不動産投資のために中古のアパートやマンションを購入しようとすると、まれに「既存不適格物件」という物件に出会うことがあります。言葉からして抵抗を感じてしまうかもしれませんが、既存不適格物件とはどのような物件なのでしょう。そして購入は避けるべきなのかどうか、といったことについて解説します。
既存不適格物件とは？
既存不適格物件とは、建築時には適法であった建築物が、その後、法令の改正などによって現行法に適合しなくなった物件のことです。
建築を規制する法律の代表は建築基準法です。建築基準法では、原則として、建物全体が“着工時の”法律に適合していることが要求されます。そのため、着工後に法令の改正などの新しい規制が加えられると、既存不適格が生じます。こうした建築物はただちに違法というわけではありません。しかし、リフォームなど工事を伴う増改築をする際には、原則として建物全体を法令に適合させなければなりません。
既存不適格物件の特徴
たとえば建築したとき、建ぺい率の規定はあったものの容積率の規定はなく、その後、容積率の規定ができた、といった場合に既存不適格物件が生まれます。他にも、用途地域の変更に伴って容積率が変更された場合や、道幅拡張のために敷地の一部が削られて容積率を満たさなくなる場合などが例として挙げられます。
こうした既存不適格の物件に共通する特徴は、古い時代に建てられた物件ということ、そして多くの場合、立地が良い物件ということです。
建築基準法が施行されたのは昭和25年です。その後、さまざまな改正が行われ、昭和45年には用途地域ごとの容積率が制定されました。そして、この容積率が導入される以前に建てられた物件は、その多くが既存不適格物件であり、建て替え時に問題が発生しやすいと言えます。ただし、アパート・マンションは立地の良いエリアから建てられる傾向があるため、駅近など好立地であることが多いのです。
既存不適格物件で不動産投資は避けるべき？
では、既存不適格物件のアパートやマンションは買ってもいいのか、それとも買うのは避けるべきなのかどちらでしょうか？
既存不適格物件を購入することにはとくに問題はありません。ただ、気をつけたいのは、既存不適格物件は資金調達に関して難しい面があるということです。法令に適合していない物件に対しては、金融機関が融資を渋ることがあります。もちろん、問題なく融資が受けられるケースもありますが、若干、資金調達に関しては苦労を強いられることが多いと考えておきましょう。 ただ、立地の良い既存不適格物件を取り壊し更地にし、高い土地として販売できることを考えると、出口戦略としては魅力的であると言えます。
違法建築と既存不適格物件の違い
既存不適格物件は度重なる法改正によって、現在の基準を満たさなくなった物件です。現状のままなら違法性はないことは先に述べたとおりです。
その点で、既存不適格物件は、違法建築（違反建築物）とは明らかに異なるものです。違法建築は建築時点ですでに法令を遵守することなく建築された建物です。違法建築の物件は購入することを避けるのが賢明です。注意しましょう。
不動産投資のために既存不適格物件を取得することは避けるべきか……という最初の疑問に対しては、資金調達面で難しい場合があるものの、必ずしも避ける必要はない、というのが答えになります。物件購入時には参考になさってください。
物件選びの鍵となる不動産投資の目標設定について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
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