不動産投資を考える時、耐用年数を超えているような築古物件は選択から外しているという方は多いのではないでしょうか。しかし、あえて安くて利回りが高い築古物件を活用するのも決して悪い選択肢ではありません。
ここでは築古物件で不動産投資をするメリットと注意点を見ていきましょう。
築古物件とは？
築古物件とは、耐用年数をオーバーしているなど築造後、相当の年数を経過しているアパート・マンション、住宅などの物件のことです。 ご存知のように、減価償却資産には法定耐用年数による償却期間が定められています。木造なら22年、鉄骨造は骨格材の厚さで19年、27年、34年の3つのケースに分かれ、RC造は47年です。中古物件の中でも築20年、30年を超えるものが築古物件と呼ばれます。
築古物件で不動産投資を行うメリット
中古物件ですでに耐用年数を超過している場合、その物件を取得して最短4年（木造の場合）で全額償却できます。 たとえば物件価格1億円、建物価格5,000万円、築23年の木造物件を購入した場合を想定すると、4年間での償却になるので年間1,250万円の減価償却費を計上できます。これを利用して会計上の赤字を計上すれば利益を大きく圧縮できます。
ただ、同じ築23年でもRC造の物件の場合は残存する耐用年数が28年残っていることに注意してください。その場合の償却費は年間178万円しか計上できません。 築古物件で不動産投資を行う最大のメリットは節税メリットを受けられることです。そして現実的な選択として最も利益が出やすいのが耐用年数を超えた木造物件ということを覚えておきましょう。
減価償却費での赤字による融資への影響について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。。
築古物件で不動産投資を行うときの注意点
しかし、築古物件での不動産投資は簡単にはいかないところもあります。最初のハードルになるのは金融機関によって長期間の融資を受けづらいケースがあることでしょう。ただ、これについて後述するように、徐々に状況が変わってきています。 また木造の築古物件は修繕やメンテンスが必要になることがありますが、あらかじめその費用を見込んだ上で収支計画を立てておけば何の問題もありません。
さらに入居者がスムーズに見つかるかも気になるところでしょう。築年数が古いと敬遠されてしまうのではないか……と考えがちですが、耐震基準を満たした建物で、きちんとメンテナンスをしていれば、入居者にも受け入れられる物件になるので心配する必要はないでしょう。
融資に積極的な銀行が増えた？
最近では築古物件と言われるアパートに対しても20年を超える長期融資を積極的に行う銀行が増えてきました。 その背景には1986年～1991年のバブル期に大量に建築された木造物件が、25年～30年経って耐用年数を超過してきていることが挙げられます。また国土交通省がアナウンスするなど国も中古物件の流通を促進しているのです。
築30年を超えた木造アパートでもしっかりと修繕しメンテナンスをすることで市場価値のある物件になります。新築や一般の中古物件以外にも、節税メリットの大きい築古物件を不動産投資の選択肢に入れて考えてみてください。
