収益物件の売却にあたっては、最後に残った誤渡益に税金がかかってきます。最終的な手残りを最大化する売り方とはどのようなものでしょうか？
不動産に詳しい税理士は必須です。最大の節税効果を考えながら売却することをおすすめします。
◆売却にかかる税金
収益物件活用では、帳簿（会計）上の利益よりも、最終的に手元にいくらの現金が残ったかというキャッシュフローが重要です。無事に売却できたとして最後に問題となるのが、売却にかかる税金です。せっかく努力して最大限高く売ることができたとしても、税金が予想以上にかかってしまって最終的な手残りが少なくては意味がありません。収益物件活用による手残りを最大にするためには、税金に対する理解が必須になります。
物件を売却した場合、売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されます。
売却金額－簿価－売却に要する費用＝利益←課税
簿価とは、取得価格から毎年建物と設備の部分を減価伯却していったその残額です。また、売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などになります。つまり、減価償却が終わった総額1億円（内、建物価格5000万円）の物件が1億円で売れた場合、単純に売却金額1億円－購入金額1億円＝0で利益はゼロ、ではなく所有している間に減価佃却していた建物分(5000万円）が簿価では引かれていますので、売却金額1億円－簿価5000万円＝5000万円、この5000万円から売却に要する費用を引いたものに課税されるということです。減価償却で数年にわたって繰り延べしてきた利益に、ここで課税されるわけです。
課税の税率は、取引主体（法人か個人か）および保有期間によってその税率が異なります。
◆総合課税と分離課税
◎法人の場合
日本の税法は複雑で、その取引主体が法人であれば、他の所得と合算される総合課税となり、その取引主体が個人であれば他の所得と分離して課税される分離課税方式となっています。法人で取引を行う場合には、物件の売却利益、損失はその法人の他の所得、損失に合算されますので、物件の売却で利益が出れば、本業の損失と合算することができます。逆に物件の売却によって損失が出るようであれば、本業の利益にぶつけることで利益を圧縮することができます。その法人が不動産業でなければ、物件の売却は売上ではなく、固定資産の売却になりますので、特別利益・損失の扱いとなります。
繰り返しになりますが、出口をコントロールして、最大の節税効果を狙いながら売却できることが収益物件活用の大きなメリットです。本業の経営状況に連動させるかたちで売却を行うことで、経営の安定化が図ることができます。
◎個人の場合
一方、取引主体が個人の場合は、分離課税となります。先述した通り保有期間によって税率が変わります。5年超保有すれば長期譲渡で税率は約20％で済みますが、5年以内の保有だと短期譲渡として倍の約40％が課税されます。不動産の売却にかかる税金は他の所得と切り離して考えられるので、年収が1億円の人でも500万円の人でも、収益物件の売却益5000万円にかかる税金は一律で1000万円（長期譲渡の場合）です。これは、株式の配当や利子所得と同じ考え方です。高額所得者でも、その所得と合算されることはありません。
たとえば、1億円の所得に収益物件の売却益5000万円が合算されて、合計1億5000万円の所得に対する課税とはならないということです。そのため、個人の所得が高額な人ほど個人所有の不動産の売却は効率がよいといえます。
◆不動産に強い税理士をパートナーに
不動産に関わる財務は複雑なので、個人と法人での税率の違いや、減価償却費の扱いなどを理解し、自分にとって最良の方法を選択する必要があります。不動産というのはある意味で特殊な分野ですので、税理士の中にも慣れている人とそうでない人がいます。そのため、不動産に精通した税務の専門家（税理士）の協力が不可欠です。オーナー社長などであれば、自分の会社の顧問税理士に相談するのもいいですが、不動産に不慣れなようであれば、収益物件活用に関しては、別の税理士に依頼することをおすすめします。
実際当社で取引させていただいているオーナー社長の方々では、本業の税理士と不動産を税理士を分けていらっしゃる方もたくさんいます。その場合は、当社の取引先の税理士をご紹介させていただいています。
不動産は金額も大きく、また初期設定（減価償却にまつわる建物価格、設備価格等）については取り返しのつかない部分です。多少のコストが生じても十分に元は取れるので、専門の税理士と顧問契約を結び、収益物件活用における税務面を全面的にバックアップしてもらう必要があります。
