不動産投資が相続税対策になるという話を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
では、具体的にどのような物件を選べば相続税対策になるのでしょうか。不動産投資を相続税の節税に役立てる方法を説明していきましょう。
不動産投資が相続税対策になる理由
収益物件はなぜ相続税対策のためのツールとして効果を発揮するのでしょうか。
最も大きな理由は、資産を現金で持っている場合よりも、収益物件として所有している場合のほうが資産の評価額が下がることにあります。 もちろん、実際の価値が下がるわけではなく、あくまで現金の場合より不動産の場合は評価のみが下回るということです。土地の路線価格は一般的に時価の7～8割、建物も同様とされています。このことだけでも資産を現金で持っている場合より相続税額が2～3割少なくなります。これが不動産の節税効果です。
加えて、収益物件の場合は貸家建付地という扱いになるため、更地の場合よりもさらに土地の評価額が下がります。また、建物も賃貸していることで評価が下がります。すると結果的に、収益物件は現金で資産を所有する場合と比較して4～5割程度の資産価値と評価されることになります。この収益物件に対する評価のギャップが、相続税の節税に大いに役立つわけです。
どのような物件が相続税対策になるか
相続税対策になる物件とは、市場価格（時価）と相続税評価額とのギャップが大きい物件であるということになります。 たとえば都心の築浅のマンションなどはギャップの大きな物件に当たります。逆に、地方物件は国の評価額と市場価格のギャップが少なく、場合によっては逆転する場合すらあるので相続税対策向きではありません。
資産の評価を下げる方法
資産の評価を下げるにはどんな方法が考えられるのか、個人の場合、法人の場合それぞれのケースを見てみましょう。
個人の場合
東京の都心部にある時価3億円の賃貸マンションを取得し、現金3億円を不動産に変えたとしましょう。この場合の固定資産税の評価額は約1億5,000万円になります。すると相続税率が最高税率の人は評価額の55%が相続税となるので、節税額はおよそ8,250万円になります。
しかも見逃せないポイントは借り入れで取得してもこの節税効果は変わらないということです。借り入れするとローンの借り入れ残額は債務として残るため、「債務控除」として相続財産から差し引くことができるのです。3億円の物件で不動産ローンの残額が3億円なら、相続税評価額は1.5億円の負債となります。この1.5億円の負債をほかの資産と足し合わせることになります。 さらに収益物件であれば、借入金を賃料で返済できます。このおかげで収益物件では評価を下げながら借入金を確実に返済しつつ、資産を守ることができるのです。
法人の場合
収益物件を法人として取得すれば、法人の財産の評価減も実現できます。つまり、株式の評価を下げられるということです。オーナー社長であれば自社株の評価をコントロールできることの重要性はお分かりでしょう。特に高齢のオーナー社長の場合は事業継承のため、いかに自社株の評価を下げて税金を抑え、株式を譲渡するかが大きな課題となるはずです。
そこで法人では内部留保の3億円を使って収益物件を取得し、個人の場合と同じように1億5,000万円程度まで評価を下げることが有効となります。さらに減価償却費を計上することで利益を減らせば、株価を引き下げることが可能となるでしょう。 ただし法人の場合は、収益物件取得後3年を経過しなければその評価は適用されません。個人では収益物件を取得しさえすればただちに評価減が発生するのですが、法人では3年間は実際の取得価格での評価となってしまいます。節税対策に利用するには3年後を見越して計画性を持って行うことが求められます。
個人の場合も法人の場合も、不動産投資が相続税対策に大いに効果的であることがお分かりいただけたでしょうか。取得価格と評価額とのギャップに着目して、不動産投資を節税に役立ててください。
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