減価償却による節税

当社が販売する中古一棟ものアパート・マンションでは、キャッシュフローをプラスに保ちながら、不動産特有の減価償却をうまく設定することにより、 帳簿上の赤字を計上することが可能となります。これによって利益をコントロールし、節税を図ることが可能になります。

本業の会社で行えば、法人税（など）の節税になりますし、個人で取得すれば所得税（など）の節税になります。
メリットは、他の金融商品と異なり、キャッシュアウトせずに帳簿上の赤字を計上できる点にあります。
これが、生命保険やオペレーティングリースとの大きな違いになります。

収益物件活用のポイントと損益通算の仕組み

収益物件での投資は、購入して終わりではなく、購入後の賃貸管理（賃貸経営）、出口戦略（売却）までを含めた一連の活動です。
売却まで行って初めて利益（もしくは損失）が確定するので、出口戦略を見据えた購入が必須となります。

出口戦略

購入した収益物件の減価償却期間が終わると、帳簿上でも黒字となることが多いので、節税ツールとしては機能を果たさなくなります。その際は売却し利益を確定することになりますが、売却益に対しては税金がかかります。

ポイントは以下の2つです。

• 1長期譲渡条件で売却を行うこと

  個人として取得した物件の売却益にかかる税率は
  長期譲渡（取得後約5年以降に売却の場合）…約20%
  短期譲渡（長期譲渡の条件に満たない場合）…約40%
  と倍近く異なってきますので、利益を最大化するには長期譲渡で売却することが一般的な方法となります。

• 2税率のギャップを利用すること

  以下の図の通り、減価償却を利用して節税のできる税率と、売却益にかかる税率は異なりますので、そのギャップを利用し
  てこその節税となります。
  ご覧の通り、所得税＋住民税の税率が高い方ほど、節税効果が高くなります。
  その税率のギャップが節税となるわけです。例えば所得税率＋住民税率で50%の場合は、減価償却を全てとった場合には建
  物価格の30%分の節税となります。

  

こちらが、当社が会社経営者、開業医の方を始めとした富裕層の方に物件を販売させていただいている理由です。
所得税、住民税の税率が高くなればなるほど、節税効果が高くなることがご理解いただけることと思います。

こちらのスキームを利用して、物件の取得～出口戦略まで行った場合に、年間のキャッシュフローがどうなるかは、
建物および収入などの条件により変化します。
いずれにせよ、賃料収入および節税により本業の収入を補ってくれるものとなります。

投資するのに最適な建物も、投資や節税計画により微妙に変化しますので、最適な物件をコンサルティングさせていただきます。

ご興味のある方は、無料の個別相談へお申込みください。