入居者が決まっても、すぐにまた空室が発生してしまう状況が続くようでは収益物件の経営はうまくいきません。
入居者は一定数集まるのに空室になる確率も高いとすれば、それは入居者がすぐに退去してしまうからです。
入居者の本稿では退去の原因と、有効な対策について解説します。
入居者がすぐに退去してしまう原因とは
退去の原因は大きく2つに分けられます。一つ目はやむを得ない退去です。
結婚や就職、転職、入学など入居者のライフスタイルの変化に伴う転居は、オーナー側ではどうしようもありません。
一方、二つ目として考えられるのが、物件や管理に対する不満による退去です。
立地が気に入って入居を決めた入居者であっても、実際に住んでみて部屋や施設の不具合に気づけばいい気はしません。
快適に暮らしていくことができないと判断すればなるべく早く引っ越してしまおうと考えるでしょう。
しかし、こうした退去はオーナーの努力次第で防ぐことが可能です。
入居者の入居年数を長くする必要性
たとえ入居者が退去したとしても、すぐに次の入居者が現れるのであれば問題ないという考え方もあるかもしれません。
しかし、現在は昔のように必ず敷金・礼金が取れるという時代ではありません。原状回復費用も多くはオーナーの負担となります。
その上、入居者が変われば賃料は徐々に下がっていきます。新規に入居者を募集するにはコストもかかります。
募集のための広告を出せば成果報酬として家賃の1～2カ月分の出費が必要です。
このように、入居者がころころと入れ替わる状況は賃貸経営にとって不利益しかもたらしません。
入居者にはなるべく長く住んでもらうことが、この事業で利益を上げる大きなポイントとなります。
すぐに退去してしまう入居者を減らすための対策
そこで求められるのが、入居者が退去する頻度を減らすための対策です。
入居者が物件や管理に対して抱く不満は、基本的に建物、部屋、設備の不備や不具合によって発生します。
水漏れがある、設備が古い、部屋の原状回復が中途半端で汚れや劣化が目立つ、共用部が汚い……といったことは不満のタネになりやすく、改善が必要です。
対策として有効なのは、一定の基準を設けて一律のやり方で行う原状回復と、建物・設備メンテナンス、清掃の実施です。それらによって建物、部屋、設備の質を水準以上に保ちます。
このやり方はオーナーが独自の判断で実行するより、管理会社に任せたほうが安定します。
もちろん、建物や部屋、設備を最新の豪華なものに作り変えることも有効です。しかし費用対効果を考慮すれば、賃料に見合った質を保つことを実現するだけで十分な効果を得られるでしょう。
ポイントは「継続的に、一定水準をクリアすること」です。
入居後すぐ退去してしまうと客付けにも影響がある
最後に、入居者がすぐに退去してしまうと今後の物件運営に多大な悪影響を及ぼすという点についても触れておきます。
最たる例は仲介会社への悪影響です。
入居して不満があれば、入居者の多くは物件を紹介した仲介会社に連絡を入れます。仲介の営業マンはそのクレーム対応に追われます。
営業マンにしてみれば、そのようなクレーム対応は売上に直接結びつかない業務です。今後二度とその物件に入居者を紹介したくないという気持ちになったとしても不思議はありません。
そして仲介の営業マンが客付けしない物件というのは、運営が成り立たない物件と化してしまうことを意味します。
入居者が退去しやすい物件は百害あって一利なしということがお分かりいただけるのではないでしょうか。入居者がすぐに退去するという兆候が見られたら、一刻も早い対応が必要です。
まずは何が原因なのかを調べるところから始めてください。
