賃貸経営において頭の痛い問題である家賃滞納問題。これを解決するための最善の方法は初期段階で適切な対応をすることです。
家賃滞納者に対して支払いを催促するにはどのようなことに気を付けるべきなのか、そのポイントをご紹介します。
滞納家賃を催促するポイント
家賃の滞納を防ぐために最も大事なのは、滞納があったらなるべく早い段階で対応をすることです。
月末に支払いがなかったのなら、単に預金口座への入金などを忘れていただけかもしれません。月初めの早い段階で催促をすれば支払われる可能性が高くなるでしょう。
しかしこの対応が遅れて催促する時期が遅くなると、入居者は家賃としてとっておいたはずのお金を使ってしまうことも考えられます。 2カ月、3カ月と溜まると額が高額になっていき、そのままでは滞納が続く確率はさらに上がっていきます。
家賃滞納に対しては、初期の段階でいかに効果的に催促を行って家賃回収をするかが重要なポイントになります。
家賃催促の手順
では初期段階での家賃催促はどのような流れで行えば良いのか、その手順を見てみましょう。
滞納の翌日
家賃支払日に支払いがなかったらまず入居者に電話をします。
入金がなかったことを告げ、支払ったかどうか（引き落としの場合は口座にお金を入れていたかどうか）を確認します。事情があるようならその理由を聞き出し、いつまでに支払えるかと支払い方法を改めて確認しておきましょう。
滞納から1週間以内
電話をしたにもかかわらず支払いがない、あるいは電話に出ない場合は書面を送付しましょう。
いわゆる督促状で、「◯日までにお支払いください」という内容にします。それでも支払いがない場合や連絡がつきづらいと判断した場合は直接訪問します。滞納者に家に来られるのは嫌だという心理的プレッシャーをかけることで家賃を回収できる、あるいは次回から家賃滞納がなくなる効果があります。
滞納から2週間以内
1週間以上経っても事態が改善しない、改善の余地がない場合は連帯保証人に電話や書面による督促を行います。
裁判を視野に入れるなら本人には内容証明を送ります。内容証明郵便は日本郵便（郵便局）が「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」を証明してくれるものです。内容は「期日までに返済がない場合は法的手段等による解決を図ります」、「返済なき場合は賃貸借契約を解除します」といった厳しいものになるでしょう。
連帯保証人に迷惑をかけるのは嫌だという思いや、法的に訴えられるという気持ちがあれば、この段階で支払う人がほとんどです。
滞納家賃を催促する際の注意点
滞納家賃を催促する際に強引な方法をとると違法行為とみなされることがあります。
気を付けたいのは入室させないよう勝手に鍵を交換する行為や、入居者の家財を勝手に搬出・処分する行為、入居者に対して怒鳴りつけたり威嚇するような行為です。 相手に対して脅迫や恫喝、恐怖心を与えるような督促行為は、一度でも行うと逆にこちらが訴えられることになるので絶対に避けるようにしてください。
また、早朝・深夜に突然訪問や電話をかける、玄関・ポストへの貼り紙をする、訪問して長時間居座る、長時間電話で支払いについて話すなどの行為も問題になる可能性があります。支払いの催促は慎重に行うようにしましょう。
どうしても支払ってもらえない場合の対処
上述の内容を行ってもなお支払いがない場合、残された手段は訴訟（裁判）に進むしかありません。
滞納金額が大きくなってしまったら家賃回収を専門にしている弁護士事務所に相談しましょう。この分野に特化した弁護士事務所もあるので、委託すれば必要な処置を行ってくれます。
その後の一般的な流れは、入居者に対する賃貸借契約の解除、明け渡し請求訴訟と進み、明け渡しの判決が出て、入居者が退去しなければ強制執行となります。半年以上の滞納であれば明け渡しとなることがほとんどですが、入居者が失業などで収入がなく、払う意志があるのに払えない場合などは契約解除や明け渡しが認められないケースもあります。
弁護士に委託するにあたっての費用は成功報酬であることが多く、回収額の30%前後となるのが一般的です。全額回収できないリスクを考えれば、妥当な額でしょう。
家賃滞納者への催促とその後の処置は以上のような流れで行います。
法的手段をとることになればオーナー側にも負担がのしかかることになります。繰り返しになりますが、滞納が発生したらなるべく早い段階でできる限りの対応をすることが重要ということを覚えておいてください。
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