入居の際、従来の保証人ではなく家賃保証会社を利用するというケースが増えています。
アパート経営側にとって家賃収入を安定させるために有用な家賃保証とはどのようなものなのか、そのリスクや安全性について解説します。
家賃保証とは
ここで言う家賃保証とは、賃貸住宅の契約時に入居者（賃借人）に必要な連帯保証人による保証を「家賃保証会社」が代行することを指します。
入居者が万一、家賃を滞納した場合、家賃保証会社が入居者に代わって家賃の弁済を行います。 従来、日本では賃貸住宅に入居する際、親や兄弟が連帯保証人となることが慣習化していましたが、近年では少子高齢化の影響もあって親が年金暮らしの高齢者であったり、保証人を頼める親や兄弟がいないという方も増えてきました。 こうした背景もあって家賃保証会社が作られるようになり、保証人の代わりを務めるようになったのです。
現在では滞納家賃の回収が確実に行えることから賃貸住宅オーナー（貸主）側にも大きなメリットがあるため、部屋を貸す際には家賃保証システムへの加入を絶対条件としているケースも多く見られます。
家賃保証会社を利用した方が良い理由
連帯保証人を立てる場合には、滞納家賃が発生して連帯保証人に請求したとしても、回収するまでに時間がかかるというケースが多くあります。
滞納が分かってからも、まず入居者に打診し、督促の連絡を行い、支払いがなければ連帯保証人に連絡するといった手順を踏んでいくことになります。さらに支払いを拒否された場合には裁判などで膨大な費用がかかってしまうケースもあります。
一方、家賃保証会社を利用すれば、滞納があった場合はあらかじめ決められた期日までに確実に弁済という形で家賃が振込まれます。 また事件や事故があった場合にも家賃の支払いに応じてもらえるため、オーナーは基本的に対応リスクから解放されることになり、安定した収益物件活用ができるということになるわけです。
家賃保証を利用する際の注意点
家賃保証会社を利用するための保証料は入居者が負担します。
家賃の30～60％程度というのが一般的で、入居時に支払ってもらい、さらに更新時にも一定額の支払いが発生します。
保証人を立てなくて済むのでそのほうが良いという入居者もいますが、入居時や更新時の負担が増えることを嫌がる入居者も大勢います。家賃保証を利用するにはまずこのことがハードルになるでしょう。
また、家賃保証を利用するときは家賃保証会社が倒産するというリスクも考える必要がありますが、これは倒産のリスクより家賃の滞納リスクのほうがはるかに高いのが現状です。
管理会社選びの重要性
家賃保証会社が保証してくれる範囲は実は家賃だけに限りません。
更新料・退去負担金、強制執行の裁判費用、電気・水道料金までカバーするサービスも存在します。
そしてこうしたサービスの内容は、主に保証会社と管理会社との力関係によって決まります。保証会社からすれば、管理会社は自社の商品（保証）を販売してくれる、いわば代理店です。
大口の管理会社（代理店）であればその分、優遇し、保証の内容も充実させるという傾向にあります。 そのため重要なのは管理会社の規模の大きさ、業界内での信頼度の高さということになります。
規模が大きく信頼されている管理会社であれば、家賃保証会社に対しても大きな発言力を持っています。 アパート経営をする際に、家賃保証に関して充実したサービス内容を求めるなら、まずより良い管理会社を選ぶことを優先しましょう。
アパート経営をする際には家賃滞納リスクを回避し、家賃収入を安定させるには家賃保証会社を利用するのが得策です。そして家賃保証のサービス内容を充実させるには優良な管理会社を選ぶことが大切ということを覚えておきましょう。
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