いている人】

・近隣に建設工事会社がある場合 ・近隣で工事が行われる場合 ・土地に制限があり活用方法が限定されている場合

4.3.太陽光発電

太陽光発電は、郊外の広々した土地を所有している場合におすすめの活用方法です。

補助金制度が適用されるため、初期費用を抑えられたり、安定した収益を得やすい特徴があります。

【太陽光発電】

メリット	デメリット
・安定した収益を得やすい ・補助金制度を受けられる ・人口に左右されない	・固定資産税の課税対象で税金が多くなる ・売電価格が下がることもある ・自営の場合は初期費用が高額

太陽光発電は自営方式と土地を事業者に貸す方法があります。

自営の方が収益性は高くなりますが、初期費用が高額になるため、自己資金をかけたくない場合は事業者に貸す方法がおすすめです。

自営の場合の収支シミュレーションの一例は以下のとおりです。

【太陽光発電　収支シミュレーション　※自営の場合】

初期費用	発電機器購入費	数百万円〜数千万円 規模や機器によって異なる
	設置工事費	数百万円〜数千万円 規模や機器によって異なる 2020年の産業用費用：1kWあたり25.3万円
	系統連系負担金	数万～数十万 発電規模によって異なる
	整地	約300～2万円 土地の状況による
収入		7.5万～9万円 ※約50kWのシステム ※FIT（固定価格買取制度）適用
支出	メンテナンス	15万円／年間
	修繕費	数万円
見込み月収		7.5万～9万円

太陽光発電は高い利回りが実現しやすく、土地を所有している場合は利回り10％以上が期待できると言われている方法です。

事業者に委託することで初期費用を抑えつつ太陽光発電を取り入れられるため、郊外に広々した土地を所有している場合は検討をおすすめします。

【太陽光発電が向いている人】

・日照時間が長い空地を所有している人 ・200㎡以上の広い土地を所有している人 ・田舎の土地をなるべく収益性の高い方法で活用したい人

5.空地を手放したい人向け｜空地手放し方法3つ

空地を手放したい場合は以下4つの方法があります。

手放す、というと『売却』というイメージが強いですが、売却以外にも方法はあります。1つずつ解説します。

5.1.空地を売却する

空地を手放したいなら、まず売却する方法がおすすめです。

売却するとまとまったお金が手に入るほか、税金の支払いや草木の手入れなどをする必要がなくなります。

【空地を売却する】

メリット	デメリット
・まとまった資金が得られる ・管理が不要になる ・税金の負担から解放される	・売却益に対して税金がかかる ・その土地を取り戻すことが難しくなる ・空地を利用した収益は得られなくなる

メリットがある一方、売却してしまうとその土地を所有することは難しくなります。

現在は利用していなくても、将来的に利用目的があるのであれば、土地活用をして所有権を維持するようにしましょう。

もし売却を検討しているのであれば、その土地の市場に詳しい不動産会社に相談してください。

5.2.空地を寄付する

空地の売却が難しい場合、自治体へ土地を贈与・寄付するという方法で手放すことができます。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。

自治体が「公共の場として利用できる」「市民のために必要な場所である」と判断した場合に寄付が受け付けられます。

寄付ができれば固定資産税や相続税の発生もなくなります。贈与税が生じることもないので、経済的な負担なく手放すことが可能になります。

【空地を寄付する】

メリット	デメリット
・税金負担がなくなる ・公共のために有効活用されるようになる	・どんな土地でも引き取ってもらえるわけではない

空地の寄付を検討するのであれば、まず自治体へ相談を行いましょう。

寄贈を受けて良いか自治体が調査・審査し、寄贈の可否が報告されます。もしも売却が困難な場合は、寄付する方法で手放すことも検討してみてください。

5.3.国に引き取ってもらう

空地を国に引き取ってもらう方法も、空地を手放す方法として挙げられます。

以前は空地を国に引き取ってもらえる方法はありませんでしたが、2023年4月から新しい法律『相続土地国庫帰属法』ができ、相続した土地を国に引き渡すことができるようになりました。

ただし、帰属が認められる土地は以下の事由に該当しない土地である必要があります。

・建物がある
・担保権などが設定されている
・通路が含まれている
・汚染されている
・所有権に争いがある
・管理が難しい崖がある
・管理や処分を阻害する有体物がある
・地下に有体物がある
・他の土地への通行が妨げられている
・管理や処分に過分の費用・労力を要する

