近年増え続けている生活保護者、低所得者、外国人など、いわゆるハイリスクな入居者を入居させる場合は、どのような点に気を付ければよいでしょうか？
結論として、保証会社の加入及び定性面のチェックをおすすめします。
◆定量面（お金の面）と定性面に分けて考える
低所得者、生活保護受給者、外国人などの入居を検討するにあたっては、そのリスクについて定量面（お金の面）と定性面に分けて考える必要があります。
お金の面とは、きちんと家賃を回収できるかどうかという問題です。属性が悪ければ悪いほど家賃の滞納リスクは高まります。一般的には低額賃料の物件ほど滞納率は上がるというデータがあります。オーナーさんにとって、家賃滞納は死活問題ですから、必ず回収しなければなりません。そこで大切なのは必ず保証会社に加入させることです。
現代社会においては、連帯保証人は昔ほど意味がありません。家族関係が希薄化し、モラルが低下しているためです。一方で保証会社のサービスは拡充してきており、低所得者はもちろん、生活保護受給者にも外国人にも対応している保証会社があります。属性に応じて保証会社を選択する必要があります。何とか空室を埋めたいばかりに、保証会社の審査に通らない入居者を入れてはいけません。事故に遭うのは目に見えています。
定性面というのは、入居後に問題を起こさないかどうかということです。家賃は払うけれども、騒いだり、ごみを散らかしたりということが起こっては大きな問題になります。むしろ、こちらのほうが家賃を払わない入居者よりリスクが高い（たちが悪い）といえます。なぜなら他の入居者が、一人の悪質入居者のせいで皆退去してしまうからです。そしてその入居者がいる限り、新規での募集もできません。
当社の管理物件で夜中に騒音を出して大騒ぎし、隣近所の住民に罵声を浴びせる入居者がいました。時間をかけて何とか退去してもらいましたが、それまでの期間両隣の入居者は退去し、新規の募集はできませんでした。それだけではなく、退去してもらうのに相応の費用負担（引っ越し費用）をせざるを得ませんでした。うるさいといっても明確な基準があるわけではないため、法的に追い出すということが定性面の問題では難しいのが現状です。こうなってしまっては収益物件の活用で利益を出すどころではありません。
そして、厄介なのはこの定性面の問題が年々増加しているということ、さらにはなかなか追い出す根拠がないということです。根拠としては迷惑をかけているということですが、程度問題になるのと家賃の滞納のようにはっきりしない点から、退去させるためには多くの時間とお金がかかります。では、どのようにすればこの定性面の問題をクリアできるのか、属性別に見ていきましょう。
１生活保護受給者
以前は例外的な存在であった生活保護受給者が、無視できない規模の数になりました。私の会社の管理物件においても、すでに生活保護受給者の数は単身世帯を中心に全体の10％近くを占めています。もはや、生活保護受給者を取り込まなければ入居率を上げられないところまできているのです。
一方で、先述したように生活保護受給者には一般の入居者とは異なる定性面でのリスクを理解したうえで対応していく必要があります。生活保護受給者で多いのは精神疾患です。受給理由が精神的な病という人を入れると入居後にトラブルを起こす可能性が否定できないため、受給理由を確認することもあります。生活保護受給者には、受給決定通知書が行政から交付されます。その受給理由のところをチェックして、理由が精神的な病であれば入居には慎重にならざるを得ないケースもあるでしょう。また、生活保護受給者は行政から家賃が振り込まれるケースもあり、保証会社に入らなくても大丈夫と考えがちですが、いつ受給が打ち切られるか分からないので、保証会社の加入は必須にするべきです。
一方で生活保護受給者には受け入れるメリットもあります。おおよそ以下の点です。
①敷金・礼金等を行政が負担するため、初期費用や2年に一度の更新料がしつかり取れる
②生活保護受給者は家賃の上限が決まっているため、その額までなら、他の部屋よりも高い家賃であっても決まる
③行政が間に入ってくれる（自治体によって対応はまちまちですが）ため、問題が発生した場合は行政の力を借りられる
③については、既存の入居者で問題がある場合には行政と連携して対応するとスムーズにいくケースもあります。また、既存の入居者で滞納がある場合は、行政に掛け合い、自治体から管理会社に直接家賃を振り込んでもらえるケースもあるので行政とうまくコミュニケーションを取る必要があります。いずれにしても生活保護受給者の受け入れは慎重にするべきです。
2外国人の場合
昨今は外国人の入居者も増えています。従来はリスクが高いと敬遠されがちだった外国人入居者ですが、外国人専用の保証会社の利用や、外国人に強い仲介会社との連携、外国語での利用規約の整備などにより、リスクを防止しながら外国人入居者を受け入れることは可能になっています。
ただし、日本と海外とでは賃貸に関する慣習が異なる部分も多く、この常識の違いがトラブルにつながりやすいので、入居の前に十分に理解しておくことが重要です。
外国人を入れるポイントは一点、日本語を話せるかどうかです。日本語を話せれば、ある程度の問題が起きてもコミュニケーションを取れますが、まったく話せない場合は大きな問題になります。もともと生活習慣が違うため問題になりやすいので、必ずコミュニケーションを取れる体制を作っておくべきです。最近は、日本語を話せない外国人に対してのサービスを提供する保証会社もありますが、原則は日本語で管理会社が直接意思疎通できるというのが原則でしょう。ちなみに外国人に多いトラブルに以下のようなものがあります。
■代表的トラブル事例
- 騒音（パーティや大声での会話）
- ゴミ捨て（ゴミ捨て日や分別を守らない、窓からのゴミの投げ捨て）
- 転貸借（契約者以外の入居者が入居している、他の人が同居している）
- ペット不可の物件での飼育
- 部屋の改造、模様替え
このようなトラブルも、契約時にしつかりと重要事項を理解してもらうことや、共用部の使用等に問題がないか巡回してチェックするなどの対策次第で防ぐことができます。
国や業界団体が提供している外国人向けの賃貸住宅のガイドラインやホームページもありますので、それを読んでもらうとよいでしょう。
住宅：外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について―――国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/ jutakukentiku_houseーtk3000017.html
外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン（賃貸人、仲介業者・管理会社の方へ）
https://miraie.me/ articles/299
