武蔵コーポレーションでは、平成17年の創業からさいたま市を本社として不動産業を続けてきており、埼玉県を中心として、平成30年3月現在で管理戸数は11,000戸を超えるまでに成長してきています。
賃貸市場に対する豊富な成約データや現場へのヒアリング結果からエリアの特徴をお伝えさせていただくこのシリーズ、前回の春日部エリアに続く第二弾となる今回は、川口駅周辺の市況を見ていきます。
外国籍の入居希望者にとって魅力的な川口エリア
川口駅は、都内通勤、通学の利便性に特徴のあるエリアです。地方から上京される予定で、それに伴ってお部屋探しに来られる方は「埼玉県」というワードから、最初は都心へのアクセスに不安を抱きがちですが、実は東京駅、新宿駅まで電車で20～25分でアクセスすることが可能なので、賃貸仲介業者の方からも穴場として紹介されることも多いエリアのようです。
川口駅周辺は外国籍入居希望者からの需要が強い
川口は古くから外国籍の方が住みやすい環境づくりを行政が促進しており、外国籍の方に人気のエリアとなります。公民館などを利用して、ボランティアの方が行う日本語講座が頻繁に開かれている等、住みやすい環境が整備されています。
他方で日本人の方にとっては敬遠されてしまうこともあるエリアなので、もしこのエリアでアパート、マンション経営をされる場合は需要を正確にとらえることが重要となってきます。
当社管理物件でも、オーナー様の意向に従って外国籍の方の入居を不可として募集していた物件に、まったく成約がなかったケースがありました。そこで入居率向上に向けて話し合いを行い、外国籍の方の入居を受け入れ可能にして募集を開始した瞬間、満室の人気物件へと変化しました。
この物件は最終的には先行募集（入居者様が解約予告をしてから、実際に退去するまでの期間で次の入居者募集を行うこと）で9割方が成約するようになりました。先行募集中に成約すると、空室期間を最小限にできるため収益性を大幅に改善させることができます。この物件は需要をつかむことによって賃貸経営を成功させることができた理想的なケースと言えます。
このオーナー様は、外国籍の学生などに入居してもらうことについて金銭的な面での不安を抱えていらっしゃいましたが、実際には外国籍の学生であっても、ご両親からの仕送りがあるなど収入が安定していることが殆どでした。条件変更によって、安定してアパート経営を行えるようになりました。
外国籍を受け入れる不安は入居前審査で解消を
外国籍の方を受け入れることによって、賃貸経営を成功に導く方法を紹介させていただきました。しかし一方で外国籍の方は居住文化の違いから、相対的に入居後トラブルのリスクが高いというのも事実です。
具体的にはマナーを守らないゴミ出しや、管理会社に連絡無く入居者の入れ替えを行ってしまうなどの行為が問題になってきます。
こうしたトラブルによる物件の劣化や、他の入居者様まで退去してしまうことを防ぐためには、オーナー様にとって入居前審査が重要になります。審査といっても具体的に何を見て判断すれば良いのか分からない方もいらっしゃるかと思いますが、基本的には実際に話してみるのが一番です。書類では分からない人となりなどが、直接お話しすることによって一気に判明することも多くあります。
当社では、オーナー様に代わって入居希望者に架電審査を行い、日本の居住文化を理解しているか、既に日本で賃貸物件に住んだ経験があるか、日本語で会話が出来るかどうかなどを確認しています。架電以外にも様々な方法で審査を行い、短期解約や滞納などを行う不良入居者が入居してしまうリスクを、ご契約前に低減できるよう努めております。
川口エリアで満室を達成するためのもうひと工夫
人気の川口エリアでも、競合の物件に打ち勝ってより多くの入居者様を獲得するためには、外国籍の方の受け入れを可能にする条件変更だけでなく、もう少し工夫が求められます。
例えば外国人留学生は、すぐに生活が開始できる家電付き物件を好む傾向があります。当社管理物件でもあらかじめ家電をお部屋に設置してあることが要因で、相場よりも3～5,000円高い賃料で成約した事例もございます。
日本だとマンスリーやウィークリーマンションの他、特定のブランドの賃貸物件以外では家電付き物件は珍しいですが、実は世界の賃貸物件は家電付きが主流で、日本でよく見るすっからかんのお部屋は逆に外国籍の方からすると珍しいのです。
これも居住文化の違いの一つになりますが、外国籍に人気のエリアで差別化を図る一つの方法となります。以上を始め、賃貸の現場で日々変わるニーズを吸い上げてオーナー様に提案するのが、私たち管理会社の役目でもあります。
今回は川口駅周辺の賃貸市況についてお伝えさせていただきました。今回ご紹介したのは一例に過ぎませんが、地域特性や入居付けのターゲット層を鑑みて、お客様に対していかに魅力的な物件と映すことができるのか、それを不動産投資家の方に考えていただく一助になれば幸いです。
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