収益物件（不動産）の活用は、1棟取得して終わりではありません。2棟目、3棟目と増やすことで収益規模も大きくなり、不測の事態がおきた場合のリスクを減らすことも出来ます。ここでは1棟経営の不動産投資で2棟目を買うタイミングと、そのためにやるべきことを説明します。
不動産投資は1棟のみで満足してはならない？
安定した資産運用には、株よりも投資信託よりも収益物件（不動産）に投資するのが効果的です。なぜなら金融機関は、株や投資信託などの「金融商品」を買う資金は貸してくれませんが、不動産の購入資金は貸してくれるからです。 極端にいうと自己資金を一切持ち出さずに物件を取得することも可能です。さらに不動産投資には、多くの効果が見込めます。
副収入効果
全額借入れで不動産を購入したとしても、賃料収入から必要経費と金融機関への返済金を引いた上で手元にキャッシュフローが残る仕組みを構築できます。（ただし利回りが低いと副収入が得られずキャッシュフローがマイナスになる場合もあります）
貯蓄効果
毎月の賃料収入から元金を返済していくことで、物件を売却したとき手元に残る現金を増やすことができます。つまり、元金を返済することが「貯蓄」の側面を持つということになります。
保険的効果
不動産を取得するに際して団体信用生命保険に加入します。一般的には上限1億円ですが、金融機関によっては3億円までかけられるので、経営者に万が一のことがあってもローンを完済して家族や会社に不動産を残すことができます。
節税ツールとしての効果
所得税・法人税など「フローの税金」と、相続税など「ストックの税金」を、不動産の評価額や減価償却の仕組みを利用することで控除することが可能です。節税ツールとしての効果を大きくするためにも2棟目、3棟目が必要です。
2棟目を買うタイミングの考え方
2棟目の収益物件（不動産）を購入するためには、1棟目のキャシュフローがプラスであることが大前提です。 キャッシュフローとは家賃収入から必要経費と返済・金利を引いた金額のこと。既存物件（1棟目）が黒字であることが、2棟目の融資を引き出す「信用」になります。不動産投資をする時は、1棟目を購入するタイミングから2棟目購入を視野に入れて、とにかくキャッシュフローがプラスになるような家賃や金利の設定をします。 キャッシュフローをプラスで回して2～3年ほど賃貸経営の実績を作れば、2棟目の物件取得に乗り出すことが可能です。2棟目、3棟目をスムーズに取得するためには、信頼できる不動産会社を選び継続的に良質な物件を探してもらうことが大事です。
1棟目の借り入れを行うときの注意点
1棟目のキャッシュフローをプラスにしておく重要性は、上に述べた通りです。キャッシュフローのマイナス物件を抱えている人には、たとえ他の金融機関からであっても、融資を受ける事はできません。なのでともかく1棟目（だけではないですが）は、物件単体でキャッシュフローが回る条件を設定する必要があるのです。 キャッシュフローは賃料収入から必要経費と返済・金利を引いた金額ですから、差し引かれる金額を少なく設定すればプラスに回ります。具体的には借入れ年数をできるだけ長期に設定して、月の返済額を低く抑えるのです。金利は後からでも交渉次第で下げることができますが、借入れ年数を後から伸ばすことはできません。 不動産投資は2棟目、3棟目を見越した投資をしましょう。1棟目という「ファン」がしっかり回れば、その追い風に乗って2棟目もスムーズに回り出すことができます。そして2棟目、3棟目とファンが増えるにつれて、より大きな風（収益）を生み出すことができます。
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