不動産投資において、地震がもたらすリスクは無視できないものです。日本では大型地震が数年おきに起こっている現状があり、その度に建物の崩壊という被害も発生しています。 アパートやマンションを経営するとき、地震に対してどのような備えをすべきなのでしょうか。不動産投資における地震対策についてご紹介しましょう。
地震への対策の必要性
アパート事業などの不動産投資において、「大型地震」は自分の力では防ぎようのないリスクの一つです。
万一、大型地震が発生してアパートが倒壊し、入居者が死亡してしまった場合は、遺族から損害賠償請求をされる可能性があります。これは、アパートの耐震強度が法的な基準を満たしていない場合、所有者としての責任を追求されることがあるためです。
実際に、阪神・淡路大震災では、ビルの倒壊により亡くなった方の遺族が裁判を起こし、最高裁がビルオーナーに対して損害賠償の支払いを認めました。
人命を失うという結果につながる責任の重大さはもちろん、不動産投資自体の失敗にとどまらず、生活が立ち行かなくなる可能性もあるということを知っておかなければいけません。
アパート事業などを行うために物件を購入する際は、建物の耐震強度が守られているかどうかをしっかりと確認しておく必要があります。以下、その際に押さえておくべきポイントを見ていきます。
耐震基準を確認する
建物の耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。
耐震基準は、1950年に初めて制定された「建築基準法」で定められているものです。以来、大地震が発生するたびに耐震基準は見直され、改正が繰り返されてきました。 中でも最大の改正が行われたのは、1981年6月1日に施行された「新耐震設計基準」です。現在では、この1981年以前の基準を旧耐震基準、以降の基準を新耐震基準と呼んでいます。
新耐震基準は1978年に発生した宮城県沖地震を受けて改正されたもので、建物自体はもちろん、建物内の人の命を守ることにも主眼が置かれています。具体的には震度6～7程度の揺れでも崩壊・倒壊しない耐震性、さらに一定以上の規模の建物においては靱性（粘り強さ）を確保することが定められています。
したがって不動産投資では、新耐震基準、旧耐震基準どちらに沿って建てられている建物かどうかを確認する必要があります。
具体的には、1981年6月以降に建築確認申請が受理されている建物であれば、新耐震基準に合致している建築物となります。竣工年ではなく、建築確認申請が受理された日付を見ることを覚えておいてください。
また、旧耐震基準で建てられた物件を購入する場合は、「建物診断、耐震診断が適切に行われているか？」、「大規模修繕工事が施されているか？」などの点をしっかりと確認するようにしましょう。
地震保険の加入やエリア分散策も有効
他には、地震保険に加入することも選択肢の一つとして有用です。不動産投資の対象として購入したアパートなども、「居住用建物」として地震保険に入ることができます。その場合、保険金額は一戸当たり最大5,000万円となります。一般的に、地震による損害が「全損」だった場合は保険金額の全額が支払われ、「半損」だった場合は半額が、「一部損」だった場合は保険金額の5％が支払われます。
また、アパートなどを複数棟所有するときには、物件が存在するエリアを分散することもリスク軽減につながります。さらにその地域で大地震、それに伴う火災、土砂崩れ、津波などが発生する危険性について調査しておくことも大切でしょう。
地震リスクへの対策の注意点
地震保険はリスクの軽減にはつながりますが、地震による損害を完全にカバーできるわけではありません。たとえば先に挙げた、アパートが倒壊して入居者が死亡した場合に発生する損害賠償金をカバーするような保険はありません。
ただ、地震を含む天災は「不可抗力」です。損害賠償の要件である「故意または過失」によって「他人の権利又は法律上保護される利益を侵害」（民法第709条）するわけではないため、オーナーに賠償責任が生じることはありません。問題となる可能性があるのは建物の耐震強度が法的な基準を満たしていない場合なので、やはり耐震基準について確認しておくことが重要だと言えます。
ここまでの要点を整理すると、不動産投資における地震対策のポイントは耐震基準について確認すること、地震保険への加入を検討すること、エリアの分散や地域特性も考慮することという3点になります。地震について想定し、リスク軽減のための策を講じましょう。
