はじめに
今回はオーナー様の資産をお守りする為に必要不可欠であり、「客付け」「長期入居」と同様に重要な「債権回収」についてお送り致します。
「債権回収」といえば具体的にどのようなものを想像するでしょうか。当社では大きく分けて①家賃 ②更新料 ③退去負担金の3つの債権の回収を主に行っております。いずれも契約上、入居者様にお支払い頂かなければならないものであり、回収ができなければ資産運用に大きく影響を及ぼします。今回は家賃に着目し、どのように回収するか、回収できない場合どのような方法があるのかをご紹介させて頂きます。
家賃滞納のリスク
当社に管理を任せて頂くお客様の中には空室で悩んでいる方が多いかと思います。しかし実は地主の方や自主管理をされている方も多く、入金管理が難しく滞納が頻発し、家賃の回収が困難な状況にある方々も少なくありません。
当社は現在、当月末時点での家賃回収率は99％超の実績を誇ります。これは他の管理会社と比較しても高い数値であると自負しております。オーナー様に安心・安定を提供する為には入居率と回収率を高く保つ事は必須であり、買取・再販を行う当社のビジネスモデルの基盤にもなっております。
当社では滞納が発生した場合、以下の手順で督促を行います。 ①請求書 ⇒ ②架電 ⇒ ③訪問 ⇒ ④訴訟 ここで一番重要になるのは滞納初期で行う督促になります。滞納を増やさない為もいかに早く請求をして早く回収できるかが重要になります。大きな管理会社になると、定常的なフローで回収を進めている所が多く、一定期間督促を行い是正されない場合は自動的に訴訟に移行する会社も存在します。
では、訴訟を行う場合、1部屋あたりの費用はいくら掛かるでしょうか？
【例】1K 家賃50,000円の場合
弁護士費用：300,000円＋実費
断行費用 ：200,000円（残置物が一式残っている場合）
滞納金額 ：350,000円（訴訟前滞納3ヶ月＋訴訟期間4ヶ月 計7ヶ月想定）
合計850,000円（※概算）
明渡費用で500,000円、滞納金額350,000円、合計850,000円の損失が出てしまいます。
滞納が是正されれば一番ですが、中には回収が難しい案件や夜逃げで居室内に残置があるなど、必ず訴訟を行わなければならない場合もあります。訴訟が頻発してしまうと安定を手に入れる為の本来の目的が達成されない可能性がございます。できるだけ費用を掛けずに任意で退去させられるかが最大のポイントになります。
滞納が続いてしまった時、「任意の明け渡し」か、「訴訟による明け渡し」か、その差は一目瞭然です。世の中には数多くの管理会社が存在します。本当の意味でオーナー様目線の提案と行動ができるかがアパート経営を成功させる秘訣なのです。
滞納に対するリスクヘッジ
滞納はアパート経営を行うオーナー様にとって大きなリスクになります。
滞納に対する対策として「保証会社」に加入させる事が挙げられます。保証会社に加入してもらう一番のメリットは家賃滞納のリスクがなくなる事です。明け渡しまでの費用も保証され、中には更新料や違約金までも保証されるプランもあります。
当社でも新規の入居者様には必ず保証会社に加入して頂いております。また、既存入居者様用のプランを提供する保証会社もあります。
しかし、加入条件として入居者様に対し初回保証料の請求が発生してしまいます。このような場合、オーナー様ご自身で保証料をご負担して頂くケースがほとんどです。保証会社に加入しなくても滞納が発生しない可能性も大いに考えられます。
しかし、売却を検討される際や滞納によるリスクを考慮すると費用を負担してでも加入させたほうが、より安定したアパート経営ができる可能性が高まります。
さいごに
今回は滞納のリスクと対策を中心にお話させて頂きました。我々は資産運用をお手伝いすることにより、お客様に人生の安心を提供しております。常に利益の最大化に繋がるようなご提案をして、ご満足して頂けるようこれからも尽力して参ります。
今後とも引き続き、よろしくお願い致します。
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