所得税の納税額は所得額で決まります。不動産投資、賃貸経営によって得た所得は、そこから必要経費を引くことでその額を圧縮することができます。所得額を減らして税金を安くするためには、なにが経費として計上できるかを知っておくことが非常に大切です。 不動産投資において経費に計上できるものを具体的に解説します。
必要経費になる支出とは
必要経費になる支出とは「純粋に収益物件活用のために支払った支出」のことです。逆に経費にならない支出とは、家族や友人との活動など「私的な活動に伴う支出と判断される支出」のことになります。 所得とは、収入からすべての必要経費を引いたものです。つまり経費化できるものが多いほど所得額は少なくなり、納税額を減らすことができるのです。 必要経費として申告できるのに、そのことを知らずに申告しなければ、その分、所得額が増え、余計に所得税を取られてしまうことになります。節税対策のためには必要経費について正しい知識を持っている必要があります。
不動産投資における確定申告方法
確定申告を行うにはまず各種の資料を用意しなければいけません。給与収入がある場合は勤務先の源泉徴収票が必要です。 不動産投資による所得を示す書類として、管理会社からの賃料入金明細書、敷金や礼金の額が記された賃貸契約書を、必要経費の支払記録となる書類には、固定資産税など税金の通知書や各種領収書を用意しておきます。
資料が準備できたら「確定申告書」を作成しましょう。不動産所得を申告する際は「青色申告」か「白色申告」のいずれかを選ぶことができます。青色申告を選ぶと青色申告特別控除を受けられます。これは簡単に言うと帳簿を付けておけば最高65万円の控除が受けられるというものです。 帳簿は正規の簿記の原則に基づいて記帳したものでなくてはならず、さらに貸借対照表と損益計算書も作成して提出します。
賃貸経営において経費として計上できるもの
ではどのようなものが必要経費として計上できるのでしょうか。具体的に見てみましょう。
税金
収益不動産の取得や事業に関わる税金は必要経費と認められます。印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、個人事業税、利子税、法人事業税、自動車税などです。 逆に、所得税、住民税、法人税、法人住民税、延滞税、加算税などは経費として認められません。
アパートローン
支払利息部分のみが経費と認められます。元本返済部分は認められません。
入居付けのための費用
ほぼ経費として認められます。仲介手数料、広告料、管理費、エレベータ保守、消防点検など。さらに店子への家具家電、商品券などのプレゼント費用も交際費として計上できます。
不動産の勉強のための費用
新聞・不動産関連書籍代、不動産セミナー参加費（研修費として）、コンサルタント料などは経費として認められます。ただし、資格取得のための費用は、不動産に関連するものでも、個人の資質を高めるための支出とみなされ認められません。
旅費交通費
電車代、バス代、ガソリン代、宿泊費、高速代、駐車場代などは、所得物件の確認や新規購入の現地確認のために使ったのであれば認められます。領収書の出ない公共交通機関では、明細が分かる「旅費精算書」を作成します。
旅費
従業員が50%以上参加している慰安旅行費は福利厚生費として認められます。家族だけの旅行は、家族が従業員になっていても認められません。
自動車関連費用
ガソリン代、自動車税、保険料などの法定費用、車両代などは幅広く経費として認められます。交通違反の罰則金は認められませんが、業務中に生じたレッカー移動代、レッカー後の保管代金は計上できます。
交際費
管理会社の担当者、不動産屋の担当者、従業員との飲食代は交際費として認められます。個人や家族、友人との飲食代は認められません。
自宅やマイカー関連費用
個人事業として自宅と事務所が兼用の場合、マイカーを不動産賃貸業で使用している場合は、費用の一部を必要経費として計上できます。目安としては、家賃、電気、ガス、水道、インターネット、電話代は事業用として10～20%を経費化できます。
不動産投資では必要経費として認められるもの、計上できるものをしっかりと把握し、仕分けることが節税に直結します。普段から経費について意識し、領収書などの必要書類もきちんと保管するよう心掛けましょう。
こちらの記事を読んだ方には下記の記事もおすすめです。
