2018/07/14

不動産管理におけるプロパティマネジメントとは

収益物件の不動産管理において、近年、注目されているのが「プロパティマネジメント」です。
この新しい管理形態は、具体的にどんな役割を担い、オーナーにどのようなメリットをもたらしてくれるものなのでしょうか。
不動産管理におけるプロパティマネジメントの概要を説明します。

プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメント（PM）とは、収益物件であるアパートやマンションの管理を、自社で仲介店舗を持たない管理に特化した専門会社に委託する管理形態のことを言います。

この手法はもともと不動産投資において、所有と経営を分離するという考え方から確立されたものです。
物件の管理、ひいては不動産経営や不動産投資に関する専門的な視点を持つ専門会社がアパートやマンションを管理することによって、所有者であるオーナーの利益を最大化することを目的としています。

特に首都圏では、このプロパティマネジメントを実践する管理会社、簡単に「PM型管理会社」と呼ばれるような会社が増えています。

プロパティマネジメントを実践するに当たって、PM型管理会社は以下のような役割や業務を担います。

リーシングマネジメントとは入居者募集業務のことです。
空室が出たとき、PM型の管理会社では周辺地域の人口分布や競合物件の状況などを調査して効率的な入居者獲得計画を立案し、実行します。

賃料や敷金などの条件、リフォームの内容などをオーナーに提案し、一方で複数の賃貸仲介業者を選定して入居者の紹介を依頼します。
また入居者の審査なども手がけます。

月々の家賃や共益費の集金を中心に、退去時の敷金精算、家賃滞納時の対応までを行います。
最近では、家賃滞納が発生した場合の収入保証などの付帯サービスを提供するPM型管理会社も増えています。

定期的に建物と設備の保守点検と物件巡回を行い、その状況をオーナーに報告します。
また消防点検、貯水槽点検、エレベーター点検などの各種法定点検の実施、共用部分の清掃業務なども担当します。

入居者が入居する際は、管理会社スタッフが立ち会って、玄関の鍵交換の確認、室内の不具合や不良箇所のチェック、設備機器の取り扱いについての説明、退室時の原状回復についての説明、「現状確認書」の説明などを行います。
また退室時にも立ち会って室内を確認し、公正な敷金精算を行います。

建物や設備の維持、修繕や修理にかかる費用をはじめとするコストの管理を代行します。
修繕や修理が必要な場合は見積もりを出し、施工を請け負うこともあります。

オートロックや監視カメラシステムなどの防犯設備、24時間365日対応のコールセンター、駆けつけなどによってセキュリティ体制を万全にし、入居者満足度を向上させるのもPM型管理会社の担当領域です。
他にもフロント担当者の常駐、エントランスなど共用部分の快適性向上などを実施することもあります。

PM型管理会社には、従来の仲介店舗を持つ管理会社と比べて、入居者を多様な方法で幅広く募集できるというメリットがあります。
自社の仲介店舗を持たないので、得意とするターゲットや募集形式に縛られることなく、最も効率的な入居者獲得方法を探して実践できるためです。

ただし、札幌や福岡などの地方都市では仲介店舗を持たざるを得ないという事情もあります。
こうした土地ではPM型管理会社はまだそれほど多くありません。

しかしその場合は、会社内で仲介事業と管理事業が明確に分離している会社を選ぶことを意識してみてください。
ある程度、管理事業に独立性をもたせている管理会社であれば、プロパティマネジメントに近いスタンス、スタイルでの管理を任せられるはずです。

不動産管理は今後ますますプロパティマネジメントを重視する方向へと進んでいくと考えられます。
オーナーは資産の運用に注力し、管理は信頼できる管理会社に任せるという方向性で、不動産経営を考えてみては
いかがでしょうか。