収益物件を選ぶときに注目してほしいポイントが、物件の賃貸需要です。そして賃貸需要を大きく左右するのが立地です。
立地と大きなかかわりのある賃貸需要の有無は、何を基準に見ていけば分かるのでしょうか。その見極め方のコツをお教えします。
賃貸需要を見極める必要性
立地は収益物件の選定においてとても重要な事項と言えます。なぜなら、立地は絶対に変えられないものだからです。
建物の外観や間取りは、費用さえかければいくらでも変更が可能です。しかし交通や人口、地勢や天候も関係してくる立地に関しては、アパート経営者が後からどうこうできるものではありません。
立地によって決まる入居者に対する収益物件の商品力、訴求力を、ここでは「賃貸需要」と表現します。賃貸需要が高い物件とは、要するに入居者が集まる物件です。
たとえばさいたま市や横浜市は、一般的に賃貸需要が高いエリアと言われています。しかしさいたま市は200k㎡以上、横浜市は400k㎡以上という広さを持つ市です。
同じ人気エリア内に建っていても、実際には賃貸需要が高い物件もあれば低い物件もあります。そのため賃貸需要は漠然とエリアのみで推し測るのでは不十分で、物件ごとに細かく見ていく必要があります。
賃貸需要はどのような観点から見るべき？
賃貸需要を見極める際は、少なくとも2段階で状況を見て、判断するべきです。
1段階目ではさいたま市などの行政単位（市、区や県単位）の賃貸需要動向を見ます。
交通や人口、治安状況、開発計画など、マクロな視点でそのエリア全体の需要を探って傾向をつかみましょう。
2段階目はその物件のある場所をミクロ的に「点」として捉えた場合の賃貸需要を見ます。
駅やバス停からの距離、近くにある学校、病院、商店街、スーパーやコンビニなどのインフラ、周囲の雰囲気など見るべき要素は非常に多くあります。
不動産は個別性が強い商品です。川ひとつ隔てても、学区が違うだけで賃貸需要は大きく変わります。
賃貸需要が高いかどうかはエリアのみに影響されるわけではなく、物件ごとの細かい条件によって決まります。
たとえ人気エリアにある物件であっても、「点」として見たときにも好立地・高需要と言えるのかどうかをしっかりと確認してください。
賃貸需要の見極め方
ミクロ的な視点での賃貸需要の見極め方は個別で異なるため一概にこうであると説明するのは難しいのですが、マクロ的な視点で見る場合のエリアの賃貸需要は比較的簡単に調べられます。
たとえばその指標となるのが敷金と礼金の月数です。
端的に言えば、敷金と礼金の月数を多く取れるエリアは、賃貸需要が供給に比べて高いエリアです。逆に敷金と礼金が取れないエリアは、賃貸需要が供給に比べて低いエリアです。
これは考えてみれば当たり前の構図です。敷金と礼金の月数は、オーナー（貸主）サイドが入居者を集めるためにどの程度譲歩しているかを表すものだからです。
一般的に、関東エリアの中古アパートであれば敷金・礼金が1ヶ月ずつというのが相場でしょう。
これが東京都心部になると2カ月ずつになり、千代田区の六番町や港区の麻布になると3カ月ずつの場合も見られるようになります。これはそのエリアでは供給よりも需要が多く、貸主が強い立場で賃貸経営を行っていることを示しています。
一方、札幌に目を移してみると、敷金と礼金は0カ月ずつというのが当たり前です。札幌は供給過剰と言われることも多いエリアだからです。
オーナーはもうこれ以上譲歩できないところまで譲歩して、それでも入居者が決まらないことも珍しくありません。
敷金礼金だけでなく、引越し代サービス、仲介手数料オーナー負担など、オーナーの立場の弱さゆえに賃貸条件はどんどん悪くなってさえいます。
このように、敷金と礼金の月数は、そのエリアの賃貸需要の度合いを測る指標となります。
家賃相場を調べることも大事ですが、その前に敷金と礼金についてチェックして賃貸需要を把握しておきましょう。
賃貸経営を成功へと導くには、賃貸需要を正しく捉えることが重要です。
そして賃貸需要は、マクロとミクロという2つの視点に立って精査していく必要があることを心に留めておいてください。
