不動産投資の収益物件において、リフォームに関してはどのようなスタンスで取り組めば良いのでしょうか。
リフォーム工事を行う際にぜひ考えたいこと、気を付けておきたいことなどについてまとめます。
リフォーム工事を行う場合の考え方
不動産投資の収益物件のリフォーム工事は、費用対効果を考えて行う必要があります。
自宅のリフォームであれば「ここをこうしたい、ああしたい」という自分の欲求を満たすことが主眼となりますが、収益物件では違います。 あくまでその工事によってどれくらい収益がアップするのかを考えなくてはいけません。その費用対効果を考えて、リフォームの内容またはグレードを変えるべきです。
リフォーム工事の種類
では、リフォームの内容またはグレードにはどのような種類があるのでしょうか。
大きく分けて、リフォーム工事には不具合を正常化するための「復旧工事」と、物件の価値向上を目指すための「アップグレード工事」があると考えると分かりやすいでしょう。
復旧工事はその工事を行わなければ物件を運営できないというレベルの工事です。マイナスをゼロに戻す工事であり、簡単な例を挙げるなら、水道の水が漏れている、網戸が破れている、さらには外壁のタイルが剥がれ落ちる危険性がある、といった点を修繕する工事になります。
これに対してアップグレード工事とは最低限必要なレベルにプラスアルファを加える工事です。キッチンをこれまでのものよりも使いやすくおしゃれなものにするといった工事を含みます。 このアップグレード工事は、それを行うことによって賃料アップなどが望めるか、利回りの良い物件に変えられるのかを考えて、実際にやるかやらないかを判断しなければいけません。
収益物件でリフォームを行うメリット・デメリット
不動産投資の収益物件のリフォーム、特にアップグレード工事を行うことのメリットはなんでしょう？
それは、リフォームを行うことで賃料をアップすることができる可能性が高くなるということ。賃料の下落を抑えられると言い換えたほうが正確かもしれません。また、物件の売却価格を挙げることにも繋がります。
一方で、デメリットはやはりコストがかかることです。たとえば同じコストをかけてリフォームを行う場合と、広告宣伝を行うことを比較した場合、広告に費用を割いたほうが高い効果を得られるかもしれません。 実は少々年数が経っていても賃料の安い部屋のほうが入居者が集まりやすく、入居率が上がるということも考えられます。
このように、リフォームを行う際はそれが本当に利回りアップに繋がるものなのかどうかを見極めなければいけません。
リフォーム工事の費用を抑えるには？
思い切ってアップグレード工事型のリフォームを行うことにしたとして、大規模で高額なリフォームを行うには借り入れを利用するという選択肢もあります。
管理会社によっては信販会社数社と提携してリフォームローンを紹介していることがあります。現在は金利も安く、2～3%台で10～15年の借り入れが可能でしょう。 手元資金を崩すことなく賃料収入で返済していけるよう計画を立てれば、無理なくリフォーム費用を捻出し、収益物件を運営していけるはずです。
ただし、こうした提携リフォームローンは実績と信頼を持つ管理会社でしか扱っていません。取引数が多い管理会社に対しては、信販会社も低金利、長期の融資を提供しています。リフォーム工事の費用を抑えるには、より良い管理会社を選ぶことが出発点となると考えておきましょう。 アップグレード工事型のリフォームをいつ行うかという判断は、収益物件の今後にとって大きなターニングポイントになる可能性があります。
費用対効果を考え、また工事費用を抑えることも視野に入れて、しっかりとしたリフォームに関する計画を立てて実行するようにしてください。
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