上記のような事由がない空地の場合は、以下のメリット・デメリットがあります。

【空地を国へ帰属する】

メリット	デメリット
・引き取り手を探す手間がない ・農地や山林も対象	・申請時に審査手数料が生じる ・10年分の管理費用を負担する ・時間がかかる

国庫帰属の申請先は、法務局または地方法務局です。

国庫帰属は、申請する際には1万4,000円の審査手数料がかかり、引き取りが決まった後は土地の管理費用10年分を負担しなければなりません。

具体的な管理費用の金額は以下のとおりです。

宅地：原則20万円
農地：原則20万円
森林：面積に応じて算定

審査には書類の他、現地調査も行われます。そのため、審査に時間がかかりやすいことも留意しておく必要があります。

今すぐに手放したい、という場合は別の方法で検討を進めることがおすすめです。

6.専門家に相談せずに活用方法を決めるリスク

この記事ではさまざまな活用方法を紹介していますが、専門家に十分な相談をせず活用方法を決定することは危険です。

空地が立地する場所にはそれぞれ特性があり、需要と供給のバランスも異なるからです。

実際に空地の活用時に失敗する具体例を見てみましょう。

6.1.初期費用を抑えることにこだわりすぎて借主が見つからない

初期費用を抑えることにこだわりを持ちすぎて借主が見つからない失敗例があります。

例えば、ニーズを無視して建築費を抑えたアパートを建築した結果、いざ募集のときになって入居者が集まらないという失敗があります。

土地活用は収益性が重要ですが、需要があって成り立つビジネスである、ということを忘れてはいけません。

ニーズのある部分にはしっかりコストをかけることで、入居者がすぐに集まったり、賃料を相場で維持できたりという大きなメリットが生まれます。

ただ、その土地のニーズを把握するには、その土地に精通している専門家に相談しなければ分からないことです。

建物を建築するなら、ハウスメーカーや工務店、不動産会社などに相談してニーズのある造りやコストを把握したうえで検討するようにしましょう。

6.2.活用方法を限定してしまい最適な活用方法を逃してしまう

空地の活用方法は数多くあるにも関わらず、活用方法を限定してしまうことも懸念されるリスクです。

限定することで最適な活用方法を逃してしまう可能性があるため、以下のような思い込みは持たないようにしましょう。

・自分で経営しなくてはいけない（⇒事業者に貸す方法もある）

・アパートで活用したい（⇒その地域では店舗の方がニーズ・収益性が高い可能性もある）

・駐車場で活用したい（⇒その地域では供給量が多く、価格競争で収益性が低くなることもある）

自分で経営する方法だけに絞るとかなり選択肢は狭まりますが、事業者に貸す方法まで検討を広げれば多くの選択肢が生まれます。

選択肢が広くなれば、理想に近い活用方法を実現できる可能性が上がるでしょう。

また、「この空地はこの方法で活用したい」と限定することもおすすめできません。

他の方法が適している場合もあるからです。状況によっては価格競争に巻き込まれてしまい、収益性が乏しいうえに税金負担もある、という状況になりかねません。

負担が増えるだけではせっかく活用しても意味がないので、専門家に相談して柔軟に視野を広げ、最適な活用方法を見つけ出すことをおすすめします。

6.3.調査なく借主の選定をして収益がなくなる

コンビニやサ高住など、事業者に一棟貸しで土地・建物を貸す場合、事業者のことを調査することなく選定することは危険です。

その事業者が撤退してしまえば収入が得られないリスクがあるからです。

一棟貸しの場合はつい賃料で比較・検討してしまいますが、賃料が高いことと安定した経営の維持は比例しません。

むしろ、高い賃料にすることで経営が圧迫され、結果的に早期撤退することもあり得ます。

そこで重要なのが、借主の調査です。

経営状況は『決算報告書』で確認ができます。企業の公式ホームページで公開されている場合もありますし、以下のような情報提供サイトでも確認ができます。

【経営状況を調査するために役立つ情報サイト】

また、融資を受けるのであれば融資先の金融機関に相談することで財務状況のヒントを得られる場合もあります。

理想的な土地活用を実現させるために、専門家の力を借りながら納得できる活用方法を選んでいきましょう。

7.失敗しない！空地の活用を効率的に進めていく4ステップ

空地を活用すると決めたら以下の順で進めていくと、効率的かつ納得性のある活用方法に導きやすくなります。

少しでも効率的に進めて放置することのデメリットを防ぎ、自身にもリテラシーを身につけて満足度の高い土地活用を目指していきましょう。

7.1.ステップ①自分に合いそうな空地活用方法の目星をつける

