法定点検はアパートを経営する上で欠かせないものです。なぜ法定点検が必要なのか、そしてどのような法定点検があるのか、オーナーとして知っておくべきことをまとめてご紹介します。
法定点検の必要性
法定点検はリスク管理と退去防止という2つの観点から必ず行うべきものです。どういうことなのか、それぞれの要点を説明します。
リスク管理
リスク管理とは、アパート経営における所有者リスクを回避するためのものです。
例えば消防点検を怠っていたために、実際に火災が発生して火災報知器が作動しなかったとしたらどうでしょう。入居者が逃げ遅れて死亡してしまうという最悪のケースも想定しておかなければいけません。
オーナーとしての責任を感じて精神的ダメージを受けることはもちろん、億単位の損害賠償命令が下るでしょうし、火災報知器が作動しないことを知っていた上で放置したとなれば、刑事罰に問われることもありえます。 こうした事態に陥ることは絶対に避けなければいけません。
退去防止
退去防止とは、アパートのメンテナンスが着実になされていないことが入居者に分かれば、やがて退去する人が現れる、それを防止するということです。
良くない評判が他の人に伝われば、退去が連鎖することも、その後の入居者が現れなくなることも十分にありえます。
入居率を上げてアパート経営の利益を最大化するためにも、法定点検の着実な遂行は欠かせません。
必要な法定点検
アパート経営において必要な法定点検には次のようなものがあります。いずれも各法律に基づいて、有資格者による点検や検査をする必要があり、専門の会社に依頼することになります。
消防点検
消防法に基づく点検で、機器点検と総合点検の2つがあります。機器点検は、火災報知器、消化器、消火栓、避難設備、誘導灯などが正常に作動するかを告示に定める基準に従い簡易的操作で確認します。総合点検は、実際に消防設備を告示に定める基準に従い作動させて総合的な機能を確認します。そして、3年に1度、消防署に報告する義務があります。
簡易専用水道検査（貯水槽検査）
水道法に基づく検査です。アパートなどに受水槽が取り付けられている場合は、オーナーは居住者に常に安全で衛生的な飲水を供給しなくてはいけません。そのために受水槽の外観検査や水質検査、書類検査、1年に1度、水槽（受水槽、高置水槽）の清掃を行う必要があります。
浄化槽点検
浄化槽法に基づく点検です。トイレからのし尿や生活排水を処理する浄化槽について、1年に1度、保守点検・清掃の業務が適切に処理されているかどうかを検査します。
建築設備点検
建築基準法に基づく点検です。1年に1回、換気、排煙、非常用照明器具、貯水・排水設備などの設備を点検し、検査結果を行政に報告します。ただし、点検義務があるのは階数が5階以上かつ1,000平方メートルを超える共同住宅です（東京都の場合）。
自家用電気工作物点検
電気事業法に基づく点検です。電気工作物とは電気を使用するための機械、器具、電線路などのことで、電力会社から600Ⅴを超える電圧で受電し、電気を使用するための設備が該当します。この設備がある場合に点検が必要となります。毎月1度の日常巡視点検、1年に1度の定期点検、3年に1度の精密点検があります。
エレベーター保守点検
建築基準法・労働安全基準法に基づく点検です。1年に1度、安全装置、ワイヤーロープ、ガードレールなどの点検をします。
点検と合わせてしておきたい日々の物件巡回
上記以外にも、管理会社によっては建物を巡回する専門担当者を置いていることがあります。この巡回によって、物件の異常や不具合がないかチェックし、事故を予防することができるというものです。
それ以外にも、例えばゴミが落ちていたり、ポストにチラシが溜まっていたりすれば片付けるなどの作業も担当者が行います。 本格的な清掃は清掃業者が行うものですが、この管理会社の担当者はいわば見回りと物件の世話をする係、という位置付けです。
このような担当者が定期巡回していれば、オーナーとしても安心感があるでしょう。さらに日頃から誰かが見回ってちょっとしたゴミなどを拾っていれば、入居者の満足度もアップして長期入居に繋がるはずです。
必要な各種法定点検は必ず行うのがアパートオーナーとしての努めです。また、みずから行うにしろ、管理会社を利用するにしろ、物件巡回も定期的に実施するようにしましょう。
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