収益不動産が相続税負担を減らすしくみ

現金ではなく不動産を相続することで、税負担を抑えることができます。 不動産を相続する時の評価額は時価ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額が適用されるからです。 一般的に、路線価は実勢価格の80％程度、固定資産税評価額は実勢価格の60％程度の評価になります。 ただし、実勢価格は市場で実際に売買された価格のことで個別性が強いため、あくまで目安であるという点にご注意ください。

さらに、賃貸アパートは「貸家建付地」となるため、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じて、相続税評価額をさらに20%程度減らすことができます。 加えて、小規模宅地等の特例も適用され、200㎡までの土地の評価額を50％減額できます。 また、一般的に収益物件を購入する際は借入をするケースが多いでしょう。 借入は相続税の計算にあたって遺産総額から控除できるため、その点でも節税効果を得られます。 借入の返済については、収益物件が生み出す家賃収入を原資にすることが可能です。

事業承継では自社株の評価を下げることが可能

オーナー社長が亡くなった場合、自社株が相続財産のうち大きな割合を占めるでしょう。 しかし、業績のよい会社ほど自社株の評価額が高くなり、相続税の負担が大きくなってしまいます。 非上場株式は換金性が乏しいため、最悪の場合は相続税を支払う資金が不足してしまうという問題も起こりえます。

そこで、自社株の評価額を下げるための方法として、収益不動産の取得が挙げられます（評価方式として純資産価額方式または併用方式が用いられる場合に有効な方法です）。 純資産価額方式とは、会社の総資産や負債を相続税評価に直し、その評価した総資産の価額から負債などを差し引いた残りの金額により評価する方法です。

前述の通り、現金に比べて不動産は相続税評価額が下がります。 また、購入に当たって借入をすれば、純資産が減ります。 さらに、収益不動産の減価償却によって利益を減らすことも可能です。

ただし、不動産取得が単なる自社株評価下げ策にならないよう、会社の全体的な資産・事業戦略を検討することが重要です。