埼玉県庁が存在し、京浜東北線が中心に走っているさいたま市浦和区に比べると、閑静な住宅街が印象的なさいたま市桜区。 都心部と異なり商業施設は多くありませんが、東京ドーム20個分以上にもなる広さを誇る「秋ヶ瀬公園」があり、更にその他にも大型の公園も存在します。またスーパーやファミリーレストランなども多く、ファミリーにとって住みやすい、埼玉県のベットタウンとして知られています。
お部屋を探される層からは一定の注目を集めますが、一方で、駅徒歩30分以上する悪立地の場合は、差別化に失敗すると長期空室になるリスクの高いエリアでもあります。 今回はさいたま市桜区の賃貸物件の市況と空室対策を紹介させていただきます。
短期利用目的のお客様に注意する
こちらのエリアでは、スーパー、コンビニなどのライフインフォメーションが整っている物件で、空き駐車場が空き部屋と同数あれば入居付けを見込むことが可能なので、物件購入を検討されている場合には確認してみましょう。
また、スーパーなどのお店から遠い物件においても、他のエリアと同様でペットの飼育を受け入れることが可能であれば、他の競合物件と差別化を図ることができますので、入居付けを見込むことができます。既に物件をお持ちの場合は、条件変更を検討してみると良いかもしれません。
当社は桜区に管理物件がございますが、平成30年10月現在で、全戸数232戸で入居率95％を保っております。 但し、入居付けに関しては一点注意が必要です。
当エリアでは、戸建てに住むことを検討している方も少なくなく、もしくは建て替えの間の短期利用目的で問合せ、または申し込みをされる方もいます。
入居付けには一回一回広告料及び原状回復費用がかかるため、不動産投資における入居付けにおいては長期入居を見込める方に成約していただくことが大切だということは言うまでもありません。そのため短期の利用目的の方の入居はできるだけ避けたいところですが、時には入居期間に関する事前の見通しを明かさないまま、お申し込みをされる入居者様がいらっしゃるのも確かです。
こういった方を入居させ、短期解約になってしまうリスクを避けるためには、あらかじめお客様に入居期間の見通しについて確認をすることが重要です。オーナー審査の場合も、管理会社に、入居期間について確認が取れているかを聞いてみてください。
学生物件の空室対策は留学生にアプローチする
桜区にある大学と言えば、埼玉県を代表する国公立大学である埼玉大学です。そのため、一見すると周辺の単身物件は大学生の需要を見込める、賃貸経営の行いやすい場所だと思われがちですが、そうではないのが現在の市況です。
特に埼玉大学は最寄りのJR埼京線南与野駅まで徒歩30分以上離れているため、このエリアの単身物件で大学生以外の客層を取り込むことは厳しいと言えるでしょう。
学生がお部屋を探す時期は合格判定が公開される2,3月に集中しております。当社で大学の関係者にヒアリングしたところ、閑散期の客層の動きは繁忙期の20分の1以下という声も聴くことができました。
更に難しいことに、埼玉大学周辺の仲介業者様は、客付けを依頼しても紹介を見込むことが厳しいのが現状です。このエリアの仲介業者様は管理一体型が殆どのため、自社管理物件の客付けに力をいれており、他社の管理物件を紹介する余力がないというのがその理由です。
対策ですが、外国籍専門の仲介業者様と取引があれば、そこから客付けしてもらうという方法があります。現に当社でもこの方法を採用し、埼玉大学の留学生を取り込むことで、このエリアの当社が管理している単身物件では平成30年10月現在で満室を実現しています。
いかがでしたでしょうか。「ベットタウンだから」「近くに大学があるから」という理由だけでは簡単に満室とならないのが、アパート・マンション経営の難しいところです。近隣の賃貸市場に関する情報を集めることが満室への第一歩となりますので、積極的な情報収集をこころがけましょう。
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