賃貸経営で長期間の家賃滞納が発生すると、オーナーは大きなダメージを受けてしまいます。
家賃滞納にはどのように対処すれば良いのでしょうか。その基本的な考え方と対策についてまとめました。
家賃滞納対策の重要性
当たり前のことですが、家賃滞納が発生するとその月の賃料収入が得られなくなり、滞納月が続けば続くほど賃料が得られない期間も延びていき、しかも長引くほどに滞納額が高額になっていきます。
3カ月分、4カ月分と滞納額が膨らんでいくとどうなるでしょう。入居者も一気に支払うことが難しくなり、回収率はどんどん低下していきます。 連絡無視なども起きるようになり、事態は長期化の様相を見せ始めるでしょう。滞納している入居者に出ていってもらうことができれば新しい入居者を募集することもできますが、居座られた場合にはどうしようもありません。
そのため家賃滞納においては初期対応をどうするかが非常に重要になります。滞納があったらすぐに督促の電話、書面の送付を行うようにしましょう。 たとえば月末に入金がなかったら月初めの早い段階で督促をすることで、滞納が長引くことを防げる可能性が高まります。 それでも支払いがない場合は直接訪問をしましょう。直接訪問されるのが嫌だという心理的プレッシャーがあれば、家賃滞納は減るものです。しかしここまでしてもなお、家賃滞納の長期化が発生しまうこともあるので注意が必要です。
家賃滞納のリスクを減らすには
家賃滞納のリスクを減らすには、入居者と契約を結ぶ段階からその対策を講じることが大切です。
事前に滞納リスクを減らす効果のある対策には次のようなものがあります。
審査の徹底
入居時の審査を厳しくする方法です。職業などを確認することも大切ですが、人柄もよく見極めるようにしましょう。連帯保証人についても住所、年齢、持ち家の有無、職業などを確認します。入居率とのバランスもありますが、審査基準が甘いと結局、リスクを抱え込むことになるという視点を持つことも大切です。
保証会社の利用
連帯保証人の代わりに「家賃保証会社」を活用する方法もあります。
最近ではこの保証会社のサービスに加入することを入居の条件としているアパートも増えています。保証会社を利用していれば滞納が起きても、会社によって決められた期日までに確実に賃料が支払われます。ただし、保証料は入居者負担なのでこの仕組みをしっかりと説明する必要があります。
定期借家契約にする
定期借家契約とは、1～3年程度の契約で定めた期間が満了すると、更新されることなく確実に契約が終了する契約のことです。
つまり、入居者に何か問題があった場合、定めた期間がくれば自動的に退去してもらえるというわけです。一方でオーナーと入居者の双方の合意による再契約があれば、入居者はそのまま住み続けることもできます。
ただ、定期借家契約はオーナー側に有利な契約のため、物件が魅力的な場合でないとなかなか入居者が現れません。賃料も安くなる傾向があります。
万が一滞納が発生した場合の対処法
それでも長期の滞納が発生した場合にはどのように対処すれば良いのでしょうか。
まず気を付けたいのは力ずくの追い出しは厳禁であるということです。入居者本人が住み続けている以上、オーナーが無理やり入居者を退去させることはできません。 たとえば初期段階から部屋を訪れ、直接話しても支払いがない、あるいは連帯保証人に連絡をとっても事態が改善されないとしましょう。滞納が何カ月も続いてしまったら、残された手段は訴訟（裁判）のみです。 部屋を明け渡してもらえるかどうかを裁判所の判断に委ねるわけですが、半年を超えるほど長期間に渡って滞納を続け、督促の連絡にも応じない状況ならほとんどの場合、明け渡しの判決が下されるでしょう。それでも入居者が判決に従わない場合は裁判所に強制執行を申し立てます。 なお、訴訟から強制執行までにかかる時間は最低半年、長ければ1年に及ぶこともあります。その間、賃料は入らず、弁護士費用や強制執行費用もかかります。そのため基本的には、訴訟の前の段階で家賃を回収することに務めるべきです。
家賃滞納は賃貸経営において大きなリスクの一つです。事態がこじれていくことを防ぐには、入居者審査の段階からそのことを意識し、家賃滞納があったときにはなるべく早めに対応をすることが大切です。
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