まず、空地にどのような活用方法があるのかを把握し、空地の活用方法に目星を付けます。

収益性や税制優遇の有無、管理の手間などから、自分に合いそうな活用方法があるかを確認しましょう。

いきなり不動産会社などの業者に相談に行くのもよいですが、ある程度目星を付けてから行くと相談内容に無駄が生まれにくいです。

まずは目星を付けられるまでどんな空地活用があるのかの知識を取り込んでください。

7.2.ステップ②どの活用方法が適切か相談するプロを選ぶ

ある程度目星を付けたら、相談先を選びます。

相談先は以下の業者や機関、士業がおすすめです。

空地活用のおすすめ相談先
不動産会社	・目星を付けた活用方法が有効か知りたいとき ・所有している土地の特性について知りたいとき
活用内容に合った専門業者 コインパーキング、自動販売機メーカー、コンビニ、サ高住などを扱う業者	・目星を付けた活用方法が有効か知りたいとき ・業務の委託を検討しているとき
金融機関	・融資を受けたいとき ・借主の事業者について相談したいとき
税理士	・節税効果を重視して活用方法を選択したいとき

上記のプロは空地活用に関する専門知識を有しています。

相談することでより有効な活用方法が見えてくる可能性もあります。

自営で空地活用をする際でも、業者に委託する際でも、まずはプロ目線で有効な活用方法なのかを見てもらうとよいでしょう。

7.3.ステップ③プロに相談する前に準備をする

プロへの相談に合わせて準備をします。

業者などから準備するものの指定がある場合もあるとは思いますが、以下の2つは用意しておくようにしましょう。

　・空地活用の目的や理想
　・空地に関する資料・情報

まず「なぜ空地の活用をしたいのか」「どのような状態が理想なのか」を明確にしておきます。

明確であれば、たとえば以下のようなざっくりしたものでも大丈夫です。

・将来は空地の場所に親戚が住む予定だから転用しやすい活用方法がいい
・高い収益性は望まないから管理の手間、税金負担がないものがいい
・しっかり経営をして老後は不労所得を得られる状態にしたい

どのようなプロでも、空地の活用目的や理想が明確でなければ相談者にとって満足度の高い活用方法を導くことはできません。

なぜ空地活用を考えているのか、自分自身の考えや想いを把握するための整理をしましょう。

また、空地に関する資料や情報はまとめておきます。

土地には用途地域があり、選択できない活用方法もあります。高さ制限や建ぺい率など、空地の情報は土地活用を考えるうえで重要な要素になるため、資料などは持参しましょう。

7.4.ステップ④複数のプロに相談して最終決定する

複数のプロに相談してから、依頼先の決定をします。

複数のプロに相談する理由は、以下のようなメリットが生まれるからです。

複数のプロに相談するメリット

・多角的な情報、アイデアを得られる ・価格や条件の比較ができる ・相場が分かる ・ニーズが分かる ・業者間で競争が生まれ好条件になる可能性がある

空地の活用は初期費用が必要になったり、経営戦略が必要だったりと、ある程度の費用や知識が必要です。

複数のプロに相談することで多角的に情報を入手でき、自分にとっての最適な条件や価格を見極めることができるようになります。

あまりにも多くの業者に相談すると、時間がかかってしまうので2～4社ほどに絞って相談・検討し、最終決定することをおすすめします。

まとめ

今回は空地の活用方法について紹介しました。この記事で紹介した活用方法をまとめます。

空地の活用方法は大きく分けると4つのフェーズに分けられます。

収益性	土地の特徴 ✕ 自己資金の有無	おすすめの活用方法
高い 低い	人口多い土地 × 自己資金ある	・賃貸アパート・マンション経営 ・賃貸戸建て経営 ・サービス付き高齢者向け住宅 ・コンビニ
	人口多い土地 × 自己資金少ない	・自動販売機 ・駐車場 ・シェア畑
	人口少ない土地 × 自己資金ある	・トランクルーム ・資材置き場 ・太陽光発電
	自己資金ない 手放したい	・空地を売却する ・空地を寄付する ・国に引き取ってもらう

空き家の活用方法はさまざまあり、土地によっては有効な方法が多数あることで、迷ってしまう場合もあるかもしれません。

また、どこに相談すればいいのか分からず、先延ばしにしてしまう場合もあるでしょう。

ただし、先延ばししてしまうと空地は以下のようなトラブルの温床になるため早めの対応がおすすめです。

空地は税制優遇がなく、高い税金を支払わなければなりません。

近隣住民を巻き込んだトラブルに発展させないよう、定期的な除草や清掃も必要です。

単に所有しているだけでは負担になるものなので、早めに活用方法を見つけ出し、有効活用していく行動がおすすめです。