今回の民法改正が賃貸経営に与える影響について、下記の3つをピックアップしたいと思います。
① 賃貸住宅の修繕
② 賃貸住宅の一部滅失等による賃料の減額
③ 連帯保証人の責任について
① 賃貸住宅の修繕について
賃貸物件の居室にて雨漏りが発生して修繕が必要な場合でも、賃借物はあくまでオーナーのものになるため、借主の方は勝手に手を加えることが出来ませんでした。4月1日に施工された改正民法においては①借主が修繕必要である旨を通知しているにもかかわらず相当期間必要な修繕を実施しなかった場合、または②急迫の事情がある場合、借主自身が修繕を手配したとしてもオーナーは責任を追及することが出来ないことが明確になりました。そして①②の場合、借主はオーナーに対して掛った費用の償還を請求することが出来ます。
② 賃貸住宅の一部滅失等による賃料の減額
貸しているお部屋や設備等に不具合があり、予定どおり使用が出来ない場合、程度に応じて家賃減額になるというものです。旧民法においては「賃料減額請求権の発生」でしたが、現民法では「当然に家賃減額」となります。「家賃減額」という言葉が法律に明記されたことにより、借主の権利意識がより一層高まることが考えられます。また、一部滅失・一部使用不能状態が生じた場合、当然に賃料減額が生じたとして賃料滞納額をめぐってトラブルが生じる可能性が考えられます。
③ 連帯保証人の保護について
旧民法においては、賃貸借の連帯保証人の責任は基本的に限定されておりませんでした。現民法では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新設され、賃貸借契約において連帯保証人をつけるときは必ず契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならなくなりました。
上記は原則として4月1以降に締結された契約に適用されます。それ以前に締結された契約につきましては旧民法が適用されます。4月1日以降に合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは、新民法が適用されます。他方で、4月1日以前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ、保証について合意更新がされなかった場合には、当該保証契約についても旧民法が適用されることとなります。
今月号の武蔵TIMESでは4月1日に施工された新民法について3つの項目をピックアップしましたが、それ以外にも「賃借人の原状回復義務及び収法義務等の明確化」「敷金に関するルールの明確化」等、賃貸経営に関わる部分の改正がいくつか行われました。今回の改正では既に商習慣として行われているガイドラインなどを民法に明文化したという意味合いが強いかと思います。しかし、退去時の原状回復や敷金返還、修繕についてのルールを明確化したことで借主様の権利を守る改正とも考えることが出来ます。
我々、管理会社は借主様を尊重しつつ、オーナー様の利益最大化に寄与できるよう今後も全力を尽くさせていただきます。
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