収益物件の家賃は通常、年数を経るごとに下がるものなので、値上げをするのは簡単ではありません。
しかし、家賃を上げられれば収益性が上がるだけでなく、収益物件を売却するときに有利になるという
メリットがあります。
そこでここでは、収益物件の家賃を上げたいときにやるべきこと、できることについて考えてみます。
賃料を上げるメリット
賃料を上げれば家賃収入が増えます。もちろんそれもメリットなのですが、収益物件の売却を考えているのであれば、さらに別のメリットも得ることが可能です。
それは賃料が高いほうが物件を売りやすいというものです。
そもそも収益物件の売却は、アパートなどの収益物件の状態のまま売るか、更地にして売るかという二つのパターンがあります。
そして一般的に多いのは、収益物件の状態のままで売却するパターンです。
収益物件の状態のままで売る場合には、入居率を上げることと、賃料を上げることの二つが求められます。
入居率が高く、できれば満室であれば、物件の価値は高くなります。
満室なら多少利回りが低くてもいいかなと思ってしまうのが人間心理です。
また賃料が高ければ収益率の高い物件という評価を得られ、こちらも売却に有利な条件となります。
少なくとも、収益物件を売却する際は賃料を下げないようにするのがセオリーです。
賃料を上げるためにすべきこと
では賃料を上げるにはどのような方法があるのでしょうか。
まず考えられるのが、募集時の条件の変更です。これまで敷金・礼金を取っていた、あるいは周辺の物件が取っている場合には、これらを0にして、代わりに賃料
を数千円程度上げてみましょう。
あるいは仲介手数料をオーナーが負担するなどの方法もあります。
入居者の中には、多少家賃が高くても入居時の初期費用が安いほうが魅力的だと考える方が一定数います。
これは地域性や立地にもよるので、仲介会社とも相談してみると適切なアドバイスが得られるでしょう。
他には入居者のニーズに合わせて、入居者満足度を上げられるようなリフォームや戦略的修繕、設備の導入
をする方法も考えられます。
大掛かりなリフォームでなくても、床をカーペットからフローリングに変える、バス・トイレを別々にする、
ときには給湯を追い焚き機能付きにするだけでも集客力が上がり、家賃アップが可能になるケースもあります。
特に中古アパートの場合は、こうしたピンポイントに近いリフォームや設備導入が功を奏するケースが見られます。
リフォームを行う際の判断について
ただしリフォームを行う際は、必要となるコストと賃料の上げ幅を計算し、さらに売却価格の上乗せ分と比較
することを忘れないようにします。
売却価格の上乗せ分の金額を大きく見積もることができれば、売却を視野に入れてリフォームを行う判断ができます。
上乗せ分がいくらになるかはシミュレーションで確認するしかありませんが、これも信頼できる不動産会社に相談すれば
ある程度、現実的な数字が分かるでしょう。
出口戦略としての売却を考えれば、収益物件の家賃を上げることには大きな意味があります。
そして家賃を上げる方法を実践する際は、最終的に採算が取れることを確認した上で最も効果的なやり方を選択してください。
