収益物件の経営では、通常は入居者となる個人と賃貸契約を結ぶことが前提です。
ところが、ときには法人（会社）が社宅や社員寮として複数戸の物件を借り上げることがあり、この場合は入居者との個人契約ではなく、会社との法人契約を結ぶことになります。
不動産投資において収益物件を法人契約で貸すことにはどのようなメリット、そしてデメリットがあるのかを解説します。
賃貸物件の法人契約とは？
賃貸物件を個人ではなく法人が借りるために、法人と貸主との間で結ぶ賃貸契約のことを法人契約と呼びます。
マンションやアパートの場合は、会社が複数戸あるいは1棟ごと借りて社宅や社員寮として利用するケース、複数戸を単身赴任用の部屋として借りるケースなどがあります。
法人契約では通常、その会社の総務担当者が契約をすることになります。
契約の際は、個人契約では身分証明書や収入証明書を提出しますが、法人契約では会社謄本、会社印鑑証明書、会社案内などを提出するという形が多くなります。
法人契約で収益物件を貸すメリット
貸主からみて、法人契約で収益物件を貸すとどのような恩恵を受けられるのでしょうか。
代表的なメリットは次の3つです。
家賃滞納リスクが少ない
ある程度規模が大きく、安定した事業を展開している会社であれば、個人に貸す場合と比べて家賃滞納リスクが減少します。
万一、会社が倒産してしまった場合でも通常は破産管財人がつくため、それほど大きな問題とはなりません。
ただ、法人契約では保証会社をつけたがらないケースがあり、その場合は代表取締役か入居者が連帯保証人となることが多いでしょう。
長期的に借りてくれるケースが多い
社宅や社員寮としての活用であれば、複数戸を長期間借り上げてくれることが期待できます。
また会社から家賃補助が出るケースが多いため、一人暮らしでも1LDKなど条件の良い物件が決まりやすい傾向もあります。
審査が早く通りやすい
法人契約では資本金、従業員数、売上、利益などの会社情報を調査して審査します。
個人契約より基準を明確に決められるため、審査を早く通すことができるでしょう。
法人契約で収益物件を貸すデメリット
一方、デメリットはどうでしょうか。以下の3点は注意したいポイントです。
一斉解約や家賃引き下げを要求される場合がある
複数戸を長期借り上げされているような物件では、一斉解約や家賃引き下げを要求されるというリスクがあります。
その場合は収入に大きな打撃を被ることになるでしょう。
また物件価格もダウンしてしまうなどの影響が出ます。
エリアによっては法人需要が少ない
法人需要が高いのは都内などの都市部とその周辺です。
法人契約の場合、たとえば女性社員向けの社宅ではオートロックや2階以上であることなどが会社で決められているようなケースがよくあり、最初から法人契約をターゲットにした仕様の物件を用意するには需要の高さを十分にリサーチする必要があります。
そもそも法人需要が少ないエリアでは集客が難しく、法人契約を狙った戦略は成立しません。
申込までに時間がかかってしまうケースが多い
会社の総務担当者などが物件を社宅に活用することを前提に候補に挙げたとしても、実際に申込に至るまでにはかなり時間がかかってしまうケースがみられます。
これはその会社内で稟議を通すのに時間がかかるためです。
小企業であれば代表者の一声で決まることもありますが、大手企業ほど待たされる確率は高くなるかもしれません。
収益物件を法人契約で貸すことで得られるメリットは魅力的です。特に長期間、複数戸から安定して家賃収入を得られる点は、個人契約ではなかなか望めません。
ただし、一斉解約などのリスクがあることも把握しておきましょう。
