アパート経営のための物件を購入するとき、まずチェックしたいのがその物件の入居率です。入居率のどこを見れば良いのか、そのチェックポイントなどをご紹介します。
入居率を確認する重要性
アパート経営における収益とは賃料収入です。賃料収入は毎月安定して入ってくる代わりに、いくらの家賃で何人の入居者が入っているかが重要な要素となります。 収益物件を購入するときに満室時の賃料収入を前提として考えるのは危険です。平均的な入居率（空室率）と賃料を知り、それを前提としてどのように収入を得ていくかをシミュレーションしていかなければいけません。
入居率を確認するために知っておきたいレントロールと物件価格のこと
中古の収益物件を購入する際には、必ず物件資料として「レントロール（賃料表）」を渡されます。これは既存入居者の一覧表で、どんな入居者がいくらの賃料で入居しているかを示すものです。 アパート経営をする際には、このレントロールは入念にチェックする必要があります。
まず入居者の入居期間と賃料の関係を見てみましょう。長期間入居している方の賃料は現在の相場賃料と比べて高くなっているはずです。通常、賃料は年月とともに徐々に下がっていくからです。 たとえば10年前に入居した方の賃料は10万円なのに、今年同じ条件の部屋に入居した方の賃料は7万円というのはよくあることです。 ということは、もしも10年前に入居していた方が引っ越すと、次の入居者の賃料は7万円以下になるということです。
このように収益物件の賃料収入は、すでに起きている賃料下落を考慮して、「現在の賃料水準」をもとにして捉える必要があります。 注意したいのは、この賃料収入の下落は物件価格の下落を意味するということです。将来、賃料が20%下がれば、物件価格も20%下がってしまいます。 一方、法人契約で複数戸を長期間借り上げされている物件は、借り上げが続く限りは賃料収入が変わらないため優良物件と言えます。 しかしこの場合も一斉解約や家賃の引き下げを要求されるケースがあり、そうなれば収益に対する打撃は非常に大きなものになります。
入居率の偽装を見抜くには
レントロールではもう一つ、入退去の履歴も確認する必要があります。直近数カ月の入居が不自然に多い場合は、入居率の偽装が行われている可能性があります。 入居率の偽装は、知り合いなどを使って満室を装い、さらに高めの家賃を設定することで賃料収入を意図的に引き上げるなどの方法で行われます。 実際には入居率の低い物件を高利回りの優良物件と見せかけて高値で売却するわけです。 このような悪質な操作は頻繁に行われているわけではありませんが、もしも引っ掛かってしまうと多大な被害を受けることになりかねません。 偽装入居していた住人は物件を購入したあとに一斉退去してしまい、賃料収入が一気に減るだけでなく、物件価格も一気に下落してしまいます。
このようなレントロールの妥当性を確認するには、地元の賃貸仲介会社にヒアリングしてみるのが最も確実です。その物件の家賃相場、入居者層の傾向、入居付けのしやすさなどについてよく話を聞いてみましょう。 過去にその物件に客付けした経験のある賃貸仲介会社や担当者に直接話を聞くことができれば、さらに正確な情報を得られるでしょう。 その際は、今後、長い付き合いになる可能性があることも考慮して、電話などではなく直接訪問してヒアリングすることをおすすめします。
入居率が低い原因
興味のある収益物件を見つけたのに、意外に入居率が低いという場合にはその原因を探ってみましょう。 現在のオーナーが資金的な問題で原状回復をする余裕がなく新規の募集ができない、といった事情があるのであれば、取得後に問題点をクリアすれば入居率も回復するはずです。 しかし、立地に問題がある、そもそも不人気なエリアで一帯の入居率が低い、あるいは迷惑住人がいてほかの住人が退去してしまう、事故物件である……といった理由だと入居率を上げることは難しくなります。
このように、入居率を見るときには入居率が低い原因を調べ、物件取得後に入居率を回復できるかどうかを分析することが重要です。 必ず入居率が改善するという自信があるのであれば、購入額を抑えることができ、良い買い物をしたことにもなるでしょう。
アパート経営をする場合には、購入前に入居率やレントロールをチェックする必要があることがお分かりいただけましたでしょうか。物件を見極める際の参考にしてみてください。
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