所有している不動産物件が増えてきたときなど、個人で物件を所有していると高額な税金を負担することになります。
そんなときに役立つのが資産管理法人です。資産管理法人を設立することにはどんなメリットがあるかを、詳しく解説します。
資産管理法人とは？
資産管理法人とは資産を管理することを目的に設立する法人のことです。
資産をここでは主に投資不動産のことを指します。 不動産を法人名義で所有し管理することで、法人の優遇措置を利用することができ、その会社を利用することで、収益物件活用の展開をよりスムーズに行うことが可能となります。
資産管理法人を設立するメリット
具体的に、資産管理法人を設立するメリットを挙げてみましょう。主に以下の3つが考えられます。
節税対策
個人の所得が多い人は法人で物件を所有すれば、個人と法人の税率差による節税をすることができます。
現在の日本では個人の所得税は増税の方向へ、法人税は減税の方向へ動いており、不動産は法人で所有したほうが有利です。
経費枠の拡大
一般的に、個人事業主よりも法人の方が経費として認められる範囲が広くなります。
所得の分散
法人化し、家族を社長や役員にして役員報酬を支払うことで所得の分散を実現できます。
支払う給与は必要経費として計上でき、受け取る方も給与所得控除が使えるので、家族内で所得を分配しながら節税することができます。
資産管理法人を設立するデメリット
一方、資産管理法人を設立することにデメリットはないのでしょうか。
まず挙げられるのは設立に費用がかかることです。株式会社なら設立費用として20～30万円が必要です。会社を運用する上では、税理士への報酬（決算費用）も、個人の確定申告より複雑なため、年間30～50万円ほどかかるでしょう。
また赤字の場合でも支払うことになる法人地方税も年間最低7万円はかかります。つまり、これらのコスト以上の節税効果が発揮できる場合のみ、法人化が有効な手段となります。一般的に数千万円以上の賃料収入があるなら法人にするメリットがあるでしょう。
資産管理法人の利用形態
資産管理法人の活用の仕方は一つだけではありません。主に以下の3つの利用形態があります。
所有方式
設立した資産管理法人名義で金融機関から融資を受け、アパートを購入・経営するというシンプルな方式です。
報酬は本人もしくは配偶者の、本業の所得の少ないほうが取得する、あるいは会社の利益（内部留保）としてそのままプールしていくのが一般的です。
メリットは節税効果が最も高いこと。個人所得がかなりの額に達しており、その税率が法人税より高い場合に効果的です。デメリットは金融機関によっては法人名義への融資が認められづらいことです。
サブリース方式
個人でアパートを購入、資産管理法人に一括貸しをして、その賃貸料を個人が受け取る方式です。金融機関から融資を受けやすいのがメリット。所有方式よりも手軽に行なえます。個人で取得する利益の一部を法人に移転し、税金の額を圧縮するのが目的です。 入居者からの賃料は一度、資産管理法人に入り、そこから再び賃借料として個人に支払われるのでサブリース方式と呼ばれています。サブリース料は一般的に20%前後というのが相場です。なお、相場よりも明らかに安い金額で一括貸しすると、不当に同族会社へ利益を移転したものとみなされ税務署に否認される恐れがあります。
管理会社方式
設立した資産管理法人にアパートの管理を委託する形式です。
上記よりさらに簡単に取り組めるというメリットがあります。利益の一部を個人から法人へ移転するのが目的なのはサブリース方式と変わりません。しかし、管理会社方式では設立した会社がしっかりと管理業務を行っていることが条件となります。形式だけ管理を委託していた場合は税務署に否認される確率が上がります。具体的には、入居者からの家賃集金業務、設備の点検、清掃などの業務を会社に委託し、実際に行う必要があります。また、管理料として認められるのは賃料収入のせいぜい10%前後です。節税効果は最も低くなります。
不動産投資において資産管理法人はさまざまなメリットをもたらしてくれます。目的に応じて上手に活用することでしっかりと節税などに役立てていきましょう。
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