入居の際の契約書に「退去時にクリーニング代を負担すること」という特約を入れていたのですが、入居者は「通常の使用で汚れた分は大家さんの負担だ、東京ルールで決まっている」と言って譲りません。このままでは裁判になりそうですが、どうしたらよいのでしょうか？
この問題には、契約書に入居者負担の範囲を明記しておくことで対抗します。
住宅の賃貸借契約において最も多いトラブルは、退去時の敷金の返還と原状回復義務（退去負担金）に関するものです。そのため、東京ルールや国土交通省のガイドラインが定められ、借り主の負担すべき範囲も明確に規定されました。今では敷金の多くが返還され、原状回復費用の多くはオーナーさんが負担することになっています。
しかし、次に問題になっているのが、特約として明記されたクリーニング代などの退去負担金です。これも更新料などと同様に、長い間裁判が行われてきましたが、最高裁の判決が出ています。「賃貸借契約書に明記してある範囲については入居者が負担しなければならない」という内容です。
つまり、賃貸借契約書に、退去時にクリーニングを行うことや畳の表替えを行うことをきちんと明記してあれば、有効であるということです。非常に細かい内容ですが、これらを賃貸借契約書に明記することで、後々のトラブルはほとんど回避することができます。ただし、東京ルールや国土交通省のガイドラインを越えて定めたものについては、訴えられた場合に貸し主側が敗訴するので、何でも特約にできるというわけではありません。
◆退去負担金の確実な回収方法
入居者が退去するときに支払う原状回復に要する工事費のうち、入居者が負担すべき金額を退去負担金といいます。この退去負担金をできるだけ多く回収することが、収益物件活用においては非常に重要です。入居者の住み方によっては、その原状回復費用だけで100万円近くかかるケースもあるからです。
そして、退去負担金の取りっぱぐれが増えてきていることも事実です。退去負担金を確実に回収するためには、いくつかの工夫を講じなければなりません。
退去負担金は「金額の確定」と「回収」という二つのポイントに分けて考える必要があります。まずは「金額の確定」です。これは入居者が退去にあたって原状回復費用のうちいくらを負担するかということです。後述するように保証会社を利用することで回収自体に問題はなくても、前提として入居者にいくら支払ってもらうかを約束してもらわなければなりません。これが金額の確定です。この金額の確定にはさらに二つのステップが必要になります。
―つ目は、賃貸借契約書にきちんと負担区分を明記することです。賃貸借契約書への記載がなければ負担区分は曖昧になり、現在の消費者保護の流れの中ではオーナーさん負担になってしまうケースがほとんどです。
次に退去立ち会いが重要になります。退去立ち会いとは、退去時に入居者とともに部屋の中を確認し、どの部分が入居者の過失であるかというのをその場で確認し、双方合意のもとでサインをしてもらう行為です。たとえば、たばこのヤニによってクロスが黄色くなっていれば、入居者の負担ということになります。
この退去立ち会いのやり方次第で入居者にいくら負担してもらえるか、その金額が決まってしまいます。入居者のサインがもらえなければそもそも債権になりませんので、保証会社の保証の範囲にもなりません。
このように、まずは退去負担金をきちんと設定し、入居者のサインをもらう（金額を確定する）ことが重要です。
そして、次に「回収」に関してですが、私の会社では保証会社を利用しています。現在私の会社では提携する保証会社と商品を開発し、新規の入居者に関してはこの退去負担金までを保証の範囲としています。ちなみに上限が賃料の3カ月分です。これによって退去時に保証会社から退去負担金が入ってくるので、いわゆる取りっぱぐれがなくなります。もちろん上限を超えてしまう場合は回収が必要になりますが、ほとんどのケースで保証の範囲内に収まっています。
