収益物件の活用にあたって、最もダメージが大きいのが自殺や他殺ではないでしょうか。事故物件として、その後も悪評が付きまとい、家貨も下がり、入居者が退去してしまうと聞いたことがあります。もし自殺や他殺が起こってしまったら、どのように対処すればよいのでしょうか？
結論から言うと、保険である程度リスクヘッジは可能です。自殺の場合は、保証人や相続人に損害賠償請求もできます。
◆収益物件活用におけるリスク「殺人事件」と「自殺」
収益物件活用は、人がそこで生活する以上、「死」という問題に直面するリスクは避けられません。しかし、建物内部で人が亡くなった場合、状況によっては収益物件の活用に大きなダメージを及ぼす可能性があります。特に経営上のダメージが大きいのは、「殺人事件」と「自殺」です。
◆殺人事件の場合
殺人事件は、いつ、どこで起きるか想定することができませんし、オーナーさんの努力で防ごうと思って完全に防げるものではありません。当然ながら、事件が起きてしまったアパートでは、入居者が一斉に退去してしまう可能性があります。
殺人事件に遭遇した、私の知人の例を紹介しましょう。実際に、彼のアパートの住人が殺されてしまいました。事件後、他の入居者が一斉に退去してしまい、約2年間にわたり、入居者ゼロの状態が続きました。その後、やっと入居者が付いたのですが、家賃は事件が起こる前の3割引きになってしまったそうです。もちろん、入居者がいない問の賃料収入はゼロです。しかし、金融機関への借入金の返済や、固定資産税等の支払いは、否応なく発生します。
このようなリスクをヘッジするためには、やはり保険が有効です。今は自殺•他殺・孤独死などにも対応する火災保険があります。保証内容は各保険によって異なりますが、原状回復費用を保証してくれる他、6～12カ月程度の空室保証がついている保険もあります。万一に備え、このような保険にはぜひ入っておくべきです。しかし、全国報道されるレベルの殺人事件となると、保険の補償期間(6～12カ月程度）では、損失を補いきれないケースも多いでしょう。また、インターネットの普及した現在では、事件や事故の情報がいつまでも消えません。
このような場合は、次のような対応が考えられます。
①外壁の塗り替え、エントランスの刷新など、物件のイメージが変わるようリフォームをし、物件名も変える
②家賃を下げて入居を募り、運営を続ける（家賃が安ければ事故物件でも気にしない人は一定数います）
③収益物件として売却
④更地にして売却
以上のような方法はありますが、正直それでも完全に殺人事件のダメージを克服することはできません。防犯カメラを設闘する等できる限りの備えに注力する必要があります。
◆自殺の場合
殺人事件ほどの影響はありませんが、物件内における自殺の発生も防ぎようのないリスクの―つです。
自殺が発生した場合は、原状同復の必要などもあり、当分の間その部屋を貸すことはできません。また、次の入居者には自殺があったことの告知の義務があるので、当然その部屋は埋まりづらくなります。募集にあたっては家賃の値下げを余議なくされ、オーナーさんにとっては大損害です。
このような場合、自殺してしまった借り主との契約に連帯保証人がついていれば、連帯保証人に損害賠償を請求することが可能です。また、連帯保証人ではなくても、借り主の相続人にはその部屋の賃貸契約も相続されるため、相続人に損害賠償を請求することができます。
最近の裁判では、家賃5.5万円のワンルームアパートの賃借人が自殺したケースで、賃借人の母親と連帯保証人に対して、大家が676万円あまりの損害賠償を求めて提訴し、132万円の支払いを命じた事例があります。※自殺した賃借人による損害についての連帯保証人の責任（東京地方裁判所平成19年8月10日判決）
このような判例は出ていますが、実際には悲しみに打ちひしがれるご遺族に多額の損害賠倍請求はしにくいものです。また、裁判となると時間もお金もかかります。
しかし「せめて契約期間中は借り続けてほしい」という交渉であれば、すぐに遺品整理に入れない心境のご遺族も多いため、受け入れられやすいかもしれません。最大で2年分の家賃が取れれば、裁判で認められた損害賠償額と同等の額になります。
自殺などの悲しい事故は起こらないことが一番ですが、起こってしまった場合は、冷静な判断のもとに被害を最小限に食い止めるよう、行動することが大切です。そして、自殺の場合はできる限り周りの入居者に知らせない工夫が必要です。せめて他の入居者に知らせず、退去を防ぐというのが現実的な対応方法です。
