通常の賃貸借契約である「普通借家契約」とは別に、「定期借家契約」という契約があることを知っていますでしょうか。
定期借家契約とはどのようなものなのか、不動産経営との関わりで得られるメリットとデメリットを中心にご紹介します。
定期借家契約はどのようなリスク回避になる？
定期借家契約とは、定めた期間が過ぎるとその時点で契約が終了する賃貸借契約のことです。
平成12年3月1日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行され、貸主が普通借家契約と定期借家契約どちらかを選択できるようになりました。
普通借家契約では、借主保護の立場から、契約期間が過ぎても貸主が強制的に入居者を退去させることは原則できません。
たとえ更新契約をかわさずに契約満了日を迎えても、借主が継続して住むことを希望していれば、貸主からの解約や更新の拒絶は正当な事由がない限りできない、とされています。
しかし、定期借家契約であれば、貸主が契約終了の意思を定められた時期までに借主に通知すれば契約は更新されず、期間満了によって契約は終了となります。
たとえば他の住人に迷惑をかける入居者がいるとします。その人物が定期借家契約を結んだ入居者であれば、期間満了に伴って出ていってもらうことが可能です。
普通借家契約では、退去してもらおうとしても一筋縄ではいかずトラブルに発展する場合がよくあります。
また、そうこうしている間に、迷惑をかけられた他の入居者が引っ越してしまうことも考えられます。
定期借家契約はそうしたリスクを回避するために活用できるわけです。
定期借家契約を結ぶタイミング
定期借家契約を活用するとすれば、どんなタイミングで契約すれば良いのでしょうか。
それまで普通借家契約だったのを急に切り替えるのは難しいので、通常は新しい入居者と契約する際に1～3年程度の定期借家契約を結ぶことになります。
定期借家契約を結ぶ際は契約期間に定めがあることを明示した書面による説明と契約が必要です。
なお、定期借家契約は1年未満の契約期間を定めることも可能です。
また定期借家契約でも、契約期間が満了したら必ず出ていかなければならないというわけではありません。
貸主と借主がともに合意すれば再契約をして、居住を継続することが可能です。
定期借家契約を結ぶメリット・デメリット
貸主として定期借家契約を結ぶメリットは「入居者の質を高くできる」ことです。
騒音トラブルを起こすなどの非常識な入居者は期間満了時に契約を更新せずに退去するよう促せるので、入居者の質を一定以上に保てます。
また、たとえば数年後に売却を考えていて一定期間だけ賃貸物件にしたいというときにもこの契約を利用できます。
デメリットは募集時に入居希望者に警戒されてしまう可能性があることです。
契約の内容を説明すれば、当然、「何を理由に再契約できなくなるか分からない」と不安を抱く方もいます。
定期借家物件は普通借家に比べてまだ珍しいため、どちらかを選ぶなら普通借家にするという方は少なくありません。
しかし、常識的な範囲でルールやマナーを守って住んでいれば問題ないことを説明し、理解を得られれば、定期借家でも問題ないという判断をしてくれる方もいます。
むしろ、入居者の質を高くするには合理的な方法なので、その趣旨を好ましいと受け取る層も一定数存在します。
定期借家にする場合の注意点
注意したいのは、定期借家は物件力によって集客率が違ってくるという点です。
定期借家契約は基本的には入居者に不利な契約なので、導入するなら市場における競争力のある物件であることが条件となります。
立地が良く、高級感のあるような物件なら定期借家でも問題ないでしょう。通常の物件の場合は、定期借家である代わりに家賃を下げるといった処置が必要です。
競争力のない物件でそのまま定期借家にするのは、現実的には難しいということを知っておきましょう。
入居者の質を高くしたいと考えるなら、定期借家契約は貸主にとってメリットのある契約です。
競争力のある物件を所有している場合は導入を検討してみてはいかがでしょうか。
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