一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売ったり、最悪は収支計画が破綻したりする物件もあると思います。投資の失敗につながる、「絶対に買ってはいけない物件」とはどのようなものですか？
結論として、「変えられない欠点」のある物件は買ってはいけません。
物件の良し悪しを判断するには、「変えられるもの」と「変えられないもの」という基準で考えます。たとえば、設備の古さや外壁の色などは、後からいくらでも変えることができます。費用がかかるにしても、その費用を見込んで利回りを計算しておけば、収益物件活用においては致命的な問題にはなりません。むしろ欠点の修繕によってバリューアップにつながる可能性もあります。
しかし、物件の「立地」「建物の致命的な欠陥」「瑕疵」などは、改善のしようがありません。この「変えられないもの」が、収益物件活用の障壁となるようであれば、どんなに表面的に利回りが高くても手を出すべきではありません。
東日本大震災の際に、津波で多くの家屋が流されてしまったのは記憶に新しいところです。あそこまでの大規模災害はめったに起こらないにしても、近年はゲリラ豪雨などの都市型災害も多発しています。ハザードマップなどを確認し、浸水履歴のある場所などは避けたほうが賢明です。
また、一見しただけでは分からない周辺環境も、自分の力では変えられない部分です。もしかすると、近くに嫌悪施設があったり、反社会的勢力の事務所があったりするかもしれません。これは実際にあった話ですが、購入してみると入居者の半数がその筋の人たちで、どこの管理会社も管理を引き受けてくれませんでした。「立地」「建物」「物件の瑕疵」という三つのポイントの把握を徹底しましょう。
